A compra e venda de imóveis movimenta grandes somas de dinheiro e representa algo importante na vida das pessoas. Não à toa, devemos entender o que é direito tributário e quais são os impostos, as taxas e as contribuições sobre esse tipo de operação.

Dessa forma, o contribuinte pode tomar providências para diminuir os encargos sem correr o risco de descumprir a lei. Devido aos valores envolvidos, qualquer redução pode significar uma economia relevante.

Continue a leitura deste post com bastante atenção para entender mais sobre o direito tributário e os encargos fiscais sobre a operação de compra e venda. Ao final, você saberá como evitar pagamentos desnecessários!

O que é direito tributário?

Como os órgãos públicos precisam de recursos para manter os serviços, existe a necessidade de capturar periodicamente uma parte da riqueza dos cidadãos. A arrecadação independe da vontade dos contribuintes, ou seja, os impostos, as taxas e as contribuições são obrigatórios.

No entanto, a Fazenda Pública não pode realizar essa cobrança livremente, escolhendo, sem qualquer critério, quem financiará as atividades estatais. Só é possível gerar tributos sobre as situações e na forma prevista em lei.

Direito tributário é o ramo jurídico que regulamenta a arrecadação de tributos. Trata-se de um setor voltado para a proteção do contribuinte, porque impede as cobranças fora dos limites legais. No entanto, ele também possibilita o recebimento de crédito pelo fisco, que direciona os valores em benefício da sociedade.

O que são tributos?

Atualmente existem 5 categorias de tributos, todas caracterizadas por serem prestações compulsórias em dinheiro, excluídas as penalidades (multas). São elas:

Impostos

Captura de valor sobre certas riquezas com o objetivo de custeio geral do orçamento estatal, como IR, IPTU, IPVA etc.

Taxas

Cobranças vinculadas à prestação de determinado serviço, com destinatário e proveito identificáveis, como as taxas de inspeção sanitária, de inspeção veicular e incêndio.

Contribuições de melhoria

Cobranças relacionadas ao valor agregado a um bem imóvel, em razão da realização de uma obra pública.

Contribuições especiais

Valores relacionados ao custeio de partes específicas do orçamento, como a contribuição de iluminação pública, PIS, COFINS etc.

Empréstimos compulsórios

Dinheiro tomado compulsoriamente em razão de emergência estatal (guerra, calamidade pública, investimento urgente etc.), mas devolvido quando a situação se estabiliza.

Vale ressaltar que essas cobranças estão previstas em leis de diferentes esferas: os governos estaduais, municipais e federal podem legislar sobre os tributos a que têm direito. No entanto, as linhas gerais da regulamentação estão descritas no Código Tributário Nacional (CTN) e na Constituição Federal (CF).

Como o direito tributário afeta a compra e venda de imóveis?

O direito tributário afeta a relação de compra e venda de imóvel em diferentes níveis. Ao prever o modelo de arrecadação, a legislação nacional optou pela perseguição das operações em que há alguma manifestação de riqueza, como a movimentação de valores. Nesse sentido, tanto o negócio quanto seus reflexos podem ser tributados. Veja os principais itens:

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Esse tributo municipal incide diretamente sobre a operação de compra e venda de imóveis, em percentual calculado sobre o preço do bem, embora existam exceções. O recolhimento, salvo negociação específica, fica a cargo do adquirente da propriedade.

Imposto de Renda sobre lucro imobiliário

A pessoa que vende o imóvel obtém o chamado lucro imobiliário, e deve pagar um percentual sobre essa nova renda.

Esse é o ponto em que as pessoas mais cometem erros, porque muitos desconhecem a necessidade de efetuar o recolhimento. Sem contar que, em diversos casos, há o esquecimento e a perda do prazo para a regularização.

Imposto de Renda sobre rendimentos de aluguel

A destinação da propriedade também pode influenciar nos tributos incidentes. Ao alugar o imóvel, por exemplo, o proprietário criará uma fonte de receita, logo, precisa destinar os valores do imposto de renda — sem contar que a despesa do IPTU é paga anualmente para o município.

Taxas de regularização do imóvel

Um último aspecto relevante é que o grau de regularização do imóvel influencia em quais taxas o comprador terá que arcar no futuro. Se ainda não houve a inspeção do corpo de bombeiros, por exemplo, será devida a taxa de auto de vistoria da entidade.

A lista de encargos pode ser bastante longa e de difícil constatação. Não por acaso, recomenda-se que esse tipo de operação seja sempre acompanhada por um advogado, até mesmo para evitar surpresas.

Como se planejar para comprar e vender imóveis?

Conhecendo o que é direito tributário, é possível tomar medidas para se planejar e ficar em condição mais favorável perante o Fisco. Trata-se de analisar a situação jurídica e seus possíveis encargos, a fim de definir estratégias que eliminem ou minimizem despesas.

Em relação à compra e venda de imóveis, o primeiro passo é entender o perfil do investidor: se a pessoa deseja um imóvel para residir, reservar valor econômico, alugar, revender etc. Em alguns casos, será mais vantajoso operar por meio de uma pessoa jurídica, em virtude de uma menor tributação.

Outro aspecto importante é a contratação de um especialista em direito imobiliário, com o objetivo de examinar as operações e oferecer um diagnóstico sobre os tributos incidentes. Igualmente, o profissional tornará transação mais segura, analisando toda a documentação, inserindo cláusulas de interesse do cliente, evitando a aquisição bens com dívidas etc.

Além disso, o advogado facilitará a montagem de um planejamento patrimonial em conformidade com o perfil do investidor, especialmente a criação de uma holding — modelo em que todos os imóveis ficam dentro da empresa e, consequentemente, há um limite para responsabilização do proprietário, sem contar a redução de tributos, tanto sobre os rendimentos, quanto para um futuro inventário, já que neste caso o imposto devido (ITCMD) é calculado sobre as cotas da empresa, que são muito menores do que o valor real dos imóveis.

Quais são os principais benefícios do planejamento tributário na compra e venda de imóveis?

Planejar antes de comprar e vender imóveis é uma prática bastante vantajosa para o contribuinte. Nesse tipo de operação, é possível verificar pelo menos 6 benefícios:

1. redução de custos, com a tomada de decisões mais eficiente;

2. eliminação de multas tributárias e de penalidades por descumprimento de obrigações para a regularização de imóveis;

3. segurança na aquisição e na transferência da propriedade;

4. cumprimento adequado da legislação, especialmente dos aspectos burocráticos;

5. proteção contra erros e fraudes;

6. limitação da responsabilidade, quando se utiliza uma pessoa jurídica;

Agora que você já sabe o que é direito tributário, é recomendável procurar alternativas para se planejar e reduzir o peso dos impostos e das taxas na compra e venda de imóveis.

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