Quem busca uma alternativa para aquisição de casas, apartamentos, salas comerciais e outras propriedades geralmente vê o leilão de imóveis com bons olhos. Afinal de contas, os valores praticados podem ficar bem abaixo do mercado.

Entretanto, nem todos os interessados compreendem a importância de buscar o auxílio jurídico especializado para se orientar e realizar uma aquisição segura. Logo, assume-se riscos desnecessários em uma área que não deveria apresentar maiores dificuldades.

Inclusive, é muito comum as pessoas que já estão habituadas a adquirir imóveis em leilão pagar o imposto devido totalmente errado, porque pagam sobre o valor venal ao invés da arrematação e ainda com multa, juros e correção monetária, tudo por conta de um erro da Prefeitura. Nesse outro explicamos como resolver essa situação.

Por isso, se você tem interesse nesse tipo de transação, é recomendável a leitura atenta deste conteúdo para entender o importante papel dos advogados e aprender um pouco mais sobre o leilão de imóveis. Assim, você estará preparado para realizar um investimento consciente!

O que é e como funciona o leilão de imóveis?

Leilão de imóveis é uma forma de realizar a venda da propriedade, em que os compradores realizam ofertas sucessivas. Assim, quem oferecer a condição mais vantajosa, via de regra, é considerado vencedor e efetiva a transação.

No Direito, a ferramenta é utilizada para o pagamento forçado de dívidas em dinheiro. Isso significa que o bem do devedor pode ser penhorado (identificado e destacado do patrimônio) e expropriado (transferido para a propriedade de terceiro).

Trata-se da solução quando a dívida persiste, mesmo após terem sido tomadas outras providências, como penhora de contas bancárias, carros e créditos a receber. No entanto, como você verá a seguir, também existe uma modalidade extrajudicial. De todo modo, o funcionamento básico de um leilão de imóveis é o seguinte:

Avaliação do bem

​Um perito avalia as condições da propriedade e os valores praticados no mercado, determinando o preço de venda esperado.

Publicação do edital

Divulga-se as informações do leilão no diário oficial, meios de imprensa e páginas dos tribunais responsáveis, com data, valor mínimo para arrematação, débitos existentes, natureza das dívidas (IPTU, condomínio etc) e outros detalhes.

Primeira praça

Os interessados podem oferecer os lances pelo imóvel, que, inicialmente, não podem ser inferiores ao valor mínimo de avaliação— logo, dificilmente é bem-sucedida.

Segunda praça

Ocasião em que qualquer pessoa pode arrematar o bem, desde que por um valor que não seja considerado irrisório, normalmente entre 50% e 60% do valor da avaliação.

Carta de arrematação

A pessoa que deu o lance vencedor receberá um documento com todas as informações necessárias para a transferência da propriedade no respectivo cartório de registro geral de imóveis (RGI).

Vale ressaltar, por fim, que os documentos para participar de um leilão são básicos, porque o interesse é facilitar a aquisição do bem. São exigidos apenas RG, CPF, comprovante de residência e certidão de casamento, se for o caso.

Quais são os tipos de leilão de imóveis?

A legislação traz duas possibilidades: o leilão judicial e o extrajudicial. O primeiro é feito em razão de um processo na justiça, em que, após diversas tentativas, não são encontrados outros bens do devedor.

Já o segundo não tem a participação do Poder Judiciário, diante de previsão legal que autoriza sua condução pelas instituições financeiras. A hipótese atual do nosso direito ocorre nos casos de alienação fiduciária, ou seja, a propriedade fica em nome do banco até a quitação de um financiamento e o descumprimento do acordo possibilita o leilão.

Vale ressaltar que os leilões também podem ser realizados online e, além disso, não necessariamente precisam versar sobre bens imóveis. Um exemplo ilustrativo dessa possibilidade é a venda dos bens apreendidos pela Receita Federal.

Em que casos um imóvel pode ser leiloado?

Os imóveis podem ser leiloados em virtude de praticamente qualquer tipo de dívida, como aluguel, IPTU, água, luz, financiamentos etc — basta o credor comprovar a obrigação e requerer a penhora em um processo.

A exceção, nesse caso, é a existência de um meio menos oneroso para quitação do débito. Por exemplo, se o devedor tem R$20.000,00 em dívidas e o dinheiro está disponível em suas contas bancárias, não haverá motivo para penhorar um imóvel de R$200.000,00.

