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Algumas pessoas acreditam que deixar de pagar algum imposto ou alguma taxa em dia não gera consequências, mas esse pensamento está equivocado, pois a pendência pode ser inscrita na dívida ativa.
A dívida ativa, apesar de ser semelhante ao protesto de um título, tem consequências distintas da inadimplência comum. Se você quer conhecer mais sobre o assunto, acompanhe o post e descubra o que é a dívida ativa, por que ela pode complicar a venda de um imóvel e como resolvê-la.
O que é a dívida ativa e quais são as suas complicações?
Ao deixar de pagar ao governo qualquer tipo de cobrança, como uma multa, o imposto do carro (IPVA), da casa (IPTU) ou alguma taxa obrigatória, é gerado um débito com o ente público.
Esse débito pode ser considerado uma dívida ativa, o que o torna público e faz com que o nome do devedor seja afetado. Como consequência, o inadimplente tem a sua possibilidade de conseguir crédito na praça reduzida, o que pode inviabilizar o financiamento de um imóvel, por exemplo. Além disso, permite ainda que seja realizada uma execução fiscal, que pode fazer com que a pessoa devedora perca seus bens.
É válido ressaltar que no caso da dívida ativa, o credor sempre é um ente público e as consequências do não pagamento estão previstas na Lei 6830/80.
No que diz respeito à venda de um imóvel, o processo é atrapalhado, pois se o dono do bem tiver qualquer tipo de inscrição na dívida ativa, ele é obrigado a pagar o que deve antes da venda ou comprovar que tem outros patrimônios de valor suficiente para cobrir a dívida. O problema é que a baixa que autoriza a venda do imóvel pode demorar, o que trava todo o processo de compra e venda.
Na situação inversa, quando é o comprador que está inscrito na dívida ativa, ele pode ter o crédito negado pela instituição financeira, uma vez que qualquer pessoa pode ter acesso à inscrição — que é pública.
Até a situação se resolver, em ambos os casos o processo demora certo tempo e pode causar prejuízos financeiros por meio da perda de uma boa oportunidade de negócio.
Como regularizar a cobrança da dívida ativa?
Agora que você já sabe o que é a dívida ativa e as suas consequências, saiba quais são os passos para regularizar uma pendência existente, que foi inscrita na dívida ativa, com o ente público.
Descubra do que se trata a dívida
O primeiro passo deve ser descobrir do que se trata a dívida para saber qual órgão procurar para regularizar a sua situação
Se a dívida for proveniente do IPTU, por exemplo, deve-se procurar a prefeitura e solicitar a emissão de uma guia para pagamento. Entretanto, se o imposto correspondente for o IPVA, é necessário procurar a Secretaria da Fazenda para regularizar a situação.
Já a pendência referente ao Imposto de Renda, de acordo com a legislação vigente, é inscrita na dívida ativa da União.
Entre em contato com o órgão responsável
Na maioria das vezes, o órgão responsável pela dívida entra em contato com o devedor e envia uma intimação de pagamento. Entretanto, é possível que nenhuma notificação seja recebida, e nesses casos, para evitar problemas futuros, o ideal é entrar em contato com o Ministério ou a Secretaria da Fazenda da sua região.
A consulta da dívida ativa pode ser realizada pela internet, no site da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e da Secretaria da Fazenda do seu Estado.
Descubra se o seu débito pode ser parcelado por meio do PPD
Em regra, os pagamentos deveriam ser feitos à vista. Entretanto, o atraso do pagamento faz com que o montante devido aumente cada vez mais.
Pensando nisso, o ente público muitas vezes cria programas especiais que facilitam e incentivam o pagamento, como o Programa De Parcelamento De Débitos (PPD), instituído no Estado de São Paulo em 2017, por meio do Decreto n° 62.708.
O PPD tem como objetivo regularizar o crédito do Estado decorrente de dívidas de IPVA, ITCMD, taxas judiciárias, multas administrativas, entre outras cobranças de diversas espécies e origem.
Faça um acordo com o governo e comece o pagamento das parcelas da dívida ativa
Aderir ao Programa de Parcelamento é uma boa saída, pois as condições oferecidas costumam ser favoráveis.
No programa de São Paulo, por exemplo, o valor mínimo de cada prestação mensal é de R$ 200 para pessoas físicas. Já para as pessoas jurídicas, esse valor aumenta para R$ 500. Ainda são abatidos 50% no valor das multas e 40% nos juros nas dívidas parceladas em até 18 vezes.
As pessoas que optam pelo pagamento à vista obtêm ainda mais desconto no valor dos juros e da multa. No PPD o valor dos juros é reduzido em 60%, e o da multa cai em 75%.
Gere os boletos para efetuar o pagamento
Não restam dúvidas de que a solução ideal é quitar a pendência com o ente público. Para tanto, o pagamento deve ser realizado por meio da Guia da Previdência Social (GPS) ou pelo Documento de Arrecadação de Receitas Federais (conhecido como DARF).
O DARF é o documento usado para pagamentos inscritos em dívida ativa da União, sendo esses parcelados ou não. Já a GPS diz respeito ao pagamento de débitos previdenciários não parcelados inscritos em dívida ativa.
No âmbito estadual, a GARE — sigla para Guia de Arrecadação de Receitas Estaduais — é o instrumento utilizado. O pagamento, em todos os casos, deve ser realizado na instituição bancária.
