Quem busca uma alternativa para aquisição de casas, apartamentos, salas comerciais e outras propriedades geralmente vê o leilão de imóveis com bons olhos. Afinal de contas, os valores praticados podem ficar bem abaixo do mercado.
Entretanto, nem todos os interessados compreendem a importância de buscar o auxílio jurídico especializado para se orientar e realizar uma aquisição segura. Logo, assume-se riscos desnecessários em uma área que não deveria apresentar maiores dificuldades.
Inclusive, é muito comum as pessoas que já estão habituadas a adquirir imóveis em leilão pagar o imposto devido totalmente errado, porque pagam sobre o valor venal ao invés da arrematação e ainda com multa, juros e correção monetária, tudo por conta de um erro da Prefeitura. Nesse outro explicamos como resolver essa situação.
Por isso, se você tem interesse nesse tipo de transação, é recomendável a leitura atenta deste conteúdo para entender o importante papel dos advogados e aprender um pouco mais sobre o leilão de imóveis. Assim, você estará preparado para realizar um investimento consciente!
Leilão de imóveis é uma forma de realizar a venda da propriedade, em que os compradores realizam ofertas sucessivas. Assim, quem oferecer a condição mais vantajosa, via de regra, é considerado vencedor e efetiva a transação.
No Direito, a ferramenta é utilizada para o pagamento forçado de dívidas em dinheiro. Isso significa que o bem do devedor pode ser penhorado (identificado e destacado do patrimônio) e expropriado (transferido para a propriedade de terceiro).
Trata-se da solução quando a dívida persiste, mesmo após terem sido tomadas outras providências, como penhora de contas bancárias, carros e créditos a receber. No entanto, como você verá a seguir, também existe uma modalidade extrajudicial. De todo modo, o funcionamento básico de um leilão de imóveis é o seguinte:
Um perito avalia as condições da propriedade e os valores praticados no mercado, determinando o preço de venda esperado.
Divulga-se as informações do leilão no diário oficial, meios de imprensa e páginas dos tribunais responsáveis, com data, valor mínimo para arrematação, débitos existentes, natureza das dívidas (IPTU, condomínio etc) e outros detalhes.
Os interessados podem oferecer os lances pelo imóvel, que, inicialmente, não podem ser inferiores ao valor mínimo de avaliação— logo, dificilmente é bem-sucedida.
Ocasião em que qualquer pessoa pode arrematar o bem, desde que por um valor que não seja considerado irrisório, normalmente entre 50% e 60% do valor da avaliação.
A pessoa que deu o lance vencedor receberá um documento com todas as informações necessárias para a transferência da propriedade no respectivo cartório de registro geral de imóveis (RGI).
Vale ressaltar, por fim, que os documentos para participar de um leilão são básicos, porque o interesse é facilitar a aquisição do bem. São exigidos apenas RG, CPF, comprovante de residência e certidão de casamento, se for o caso.
A legislação traz duas possibilidades: o leilão judicial e o extrajudicial. O primeiro é feito em razão de um processo na justiça, em que, após diversas tentativas, não são encontrados outros bens do devedor.
Já o segundo não tem a participação do Poder Judiciário, diante de previsão legal que autoriza sua condução pelas instituições financeiras. A hipótese atual do nosso direito ocorre nos casos de alienação fiduciária, ou seja, a propriedade fica em nome do banco até a quitação de um financiamento e o descumprimento do acordo possibilita o leilão.
Vale ressaltar que os leilões também podem ser realizados online e, além disso, não necessariamente precisam versar sobre bens imóveis. Um exemplo ilustrativo dessa possibilidade é a venda dos bens apreendidos pela Receita Federal.
Os imóveis podem ser leiloados em virtude de praticamente qualquer tipo de dívida, como aluguel, IPTU, água, luz, financiamentos etc — basta o credor comprovar a obrigação e requerer a penhora em um processo.
A exceção, nesse caso, é a existência de um meio menos oneroso para quitação do débito. Por exemplo, se o devedor tem R$20.000,00 em dívidas e o dinheiro está disponível em suas contas bancárias, não haverá motivo para penhorar um imóvel de R$200.000,00.
Além disso, há casos de impenhorabilidade previstos na legislação, isto é, que impossibilitam o leilão. O mais comum é o do bem de família, ou seja, da residência que abriga a pessoa e seus familiares.
Geralmente, as pessoas procuram um leilão de imóveis para obter descontos que, de outra forma, não estariam disponíveis. O arrematante pode pagar até 50% do valor da avaliação, o que potencializa o retorno sobre o investimento.
Por sua vez, a principal desvantagem diz respeito à dificuldade de acesso à informação pelo leigo. Sem a devida orientação, a pessoa corre diversos riscos e pode não satisfazer as suas expectativas. Entre os pontos que merecem maior cuidado, é possível citar os seguintes:
O leigo pode ter dificuldades para entender as condições do negócio, especialmente se o imóvel virá com todos os débitos quitados ou se serão transferidos para o arrematante.
Outra medida que demanda um conhecimento é pesquisar se o imóvel tem dívidas (condomínio, água, luz, IPTU etc), mesmo a despeito do que diz o edital.
Um terceiro cuidado é saber se o imóvel está ocupado ou vazio. Nesse sentido, como na maioria das vezes o bem não estará livre, será preciso tomar medidas judiciais para, após a aquisição, obter a posse da propriedade. Logo, mesmo em casos urgentes, o arrematante pode ter de esperar.
A propriedade pode estar danificada e demandar uma reforma. Lembre-se de que, diferentemente de um proprietário que deseja vender, a intenção do devedor é a de não pagar. Por isso, não arcará com a manutenção para, posteriormente, perder o bem.
Uma última providência importante é verificar se existem outras penhoras no bem imóvel. Isso ocorre porque a preferência é de quem penhorou primeiramente. Se você adquirir um imóvel já leiloado, terá pago todas as taxas e pode ver a aquisição anulada.
As dívidas que acompanham o imóvel podem ser pagas com o fruto da arrematação. Por exemplo, se o bem é comprado por R$100.000,00, desse dinheiro sairá os valores para quitar o IPTU, o condomínio, a conta de água etc.
No entanto, há casos em que o edital não prevê tal quitação, logo, o interessado terá de pagar do próprio bolso para regularizar a situação do imóvel. Por isso, é indispensável que um especialista analise as informações.
A importância do auxílio jurídico está ligada ao papel dos advogados em todas as etapas e atividades descritas acima. Veja algumas ações desempenhadas por esses profissionais:
Contudo, algumas assessorias mais especializadas, além de oferecer o acompanhamento de um imóvel escolhido pelo cliente, podem trazer certos diferenciais, como pesquisar uma propriedade adequada ao perfil do contratante e buscar a maximização dos ganhos.
Um exemplo recente desse último caso surgiu da contestação da cobrança de ITBI pelo município de São Paulo. A entidade insiste em calcular o tributo sobre o valor venal e com multa, quando já existem decisões judiciais consolidadas no sentido de se aplicar o preço da arrematação e com prazo de pagamento após o registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel.
Sendo assim, ao considerar um leilão de imóveis, você deve procurar o auxílio jurídico especializado. Trata-se de tornar o investimento mais seguro e otimizar o retorno.
Para conhecer um pouco mais sobre esse serviço, entre em contato com a nossa equipe e tire todas as suas dúvidas!