Além disso, há casos de impenhorabilidade previstos na legislação, isto é, que impossibilitam o leilão. O mais comum é o do bem de família, ou seja, da residência que abriga a pessoa e seus familiares.

Quais são as vantagens, desvantagens e cuidados com a compra de imóveis em leilões?

Geralmente, as pessoas procuram um leilão de imóveis para obter descontos que, de outra forma, não estariam disponíveis. O arrematante pode pagar até 50% do valor da avaliação, o que potencializa o retorno sobre o investimento.

Por sua vez, a principal desvantagem diz respeito à dificuldade de acesso à informação pelo leigo. Sem a devida orientação, a pessoa corre diversos riscos e pode não satisfazer as suas expectativas. Entre os pontos que merecem maior cuidado, é possível citar os seguintes:

Leitura do edital

O leigo pode ter dificuldades para entender as condições do negócio, especialmente se o imóvel virá com todos os débitos quitados ou se serão transferidos para o arrematante.

Dívidas do imóvel

Outra medida que demanda um conhecimento é pesquisar se o imóvel tem dívidas (condomínio, água, luz, IPTU etc), mesmo a despeito do que diz o edital.

Posse do imóvel

Um terceiro cuidado é saber se o imóvel está ocupado ou vazio. Nesse sentido, como na maioria das vezes o bem não estará livre, será preciso tomar medidas judiciais para, após a aquisição, obter a posse da propriedade. Logo, mesmo em casos urgentes, o arrematante pode ter de esperar.

Condições do imóvel

A propriedade pode estar danificada e demandar uma reforma. Lembre-se de que, diferentemente de um proprietário que deseja vender, a intenção do devedor é a de não pagar. Por isso, não arcará com a manutenção para, posteriormente, perder o bem.

Matrícula do imóvel

Uma última providência importante é verificar se existem outras penhoras no bem imóvel. Isso ocorre porque a preferência é de quem penhorou primeiramente. Se você adquirir um imóvel já leiloado, terá pago todas as taxas e pode ver a aquisição anulada.

Quando o comprador precisa pagar débitos deixados pelo antigo proprietário?

As dívidas que acompanham o imóvel podem ser pagas com o fruto da arrematação. Por exemplo, se o bem é comprado por R$100.000,00, desse dinheiro sairá os valores para quitar o IPTU, o condomínio, a conta de água etc.

No entanto, há casos em que o edital não prevê tal quitação, logo, o interessado terá de pagar do próprio bolso para regularizar a situação do imóvel. Por isso, é indispensável que um especialista analise as informações.

Qual é o papel do advogado em um leilão de imóvel?

A importância do auxílio jurídico está ligada ao papel dos advogados em todas as etapas e atividades descritas acima. Veja algumas ações desempenhadas por esses profissionais:

• analisar a documentação dos autos do processo, cartórios extrajudiciais, órgãos públicos, além do próprio edital;
• identificar problemas, como penhoras anteriores, omissões no edital, erros processuais e outras situações que podem frustrar a intenção dos arrematantes;
• esclarecer as dúvidas sobre todos as condições e custos incidentes sobre a operação;
• implementar as medidas judiciais e extrajudiciais necessárias, como nos casos de imóvel ocupado, necessidade de registro de imóveis, contestação de impostos etc.

Contudo, algumas assessorias mais especializadas, além de oferecer o acompanhamento de um imóvel escolhido pelo cliente, podem trazer certos diferenciais, como pesquisar uma propriedade adequada ao perfil do contratante e buscar a maximização dos ganhos.

Um exemplo recente desse último caso surgiu da contestação da cobrança de ITBI pelo município de São Paulo. A entidade insiste em calcular o tributo sobre o valor venal e com multa, quando já existem decisões judiciais consolidadas no sentido de se aplicar o preço da arrematação e com prazo de pagamento após o registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel.

Sendo assim, ao considerar um leilão de imóveis, você deve procurar o auxílio jurídico especializado. Trata-se de tornar o investimento mais seguro e otimizar o retorno.

Para conhecer um pouco mais sobre esse serviço, entre em contato com a nossa equipe e tire todas as suas dúvidas!