Por fim, é importante lembrar-se de guardar os recibos dos pagamentos por no mínimo 5 anos, pois eles são a comprovação de que o pagamento foi realmente efetuado.
Como o suporte jurídico pode ajudar com a dívida ativa?
Quando for comprar ou vender um imóvel, é válido buscar por um suporte jurídico para que a compra seja feita de forma segura — e nada fora do planejado aconteça. O auxílio de um profissional capacitado proporciona agilidade perante tanta burocracia, uma vez que o especialista tem experiência para lidar com esse tipo de situação.
O suporte é capaz de identificar qualquer tipo de restrição na dívida ativa e ainda orienta o cliente no processo de regularização — o que torna o procedimento mais ágil e protegido.
Como visto, estar inscrito na dívida ativa pode causar diversos tipos de transtorno, inclusive durante a compra e venda de um imóvel. Se esse é o seu caso, siga nossas dicas e regularize a sua situação.
Se você precisa de suporte jurídico ou ainda tem alguma dúvida, podemos ajudá-lo. Entre em contato conosco! A nossa equipe está à sua disposição.
66 Comentários
Uma pessoa que tem dívida com cartão de crédito e liss pode ser impedida de vender um imóvel através de um financiamento bancário? Estou com um imóvel à venda e o comprador vai realizar a compra através de um financiamento bancário. Eu vou ter problema em concretizar essa venda?
Anna Paula, normalmente dívida de cartão de crédito não impede uma venda, contudo, se a instituição financeira realizar a cobrança judicial ou caso ela negative o nome do devedor, essa dívida então se torna pública e nesse caso pode inviabilizar a aprovação do financiamento. O que pode ser feito nesse caso, por cautela, é constar no contrato de compra e venda que caso o financiamento não for aprovado a venda será desfeita sem qualquer multa e não será devido comissão de corretagem também, dessa forma, não haverá riscos e a pessoa pode tentar vender o imóvel para ver se dará tudo certo.
Tenho um imóvel a venda e meu ex marido está devendo imposto da empresa dele na receita federal o que isso impede de nós vendermos, ele tem que quitar o imposto todo? Gostaria de uma orientação o que eu devo fazer uma vez que preciso vender o imóvel pra que não haja penhora do condomínio contra nós.
Gislaine, o ideal nesse caso é pagar todo o imposto para possibilitar a venda. Outra solução seria abater essa dívida do total do preço da venda e com o sinal que o comprador for dar, vocês quitam todos os débitos. É possível também o comprador pagar diretamente os débitos e então deduzir as quantias do preço, viabilizando assim a comercialização do imóvel, entretanto, isso dificulta um pouco a venda do imóvel. O ideal é que vocês paguem todos os débitos existentes antes de vender para facilitar a comercialização.
mas pra quem compra um imovel com contra tem com tranferir essa divida?
Não existe obrigação de transferir a dívida, no entanto, em algum momento o comprador terá que transferir o imóvel para seu nome no cartório de imóveis e ao fazer isso assumirá publicamente a responsabilidade pelos débitos. Deixar o imóvel em nome de terceiro na matrícula não é aconselhável, pois juridicamente somente é proprietário quem figura na matrícula do imóvel e a dívida de quem constar na matrícula (mesmo que já tenha vendido) pode ensejar penhora e até a perda do bem.
mas pra quem compra um imovel com contrato tem com tranferir essa divida?
Fabio, é possível constar no contrato quem deverá arcar com essa dívida. O ideal é que o comprador desconte esse valor do total do preço e ele mesmo pague os débitos, contudo, a dívida de imposto sempre acompanha o imóvel, portanto, mesmo que conste no contrato que o responsável pelo tributo é o vendedor, ao adquirir um imóvel o comprador assume a responsabilidade perante o órgão Público e poderá ter seu nome negativado se não pagar.
O imóvel está com as conta da água muita atrasada valor de 20 mil
Bianca, nesse caso o ideal é deduzir a conta de água do preço do imóvel e o comprador paga. É preciso verificar débitos de IPTU e luz também, além de eventuais dívidas em nome dos vendedores.
Bom dia, estou pretendendo comprar um imóvel, porém o vendedor tem dívidas na Receita Federal e na Secretaria da Fazenda de SP pelo que consta no CADIN. O vendedor fazendo o acordo nesses órgãos para ele quitar a dívida em longas parcelas, posso ter algum problema futuro com o imóvel? Caso não, como posso me resguardar para uma compra tranquila. Caso sim, existe alguma outra forma de fazer essa compra sem a quitação das dívidas pelo vendedor? Obrigado!
Eduardo, caso a dívida não seja do próprio imóvel o risco é menor, contudo, sempre haverá risco se ele não pagar os valores devidos, pois no momento da venda era público que ele possuía dívida.
Se a dívida for do próprio imóvel que está adquirindo o risco é muito maior, pois ao comprar um imóvel o novo as dívidas existentes sobre ele acompanham o mesmo.
