A devolução de imóvel financiado costuma ser considerada quando o comprador já não consegue manter as parcelas ou percebe que a aquisição deixou de fazer sentido para sua realidade.
Nesse momento, surge uma dúvida comum: é possível simplesmente entregar o imóvel e encerrar o contrato?
A resposta varia conforme a etapa da compra e a forma de pagamento. Por isso, antes de interromper as parcelas ou assinar qualquer documento, é importante entender quais caminhos podem ser avaliados.
Continue a leitura para saber quando a devolução é possível e como desistir de um financiamento de imóvel com mais segurança.
O que é a devolução de imóvel financiado?
A devolução de imóvel financiado é o encerramento da relação contratual que envolve a aquisição do imóvel, com a restituição do bem ao vendedor, à incorporadora ou à instituição financeira, conforme o caso.
A expressão, porém, é usada para situações juridicamente diferentes. O comprador pode estar:
- pagando parcelas diretamente à construtora antes da entrega do imóvel;
- financiando um imóvel pronto por meio de uma instituição financeira;
- adquirindo uma unidade na planta com financiamento bancário já contratado;
- tentando encerrar o negócio por vontade própria;
- buscando a rescisão por descumprimento da construtora.
Cada cenário possui regras próprias. Quando o contrato de financiamento bancário já foi registrado e o imóvel está submetido à alienação fiduciária, não existe, em regra, uma simples devolução unilateral capaz de extinguir imediatamente a dívida.
Já nos contratos de compra de imóvel na planta firmados diretamente com a incorporadora, pode ser possível realizar o distrato, sujeito às retenções e aos prazos previstos na legislação e no contrato.
Quando é possível desistir de um imóvel financiado?
A possibilidade de desistência de um imóvel financiado depende principalmente da fase em que se encontra o negócio.
Antes da assinatura do contrato definitivo e da liberação do crédito, o comprador pode comunicar que não deseja prosseguir. Ainda assim, é necessário verificar possíveis despesas já realizadas e as regras do compromisso de compra e venda.
Nos contratos de incorporação imobiliária, como na compra de imóvel na planta, a desistência pode resultar no distrato e na devolução parcial dos valores pagos. As consequências variam conforme a responsabilidade pelo rompimento e as condições previstas no contrato.
Quando a rescisão decorre de falha da incorporadora, como atraso injustificado na entrega ou descumprimento relevante do contrato, o comprador pode buscar a restituição dos valores pagos e outras medidas cabíveis.
Por outro lado, quando a desistência parte exclusivamente do comprador, podem ser descontados determinados encargos e penalidades previstos na Lei do Distrato.
A situação é diferente após a contratação e o registro de financiamento bancário com alienação fiduciária. Nesse caso, a instituição financeira já quitou o preço com o vendedor, e o comprador assumiu uma dívida garantida pelo próprio imóvel.
O encerramento depende de negociação ou de outro meio de liquidação do contrato.
Como desistir de um financiamento de imóvel?
Quem deseja saber como desistir de um financiamento de imóvel deve primeiro identificar com quem mantém a obrigação principal: a construtora ou o banco.
Também é importante analisar se o contrato foi registrado, se o imóvel já foi entregue, se existem parcelas atrasadas e por que o negócio será encerrado.
Como fazer a devolução de imóvel financiado pela construtora?
Quando o comprador ainda paga o imóvel diretamente à construtora ou incorporadora, especialmente durante a construção, deve comunicar formalmente sua intenção de encerrar o contrato.
O procedimento costuma envolver:
- revisão do contrato de compra e venda;
- comunicação escrita à incorporadora;
- solicitação do cálculo dos valores pagos e das retenções;
- conferência da multa, da comissão de corretagem e de outros descontos;
- formalização do distrato;
- definição do prazo e da forma de restituição.
Nos contratos submetidos à Lei nº 13.786/2018, a incorporadora pode reter a comissão de corretagem e aplicar cláusula penal de até 25% dos valores pagos, conforme as condições do negócio.
Quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos. Por isso, é importante verificar expressamente qual regime se aplica ao empreendimento.
Se a incorporadora tiver dado causa à rescisão, a análise muda. Atrasos relevantes, irregularidades no empreendimento ou descumprimentos contratuais podem justificar a restituição integral dos valores, além de outras consequências conforme o caso.
Como fazer a devolução de imóvel financiado pelo banco?
Após a assinatura e o registro do contrato de financiamento com alienação fiduciária, o comprador não pode simplesmente devolver as chaves e considerar a dívida encerrada.
Também não pode exigir o distrato com a restituição automática de parte das parcelas pagas, como ocorre em determinadas compras feitas diretamente com uma incorporadora.
Nesse cenário, as alternativas podem incluir:
- renegociar o saldo devedor e as condições de pagamento;
- vender o imóvel e utilizar o valor para quitar o financiamento;
- transferir a dívida e o imóvel para outro comprador, mediante aprovação do banco;
- quitar antecipadamente o contrato;
- propor uma dação em pagamento, caso a instituição financeira aceite receber o imóvel para liquidar a dívida.
A dação em pagamento depende da concordância do banco. A instituição não é obrigada a aceitar o imóvel como pagamento nem a extinguir a dívida apenas porque o comprador deseja devolvê-lo.
Se houver inadimplência, o contrato estiver registrado e o devedor for devidamente constituído em mora, a resolução deverá seguir o procedimento da Lei nº 9.514/1997, conforme o Tema Repetitivo 1.095 do STJ.
Nessa hipótese, afasta-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para solicitar um distrato simples com devolução de 70%, 80% ou outro percentual das parcelas pagas.
Cumpridas as etapas legais, a propriedade poderá ser consolidada em nome do credor e o imóvel será levado a leilão extrajudicial. O antigo comprador somente receberá algum valor se o resultado da venda superar a dívida e as despesas previstas em lei.
Como desistir antes do registro do financiamento?
Quando o contrato ainda não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis ou o crédito não foi liberado, pode haver maior possibilidade de negociação.
O comprador deve comunicar imediatamente o banco, o vendedor e a imobiliária, preferencialmente por escrito.
Também precisa verificar se assinou um compromisso de compra e venda separado, pois o cancelamento do financiamento não encerra automaticamente as obrigações assumidas com o vendedor.
A desistência nessa fase pode envolver multas, taxas administrativas, despesas de avaliação e retenção de valores, conforme o contrato e a legalidade das cobranças.
É possível vender o imóvel para encerrar o financiamento?
Sim. Antes que a inadimplência resulte na consolidação da propriedade, a venda pode ser uma alternativa para encerrar o financiamento, desde que a operação seja realizada com a participação e a aprovação da instituição financeira.
O novo comprador pode quitar o saldo devedor ou contratar outro financiamento. Após a liquidação da dívida e a baixa da alienação fiduciária, a transferência da propriedade poderá ser concluída.
Essa opção pode ser mais vantajosa do que deixar de pagar as prestações e aguardar o leilão, pois permite ao proprietário negociar o imóvel no mercado e tentar preservar uma parcela maior do valor investido.
Qual é o valor da multa para desistir de um financiamento de imóvel?
Não existe uma única multa aplicável a todos os casos de desistência de financiamento de imóvel. O valor e as consequências variam conforme o tipo de contrato, a etapa da negociação e a parte responsável pelo encerramento.
Nos contratos de compra de imóvel na planta firmados diretamente com a incorporadora e sujeitos à Lei nº 13.786/2018, podem existir retenções sobre os valores pagos, de acordo com o contrato e com o regime do empreendimento.
Já no financiamento bancário garantido por alienação fiduciária devidamente registrada, não se aplica uma multa de distrato acompanhada da restituição parcial das prestações.
