O Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma etapa burocrática significativa para possibilitar, ao comprador, a realização da transferência do bem para seu nome.
A aquisição de imóveis em leilões judiciais é uma prática vantajosa ao consumidor, visto que o valor é inferior ao mercado. Porém, o ITBI pode pesar no bolso
O imposto é indispensável e inadiável, assim, para oficializar a compra ou venda de um imóvel, ele deve estar acertado. E, sem o pagamento dele, o bem não pode ser transferido e liberado.
Para não ter dor de cabeça com essa parte do processo, continue a leitura e descubra como economizar no pagamento do ITBI. Acompanhe!
Como ocorre a cobrança de ITBI
Até o começo de março de 2022, as prefeituras do país cobravam o ITBI nos casos de leilão indevidamente, considerando o valor venal do IPTU, ou seja, sobre o preço que a própria municipalidade dá ao imóvel.
Porém, em recente decisão (marco/22) da 1.ª seção do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), foram estabelecidas três teses relativas ao cálculo do imposto. São elas:
1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN);
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Dessa forma, com a decisão acima, em tese, o contribuinte poderá simplesmente declarar o valor da transação e assim pagar o ITBI com base nessa monta.
Contudo, é importante destacar que a Prefeitura recorreu da decisão e até abril/22 o caso ainda não tinha definição. Ainda, o órgão não tem obrigação de, sem que haja um processo judicial, reduzir o ITBI nos moldes da decisão do STJ acima.
Em diversos processos que o DD ADVOGADOS atuou, após a decisão acima, os juízes passaram a mencioná-la expressamente, beneficiando os clientes. Contudo, na prática,, ao que tudo indica, os contribuintes ainda precisarão se valer de um processo judicial para reduzir o ITBI.
Cobranças indevidas de ITBI
O valor do ITBI, em caso de leilões, era incidido sobre o valor da arrematação, ou seja, o preço efetivo no pagamento do imóvel.
Na prefeitura de São Paulo, por exemplo, o caso era um pouco mais grave. A referida municipalidade cobrava o ITBI com base no valor venal de referência (valor maior) e não sobre o valor da arrematação, que era o correto.
Além disso, ainda recolhia sobre tal valor se o comprador pagar o imposto após a carta de arrematação.
O segundo erro e prejuízo que as prefeituras causavam era relacionado ao prazo de pagamento, porque consideravam, muitas vezes, o limite contado da data da arrematação. Nesse caso, o correto seria considerar a partir do registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel.
Ao adquirir um bem em leilão judicial, o juiz precisa expedir um documento chamado “carta de arrematação”, se o leilão for extrajudicial o mesmo documento tem que ser feito, mas não por um magistrado.
O documento é a comprovação que determinada pessoa obteve um imóvel por certo valor, e possibilita a transferência da propriedade no cartório de imóveis.
Esse procedimento demora mais de 30 dias e, ao ser finalmente expedido, o arrematante pagará o imposto.
Pague menos com o auxílio de assessoria jurídica
Para buscar melhores condições de pagamento do ITBI, conte com a assessoria jurídica de advogados especializados na área. Assim, será revisto todo o valor de pagamento, evitando prejuízos.
Na Donadio Domingues Advogados, é possível ter o imposto reduzido em apenas um dia. E, caso tenha pago o valor de forma indevida, nos últimos cinco anos, o dinheiro pode ser revisto mediante ação de repetição de indébito.
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