Bom.dia, sou herdeiro de 1/8 parte pois somos em 8 irmãos em um imóvel a venda no valor de R$360,000,00, a parte de cada um seria em R$45,.000,00 cada um certo. Acontece que um herdeiro faleceu agora dia 12 Janeiro 2020, e apareceu no processo de regularizar a parte deste irmão para os filhos serem nomeados herdeiros subistiuto. Uma dívida no valor de R$600.000,00 me parece ser para o órgão estado dívida algum tipo de imposto que este irmão nunca pagou!. E o meu irmão que é o inventariante principal do imóvel, nos informou que não consegue vender o imóvel pois o estado impedi a venda ?. Minha pergunta é o estado pode fazer isso, e o estado penso eu teria direito a 1/8 parte do valor da venda certo e não o valor total que de 8 herdeiros, aguardo ansioso sua resposta e desejo muito sucesso a você, obrigado
Junior, cada herdeiro responde pela dívida de quem deixou os bens até o limite da herança, ou seja, no caso comentado, a dívida seria apenas do seu irmão falecido, logo, os herdeiros dele respondem até o limite do que receberem de herança, o que no caso seriam os R$ 45.000,00. Portanto, você está certo quando diz que o Estado tem direito a 1/8.
O problema é que o nome do seu irmão está com pendência e para quem compra imóvel isso é arriscado, mas existem outras formas de fazer um planejamento sucessório que minimize os riscos. Vou enviar um email ao senhor para ajudar.
Boa tarde
Estou comprando um imóvel na praia e ao levantar a documentação para concluir a venda/compra verificamos que a compradora tinha uma dívida de IPTU que foi cobrada judicialmente no fórum da praia grande. A vendedora pagou esse IPTU e seu nome não consta mais na dívida ativa porém o processo continua na justiça ou seja não foi informado por um advogado de que a dívida foi paga sendo que desta forma não conseguiremos a Certidão de Executivos Fiscais Municipal e Estadual. O corretor disse que não tem nenhum problema na venda. Corro algum risco se comprar este imóvel sem o devido pedido de arquivamento do processo.
Vania, se de fato a dívida foi paga não há problema pois a Prefeitura não poderá lhe cobrar por algo ja pago, contudo, é preciso confirmar se de fato o valor foi pago e então por cautela pedir para a vendedora informar isso no processo e requerer a extinção através de um advogado, do contrário em tese a Prefeitura poderia lhe cobrar futuramente o valor e então a senhora teria que comprovar o pagamento feito pela vendedora. O caso seria resolvido mas haveria algum custo para senhora que pode ser evitado se a vendedora tomar providência agora. Espero ter ajudado.
Boa noite, parabéns pelo trabalho e auxílio as pessoas. Esstou comprando um imóvel de um familiar a vista e o vendedor tem 2 dívidas ativas na união referente a imposto de renda, uma está ativa a ser ajuizada e a outra com ajuizamento a ser prosseguido. Ele falou para pagar a dívida e depois consigo passar a escritura para meu nome tranquilamente. É isso mesmo ? Sabe me dizer quanto tempo levaria esse trâmite Agradeço
Tendo uma dívida ativa de valor alto , posso vender um imóvel à vista?Sem pagar a dívida consigo transferir o imóvel?
Ana, depende do que se trata a dívida, se a mesma pertencer ao imóvel é preciso quitar antes, do contrário será possível transferir o mesmo ao comprador, contudo, ele fica responsável pela dívida e obviamente não aceitará.
Caso a dívida seja particular em seu CPF é possível fazer a venda, contudo, o comprador precisará analisar os riscos dessa transação, já que dependendo do valor da dívida e o quanto a senhora possui ainda de patrimônio, o credor da senhora poderá tentar anular a sua venda.
Então é resumo é possível sim fazer a venda, entretanto, pode haver riscos e se o comprador analisar a documentação possivelmente não comprará o imóvel por conta das suas dívidas.
Espero ter ajudado.
Uma pessoa física que tem todas as certidões ok, porém é empresário e a sua empresa tem diversas pendências com a Receita Federal, pode vender seu imóvel sem causar problema futuro ao comprador (eu)?
Desde já agradeço sua atenção em responder.
Jayme, caso as certidões da pessoa física estejam OK, o risco ao comprador é menor, contudo, existe risco sim, dependendo de como estão as dívidas/processos da empresa do vendedor elas podem eventualmente refletir no patrimônio pessoal dele. Se o negócio for muito interessante é preciso avaliar o caso com mais detalhe para poder dar um parecer mais assertivo. Se precisar de assessoria ficamos à disposição.
Boa tarde, tenho uma divida alta com a receita federal,não tenho como pagar, só tenho a casa onde moro como patrimônio que esta em nome da minha esposa,qual risco que estamos correndo?podemos perder nossa casa?
Grato pela atenção
Jonatan, uma vez que você somente possui essa casa onde mora, ela é considerada bem de família e você não poderia perdê-la por conta de dívida com a Receita Federal, além do mais, se a casa está em nome apenas da sua esposa fica mais difícil ainda para ter problema com esse tema, mas é preciso acompanhar, caso você receba alguma intimação de que há intenção de penhorar a sua casa é preciso apresentar defesa para demonstrar que se trata de bem de família.
Boa noite! Estava lendo as dúvidas das pessoas aqui no seu site Dr.Donadio o que me foi de grande valia, pois estou pra comprar um imóvel q o vendedor tem uma dívida ativa (execução fiscal) e foi penhorado o valor dessa dívida 2.800 reais da sua conta bancária pelo sistema Bacenjud. Esse processo que o vendedor tem me deixou insegura pra comprar o imóvel. Será q posso comprar esse imóvel. Vou pagar à vista.
PARABÉNS pelo seu trabalho.