Havendo inadimplência e constituição em mora, o contrato segue o procedimento da Lei nº 9.514/1997. O imóvel poderá ser levado a leilão, e o devedor terá direito apenas ao eventual valor excedente após o pagamento da dívida, dos encargos e das despesas legais.
Assim, os percentuais de retenção previstos para o distrato com uma incorporadora não devem ser aplicados automaticamente aos contratos de financiamento bancário.
Qual a diferença entre desistir e cancelar financiamento imobiliário?
Desistir significa manifestar a intenção de não continuar com a compra ou com o financiamento. Essa vontade, sozinha, não garante que o contrato será encerrado sem custos.
Já o cancelamento do financiamento corresponde ao encerramento efetivo do vínculo com a instituição financeira. Ele pode ocorrer por quitação, venda do imóvel, transferência aprovada pelo banco, acordo para dação em pagamento ou execução da garantia fiduciária.
Quando o financiamento possui alienação fiduciária registrada, há inadimplência e o devedor já foi constituído em mora, não cabe exigir judicialmente um distrato comum com restituição parcial. A resolução deve seguir a Lei nº 9.514/1997, conforme definido pelo STJ no Tema 1.095.
Também é importante diferenciar essa situação da compra de imóvel na planta sem financiamento bancário, na qual o vínculo principal ainda é mantido com a incorporadora e pode estar sujeito às regras da Lei do Distrato.
Como evitar prejuízos ao desistir da compra de um imóvel?
Para evitar prejuízos ao desistir da compra de um imóvel, o comprador não deve simplesmente interromper o pagamento das parcelas sem antes analisar as consequências dessa decisão.
A inadimplência pode gerar juros, encargos, negativação e até a perda do imóvel em leilão.
Antes de tomar uma decisão, é recomendável:
- reunir contratos, comprovantes e comunicações;
- solicitar o saldo atualizado da dívida;
- verificar se existe alienação fiduciária registrada;
- conferir as cláusulas de multa e restituição;
- comparar devolução, venda, transferência e renegociação;
- formalizar qualquer acordo por escrito.
Uma análise contratual permite identificar cobranças indevidas, avaliar a responsabilidade pelo encerramento e comparar as alternativas disponíveis.
A devolução de imóvel financiado não segue uma regra única. A solução depende da fase da compra, do tipo de contrato e da existência de financiamento bancário ou parcelamento com a construtora.
Antes de interromper os pagamentos ou assinar um distrato, é importante entender quanto ainda é devido, quais valores podem ser retidos e se existem alternativas menos prejudiciais, como renegociação, venda ou transferência do financiamento.
O DD Advogados atua com Direito Imobiliário e pode auxiliar na análise de contratos, riscos e alternativas relacionadas ao encerramento da aquisição.
Conheça a atuação do escritório e entenda quais caminhos jurídicos podem ser avaliados antes de tomar uma decisão.
Perguntas frequentes sobre devolução de imóvel financiado
Posso devolver um imóvel financiado e receber as parcelas pagas?
Em contratos bancários com alienação fiduciária registrada, não é possível exigir um distrato simples com a devolução de um percentual das parcelas. O comprador só receberá algum valor se houver saldo após o leilão e o desconto da dívida, dos encargos e das despesas legais.
O banco é obrigado a aceitar a devolução do imóvel financiado?
Não. A entrega voluntária do imóvel, por meio de dação em pagamento, depende da concordância da instituição financeira. Sem acordo, o financiamento permanece válido e a dívida continua sendo exigida.
O que acontece se eu parar de pagar o financiamento do imóvel?
A inadimplência pode gerar juros, encargos e negativação. Cumpridas as etapas previstas na Lei nº 9.514/1997, a propriedade poderá ser consolidada em nome do banco e o imóvel levado a leilão extrajudicial.
É possível vender um imóvel que ainda está financiado?
Sim. A venda deve ser realizada com a participação da instituição financeira. O saldo devedor pode ser quitado com o valor da operação ou por um novo financiamento contratado pelo comprador.