Ana, obrigado pelos elogios! A ideia é poder ajudar o maior número de pessoas possível com a nossa experiência, e comentários como o seu motivam bastante!
Quanto a comprar o imóvel somente analisando toda documentação para poder dar um parecer confiável, contudo, se 100% das dívidas do vendedor tiver sido quitada com a penhora e ainda se não houver nenhuma outra dívida, seria possível comprar o imóvel. Note que a dívida pode ser MUITO maior do que os R$ 2.800,00 que comentou e ele somente ter esse saldo no dia da penhora, nesse caso a dívida permanece pelo saldo restante e isso pode afetar sua compra.
Ainda, tendo em vista que ele deixou a conta ser penhorada por um valor relativamente pequeno sem ter saldado a dívida antes, isso cria insegurança e merece maior atenção por você, motivo pelo qual deverá analisar toda a documentação, notadamente requerendo certidões pessoais dos proprietários para saber se existem outras dívidas ou processos em andamento que podem causar problemas futuros para você.
É preciso também verificar a matrícula do imóvel para saber se não consta nenhuma penhora ou qualquer outra restrição.
Espero ter ajudado, boa compra!
Comprei um apartamento em novembro de 2019. O corretor quem cuidou de toda essa parte de documentação, inclusive me passou os boletos que faltavam pagar de IPTU do exercício desse ano. Fuçando na internet, consegui pegar os boletos de 2020 e por curiosidade pesquisei para ver os anos anteriores e me assustei, ha vários débitos de 2009 a 2016 na dívida ativa. Quando tiro a certidão de débitos em meu CPF, aparece o endereço do imóvel e nenhuma pendência. Quando tiro a certidão pela matrícula do imóvel, ai aparecem as pendências, sendo que 6 delas estão com status “Ajuizado” e o restante “Não pago”. Gostaria de uma orientação de como devo proceder nesse caso.
Agradeço desde ja!
Maycon, as dívidas da IPTU acompanham o imóvel, portanto, ao comprar você “herdou” as dívidas todas e por isso responde pessoalmente por elas, ou seja, a Prefeitura pode não ter notado ainda, mas assim que tiver ciência de que você é o atual proprietário automaticamente irá responder pelos débitos, podendo ter a conta penhorada e inclusive o imóvel penhorado.
É algo bem sério e você precisa resolver o quanto antes.
Sugiro primeiramente informar isso por escrito ao vendedor, assim como o corretor e exigir que as dívidas sejam pagas. Via de regra, salvo se constou algo diferente no contrato de compra e venda, o vendedor tem que pagar os débitos para você, embora na prática somente o seu CPF é que responde por elas perante a Prefeitura.
Caso o vendedor não pague os débitos você pode processá-lo, assim como o corretor de imóveis por não ter prestado o serviço corretamente informando que não haviam mais débitos.
Muito obrigado pela informação, verifiquei no contrato de compra e venda autenticado no cartório de notas uma cláusula que fala:
Parágrafo único – Todas as despesas do imóvel, tais como IPTU/TLP, água, luz e
outras que incidam ou venham a incidir sobre o referido imóvel até a entrega da posse
correrão por conta dos PROMITENTES VENDEDORES, e a partir de então correrão
por conta do PROMITENTE COMPRADOR.
Vou correr atrás disso, mais uma vez, muito obrigado.
Essa cláusula é padrão, até a entrega da posse na maioria dos casos os impostos são devidos por quem está na posse, no caso os vendedores.
Cobre eles sim e não conseguindo receber basta entrar com processo.
Boa sorte.
Boa noite, parabéns pela iniciativa e prestação de serviço, seus comentários são muito esclarecedores. Se possível, queria complementar com uma dúvida do meu caso: o vendedor possui duas empresas em seu CPF, sendo umas delas com status de baixado com restrição na Receita. O mesmo informou que tem.3 parcelamentos ativos, sendo que um deles estava relacionado a execução fiscal, porém, ambos estao sendo pagos em dia. O problema é que não temos garantia que o mesmo seguirá pagando as parcelas após a venda e, mesmo ele afirmando que tem outros bens, não sei se colocar isso no contrato vai me resguardar. Teria uma forma de garantir essa operação ou ficamos sujeitos a sofrer qualquer cancelamento desse contrato, mesmo não tendo nenhuma averbação na matrícula.
Agradeço os esclarecimentos.
Alexandre, primeiramente obrigado pelo elogio, fico feliz que tenho conseguido ajudar as pessoas.
Quanto ao caso comentado, o vendedor sempre responderá pelos problemas que causar, contudo, você precisa analisar o caso para saber se está se colocando em risco ao adquirir o imóvel pois para resolver algum problema futuramente terá que investir com advogado, custas processuais e ainda demora um bom tempo, correndo o risco de não conseguir localizar patrimônio do devedor para ser ressarcido de algum possível prejuízo.
O que você precisa analisar é o valor das dívidas do vendedor/empresas dele e ele precisa apresentar as matrículas atualizadas dos imóveis que possui, com isso precisa verificar se o restante do patrimônio é suficiente para saldar as dívidas que ele possui, em caso positivo você pode comprar sem problemas pois ele é considerado solvente, ou seja, mesmo vendendo um imóvel para você ele continua com patrimônio para pagar aquilo que deve aos outros.
Contudo, caso ao vender um imóvel para você o restante não for suficiente para saldar as dívidas ele ficaria insolvente e você, sabendo disso, não poderia comprar o imóvel, assumindo o risco de ter a compra cancelada no futuro já que as informações sobre as dívidas dele são públicas e você teria que ter tomado os cuidados necessários.
Claro que se a venda for cancelada ele teria que arcar com os prejuízos que te causou, mas vai ser muito difícil você conseguir receber já que ele não terá patrimônio suficiente para te pagar, então seria melhor escolher outro imóvel.
É importante você contar com uma assessoria jurídica para analisar essa documentação para evitar correr riscos desnecessários.
Espero ter ajudado.
Boa tarde! Trata-se de uma compra e venda de um imóvel. Contudo, o comprador fez um financiamento na CEF e está pendente de análise. Caso o financiamento seja aprovado e se o vendedor do imóvel possui dívidas tributárias em seu nome e algumas restrições cadastrais, o Banco pode travar o recebimento desse dinheiro?
Maria, nesse caso o banco não aprovaria o financiamento, caso aprovado o financiamento o dinheiro será pago, não tem como o banco aprovar e depois não pagar.
O que pode acontecer é o banco aprovar o crédito do comprador, ou seja, analisar se ele possui condições de financiar algum imóvel, mas ao escolher o imóvel se o vendedor possuir restrições que coloquem a transação em risco o financiamento do imóvel em comento não será aprovado.
Boa tarde, estou comprando um imóvel, porém um dos Vendedores tem dívidas na Receita Federal e na Secretaria da Fazenda pelo que consta no CADIN, ele vendeu a sua parte mesmo devendo para um terceiro há 2 meses e esse terceiro que não tem restrições quer me vender, tenho risco de comprar desse terceiro e perder o imóvel? Obrigada.
Rayane, pelo que comentou existe risco sim pois a venda para esse terceiro é muito recente e existe chance de ter sido uma fraude contra credor, ou seja, o devedor passou esse imóvel para um terceiro apenas para não pagar as dívidas e poder vender o imóvel e ele então, de acordo com o devedor, está vendendo agora. Como a venda é muito recente há chances de ser essa a realidade e eu não correria esse risco e compraria algo com documentação em ordem.
Dr. Excelente suas explicações.
Estou um pouco aflita e gostaria da sua opinião.
Em abril de 2018 eu comprei um imóvel, Nas certidões apresentadas a certidão da receita estadual veio como certidão positiva com efeito negativo com base no ART. 206 do CTN. Lá tinha débitos vincendos normais de IPTU, e tb de parcelamento de processo administrativo.
A certidao positiva do TJ constava uma execução fiscal distribuída em 9/2017.
O restante da documentação estava ok. Inclusive nada gravado na matrícula do imóvel. Na época fui orientada por um corretor e tb pelo cartório que estava tudo ok.
Mas agora tô bem preocupada pq fui pesquisar o cpf do vendedor e a ação de execução ainda aparece.
Na consulta a receita do estado aparece msn de que não é possível emitir a certidão.
O que o Sr. acha, Posso ter problemas futuros? O que devo fazer?
Andrea, nesse momento não há nada a fazer, a não ser que pretenda vender o imóvel, já que um futuro comprador de boa-fé irá pesquisar o seu nome e não constando nada poderá adquirir o mesmo.
Como havia uma execução ajuizada antes da sua compra, você estava ciente da situação e entendo que não poderia alegar agora desconhecimento prévio, contudo, é preciso analisar a documentação do caso e também o valor da dívida no momento da venda do imóvel para você, pois pode ser que o vendedor possui e/ou possuía outros imóveis que garantam(iam) o valor da dívida no momento da venda, nesse caso você não poderia perder o seu imóvel e tem matéria de defesa se for preciso discutir judicialmente.
No futuro, procure sempre uma assessoria jurídica especializada pois as vezes ocorre de informarem que está tudo OK, mas a parte somente quer receber a quantia ou a comissão, por isso é importante ter um profissional de confiança.
Tenho um debito de icms desde ano de 2001 , minha empresa foi baixada em 2001 , nunca consegui quitar essa divida. Preciso vender minha unica casa , meu unico imovel q ja tinha muito antes de ter a empresa . Posso vender meu imovel q e avaliado em 350mil?
Claudio, você pode vender sim e acredito que por conta do prazo sua dívida já prescreveu, ou seja, não pode mais ser cobrada caso ainda não tenha sido feita. Fora isso a dívida está em nome da empresa e aparentemente não foi direcionada para a pessoa fisica, assim se você ja deu baixa no CNPJ entendo que o futuro comprador não precisará pesquisar dívidas em nome da sua antiga empresa.
Olá dr. Donald, parabéns pela prestatividade e gentileza em responder atenciosa e prontamente as dúvidas dos que lhe solicitaram informação, exponho aqui admiração pelo nítido profissionalismo. Bom, se puder responder as minhas dúvidas também, ficarei muito agradecida.
Estou na negociação do um imóvel, assinei o contrato de compra e venda e apareceram dois apontamentos nas certidões – uma dívida ativa do proprietário de ICMS no total de 20.700… o corretor teima em dizer que não haverá impeditivo para a venda e que essa dívida não pode incidir sobre o imóvel. O apartamento tem como proprietários o filho com 75% e o pai com 25% que é casado no papel ainda com a mãe que mora na Síria… estamos esperando a chegada da procuração para a venda também (outro porém). O pai possui dívidas pessoais com jogos de Pôquer e já tentou vender um imóvel com procuração falsa da esposa à 10 anos atrás (só um “detalhe”), as dívidas ativas por enquanto são estas descritas acima. Fiquei sabendo de tudo somente após assinar o contrato de compra e venda.
mesmo sem saber desses “detalhes” por segurança financeira pessoal, decidi não dar os 10% do valor do imóvel como entrada, e sim 10 mil reais, que foi usado inclusive para pagar dois condomínios atrasados (sei disso porque moro de aluguel no mesmo prédio que vou comprar o imóvel), Ele está um uma situação financeira delicada…
Ficou acertado que eu daria mais um adiantamento para serem pagas as guias da Remissão de Foro conjuntamente com o ITBI e que esses valores pagos seriam descontados do valor final do imóvel… Tem um reparo no apartamento que ficou notificado no contrato de compra e venda que seria realizado por parte dos vendedores. Minha dúvida é: O corretor está sendo anti ético em me repassar uma informação errada, pois pelo que li aqui já percebi que esta informação está equivocada… Esses apontamentos poderiam servir como quebra de contrato por parte do vendedor? Ele terá que me devolver o valor dos 10 mil reais caso haja algum impeditivo para a compra e venda do imóvel e, caso desista da venda deve devolver esse valor em dobro… O fato é, se ele não tem nem como devolver os 10 mil se for o caso, pela nítida situação dela, como posso ter garantias de continuar a compra e venda, investindo um valor muito maior sem ter garantias de nada? caso eu pague os 20.700 e prossiga com a transação e pague ITBI e a Remissão do Foro, custeie o reparo, etc, e desconte do valor final, é possível que ainda tenha impedimento na compra? Até que momento pode haver problemas na documentação necessária para de fato a assinatura final? Já foram tiradas todas as certidões eu acho… mas apareceram esses apontamentos que o corretor insiste em dizer que não tem problemas algum… Não sei o que fazer… Um serviço de assistência jurídica no meu caso seria muito caro? Obrigada !
At.tt Raquel Miranda
Raquel, primeiramente obrigado pelos elogios, fico muito feliz em saber que estou conseguindo fazer diferença na vida das pessoas dividindo um pouco de conhecimento.
Vou procurar esclarecer suas dúvidas, mas estou nesse momento respondendo via aplicativo do celular e como foram diversas questões talvez passe algum detalhe, pois fica difícil ler tudo por aqui, de qualquer forma fico à disposição.
Vamos lá, por tudo o que comentou uma assessoria jurídica seria fundamental, aliás o ideal seria ter obtido uma antes de assinar o contrato pois se fosse notado a questão de falsidade da procuração eu jamais indicaria a aquisição de um imóvel de alguém que cometeu um ato desonesto desses, isso levanta um alerta muito sério, mas essa é uma opinião pessoal e não jurídica, já que se a procuração agora for verdadeira a venda pode ser realizada.
Quanto a dívida de ICMS, se o vendedor possuir outro patrimônio que garanta a divida não vejo problema, mas eu exigiria o pagamento ja que o valor é pequeno perto do valor da compra de um imóvel. Geralmente ha cláusulas no contrato que falam sobre dividas e certidões e pode ser que você tenha margem para exigir isso, mas precisaria analisar o seu contrato.
Quanto ao ITBI não entendi pois você precisa pagar somente no momento da escritura e paga diretamente à Prefeitura então precisa tomar cuidado com isso e não adiantar essa quantia ao vendedor.
Quanto ao ITBI, a Prefeitura de São Paulo costuma cobrar de forma equivocada, neste artigo eu explico melhor como funciona:
https://ddadvogados.com.br/prefeitura-cobra-indevidamente-itbi-saiba-como-reaver-seu-dinheiro/
Caso os vendedores não tenham condições de vender é possível rescindir o contrato com devolução das quantias pagas eventualmente multa, etc.
Quanto a procuração é preciso tomar cuidado pois precisa ser apostilada e ter tradução juramentada e depois registrada no órgão competente para ter validade no Brasil, do contrário não conseguirá lavrar a escritura e passar o imovel para seu nome.
É preciso analisar toda documentação, certidoes etc antes da escritura, feito isso e não havendo problemas é possível a compra.
De qualquer forma, por tudo o que explicou existe MUITO risco, sugiro uma assessoria jurídica especializada, certamente não é caro, já que perder o imovel e os valores seriam um prejuízo muito maior. Caso tenha interesse envie um email para mim que conversamos melhor.
Boa sorte.
Boa noite, parabéns pelo trabalho. Um familiar me propôs comprar o imóvel dele, porém o proprietário está com 2 dividas ativas na união, uma está ativa a ser ajuizada e a outra ativa com ajuizamento a ser prosseguido. Ele me propôs a pagar a dívida e abater o valor do imóvel. Somente pagando a dívida consigo passar para meu nome ou teria que fazer outros trâmites? Corro algum risco ? Iria pagar o imóvel a vista e é o único bem dele.
Olá Letícia, obrigado! A solução proposta por ele é perfeitamente possível e adequada, bastaa pagar a dívida e descontar do valor total do preço, fazendo isso não haveria risco quanto a essas dívidas.
Parabéns pelo trabalho !!!! São comentários claros e essenciais. Iniciei a compra de uma casa e paguei o valor de entrada ao comprador que precisava regularizar as documentações do inventário, pois a esposa faleceu, quando saiu às documentações o meu banco negou o financiamento pois o vendedor estava no cadin. Ele já parcelou a dívida uma vez e não cumprir e agora tentará parcelar novamente só para vender o imóvel. Se ele parar de pagar a compra pode ser cancelada? O bem pode ser penhorado mesmo sendo uma casa de moradia ou seria bem de familia? É a única casa que ele tem pois mora em outra alugada, mas possui o prédio da empresa que não cobre a dívida.
Karina, possivelmente o banco não aprovará o financiamento, mesmo com o parcelamento da dívida. Se ele parar de pagar em tese a venda poderá ser cancelada se o credor for atrás disso, mas depende do caso, por isso que o banco não deverá aceitar o financiamento.
Talvez será melhor rescindir o contrato se tiver dificuldade com o banco.
Trabalho no IDR – Paraná, atuamos comum Programa Federal que propicia a compra de terras pelos pequenos agricultores com recursos do Fundo de Terras. Temos alguns agricultores, que por inadimplência, tiveram suas publicadas como dívida ativa da união, as perguntas são ? Quando chega neste estágio, o agricultor pode procurar a Procuradoria Feral da Fazenda Nacional e pagar a Dívida ?; Caso encontre um comprador para a área, é possível vender e pagar a dívida em seguida ? como se daria a transação?;
Adelson, o agricultor pode procurar a Fazenda sim e pagar a dívida, aliás, deve fazer isso. Sua dúvida é semelhante a da Letícia, é possível colocar uma cláusula no contrato de que o comprador irá pagar as dívidas, apresentar os comprovantes e então abater os valores do saldo do preço, algo bem comum nessas situações.
Bom dia doutor Donald. Estou com uma dúvida e agradeço desde já a sua grande ajuda. Estou realizando a compra de um imóvel e constou que o proprietário tem um processo de execução fiscal algo em torno de r$ 15.000,00. Mesmo não tendo conhecimento, verifiquei o andamento do processo onde em 2015 esse valor havia sido bloqueado em uma de suas contas mas em 2017 foi desbloqueado o valor. O proprietário alega que já depositou a época ainda em 2011 esse valor em juízo quando a dívida estava em torno de r$ 6.000,00. Estou realizando a compra desse imóvel, dando como valor de entrada um apartamento que possuo e o restante financiado pela Caixa econômica. Segundo a corretora o banco já deu ok na transação, mas que terei que assinar um documento no cartório dando conhecimento dessa execução fiscal do vendedor. Tendo em vista que ele está vendendo um imóvel mas ao mesmo tempo está adquirindo outro, se houvesse uma penhora de bens eu estaria isento dessa situação?
Carlos, se o vendedor de fato estiver comprando outro imóvel no mesmo ato, entendo que ele continua solvente, ou seja, com patrimônio suficiente para cobrir as dívidas, então não haveria problema. Fora isso, o ideal seria verificar o processo para ver se de fato ele depositou as quantias. De qualquer forma, apenas analisando toda documentação que eu poderia dar um parecer mais confiável.
Primeiramente parabéns pelo seu trabalho em ajudar as pessoas. Tenho um imóvel a venda e meu marido tem dividas de imposto de renda. Já fez acordo e está pagando as parcelas. Vou conseguir vender o imóvel ou vou precisar quitar a dívida toda primeiro??
Lilian, obrigado pelo elogio, fico feliz em ajudar as pessoas.
Quanto ao seu questionamento, você pode ter problemas ao vender sim, o ideal é quitar antes, mas se não conseguir, pode colocar no contrato que a pessoa ao dar o sinal vocês quitam as dívidas, ou a pessoa abate do preço e paga diretamente apresentando o comprovante.
boa noite estou fazendo um financiamento com a caixa de casa e construção porem o iptu da vendedora do terreno está parcelado nesse caso a caixa precisaria da cnd do iptu a certidão negativada porem essa certidão só é liberada com a quitação do iptu isso pode barrar a caixa de aceita meu financiamento?
Adriana, sim, nesse caso a CEF pode barrar o financiamento até obter a certidão negativa, já que a dívida de IPTU acompanha o imóvel, assim, caso aprovado o financiamento a CEF tem o risco de ter que no futuro arcar com a dívida de IPTU.
O ideal é o vendedor quitar os débitos antes ou você quitar para ele deduzindo do saldo do preço.
Caro Dr. Donald, parabéns pelo seu trabalho e tanta informação esclarecedora.
tenho um imóvel que contém dívida de iptu, as quais questionei administrativamente pois contém vícios de origem. A prefeitura, de porto Alegre, lançou várias execuções fiscais contra mim (São 5 proprietários na matrícula de uma área que era rural e a prefeitura declarou urbana em 2005 – Daí o ITR passou de R$ 10 para R$ 10.000 – depois individualmente para R$ 10.000 para cada).
Há sobrevalorização na avaliaçao (já tenho um desfecho administrativo favorável), área calculada de iptu a maior sobre a parte individual de cada um do total da gleba e outros erros na origem.
Me defendi judicialmente perdendo em 1a instância e ganhando em 2a instância em um dos processos. Mas são mais 9… entrei com exceção de pre-executividade e está sendo avalaliada…
Tenho patrimônio comprovado maior que a dívida.
Minha pergunta é: estou vendendo um imóvel e minha certidão cível não saiu – o comprador vai solicitar dfinanciamento. isso pode trancar – na caixa federal.
Qual o melhor procedimento?
A matrícula não possui nada averbado.
Obrigado
Complementando: a matricula tanto do imóvel com dívida tanto do imóvel a ser vendido não possuem divida averbada. No processo que ganhei foi colocado o próprio imóvel como garantia, uma vez que seu valor é maior que a dívida.
É possível que a caixa tranque o financiamento do comprador, que ja aprovou o financiamento com seus dados par aoutro imóvel e desistiu, agora deseja comprar o meu imóvel. Se trancar o que fazer para liberar? Comprovar patrimônio serve?
Fernando, resumindo pela parte mais fácil, como disse possuir patrimônio maior do que o que está sendo cobrado, não vejo problemas, contudo, a CEF provavelmente irá pedir mais documentações ou até mesmo negar de início, mas sugiro já enviar as matrículas e IR seu alertando eles que você possui mais patrimônio, dessa forma você é considerado solvente, ou seja, seus bens são suficientes para arcar com as cobranças que tem em seu nome e a CEF deverá então aceitar o financiamento.
Mais importante que isso ainda é o fato de que, se entendi corretamente, você deu o imóvel como garantia das dividas, portanto, estando a dívida garantida, todo o restante do seu patrimônio pode ser vendido. O que não pode é ter restrição na matrícula do imóvel que está vendendo agora, se por acaso indicou esse imóvel no processo, certamente será negado o financiamento.
Espero ter ajudado.
Abraço.
Parabéns pelos comentários esclarecedores. Estou comprando um imóvel porém a certidão da receita Federal da proprietária do imóvel é emitida como positiva com efeitos negativos. Há também um processo civil de 1994 em segredo de justiça. A próprietaria comprou o imóvel em 2012 e alega que o processo já está finalizado, porém não quer emitir a certidão de objeto e pé. Corro risco de perder o imóvel caso eu compre? Obrigado desde já.
Luis, entendo que corre o risco sim. Como constou o processo, mesmo sendo segredo de justiça você precisa ter certeza de que foi finalizado, do contrário pode haver alguma condenação que reflita no sua transação.
Boa tarde Dr. ótimo trabalho feito e compartilhado.
Gostaria de ajuda numa questão. Temos um único bem deixado pelo nos pais de herança. Só que minha mãe antes de falecer deixou uma divida da receita federal de imposto de rende. Por ser o único bem os herdeiros tem que pagar essa dívida? Podemos fazer o inventário e possivelmente vender essa casa?
Obrigada!
Evelyn, nesse caso o certo será pagar a dívida Federal para poder concluir o inventário, sendo que o valor da dívida não pode superar o valor da herança, assim, se o imóvel for de valor superior à divida, então ela terá que ser paga, mesmo que através de alvará para venda do imóvel. Após isso o inventario será concluído e poderá ser vendido sem problemas.
Caso a dívida seja superior ao imóvel, o certo seria vendê-lo mediante alvará judicial para ser pago a dívida até o limite do preço do imóvel, o restante não pode ser cobrado dos herdeiros, mas na prática se esse for o caso não vejo porque fazer o inventario, já que perderiam o imóvel.
Boa noite Dr. Parabéns pelo seu trabalho!
Tenho um apto e estou colocando a venda, porém tenho um processo civel por dívida ,arquivado desde 2010.
Vou ter problemas para vender esse imovel ?
Aguardo retorno
Desde já, agradeço
Elaine,
Caso após a venda você não fique com patrimônio suficiente para cobrir a dívida certamente terá problema e se alguém comprar mesmo assim estará correndo risco de ver a compra anulada posteriormente.
Estou comprando um imóvel onde consta em nome do vendedor um débito de IPTU (dívida ativa – R$ 2.000,00) de um imóvel em espólio em outra comarca. Pergunta: isto pode gerar algum problema para mim na compra do imóvel que não tem débito nenhum?
Alex,
Primeiramente, por conta do valor do débito ser apenas 2K não acredito que teria problemas sérios com isso já que o imóvel certamente possui valor muito maior. É preciso analisar se o vendedor possui outros imóveis, caso ele tenha mais patrimônio, ele então é considerado solvente, então você não teria problemas.
De qualquer forma, o fato do vendedor possuir dívidas, pode lhe causar problemas, mesmo que de outro imóvel, pois ele não pode vender seu patrimônio e ficar sem nenhum caso possua dívidas.
Uma forma segura de resolver isso é exigir a quitação desse valor que é pequeno, você mesmo poderia pagar com o sinal a ser dado.
Caso precise de assessoria ficamos à disposição.
Boa noite Dr. Ótimas informações
Estou vendo um imóvel para compra e o dono possui algumas dívidas da empresa. A idéia seria utilizar a entrada para pagar essas dívidas para liberar o financiamento do restante. Após aprovação do financiamento e termos os registros já assinados ainda posso ter problemas por conta dessas dívidas? Algo que possa aparecer ainda?
Aguardando retorno
Obrigado
Norberto, caso você pague todas as dívidas com o sinal não vejo como ter problema.
O que precisa fazer é obter e analisar todas as certidões em nome dos vendedores para verificar se ele possui outras pendências, resolvendo todas não vejo porque ter problemas. Caso precise de assessoria jurídica na compra do imóvel fico a disposição.