A devolução de caução é uma das principais dúvidas de quem aluga um imóvel. A locação exige cautela e dedicação, já que o locatário precisa transmitir confiança ao locador para estabelecer uma relação transparente entre as partes. Para evitar prejuízos, é comum o uso da caução de aluguel.
Trata-se de uma garantia financeira que o proprietário solicita ao inquilino para se resguardar de eventuais inadimplências.
Mas muitas pessoas ainda têm dúvidas sobre como calcular a devolução de caução e quais regras determinam quando e de que forma esse valor deve ser restituído.
Neste conteúdo, você vai entender o que é a medida, quando ela pode ser usada, como calcular corretamente sua devolução e quais são os direitos e deveres de locadores e locatários. Siga a leitura!
O que é caução?
A caução é um instrumento usado em contratos para assegurar o cumprimento de obrigações. No aluguel, por exemplo, o inquilino deposita um valor (geralmente até três meses de aluguel) que serve como proteção ao proprietário em caso de inadimplência ou danos ao imóvel.
Ao final do contrato, se estiver tudo em ordem, esse valor é devolvido ao locatário, normalmente corrigido conforme índice previsto no contrato, como a poupança ou o IPCA.
Em outras situações, a caução pode ser aplicada também em serviços, licitações ou financiamentos, sempre com o mesmo objetivo: garantir segurança entre as partes envolvidas.
O que é caução de aluguel?
A caução de aluguel é o valor ou bem oferecido pelo inquilino ao proprietário para cobrir possíveis débitos ou prejuízos durante a locação.
Ela pode ser prestada em dinheiro, títulos, bens móveis ou imóveis. Quando feita em dinheiro, a quantia não pode ultrapassar três meses de aluguel. Já no título de capitalização, o valor pode variar conforme as condições contratadas.
Caso o contrato preveja caução em dinheiro, a lei determina que o valor seja depositado em conta poupança. Ao término da locação, se o inquilino estiver em dia e o imóvel em boas condições, o locador deve devolver a caução corrigida conforme o rendimento da poupança.
Na caução imobiliária, o locatário oferece um imóvel para cobrir eventuais débitos. Nessa modalidade, o contrato precisa ter firma reconhecida, assinatura de duas testemunhas e registro na matrícula do imóvel.
Para que serve a caução?
A caução serve como garantia durante o contrato de locação. Seu objetivo é proteger o locador em caso de inadimplência, danos ao imóvel ou descumprimento de obrigações previstas no contrato.
Por isso, o valor não pode ser usado livremente pelo proprietário enquanto o aluguel estiver vigente. A caução só deve ser utilizada quando houver uma pendência comprovada, como aluguel em atraso, encargos não pagos ou danos identificados na vistoria de saída.
Em qualquer caso, o uso da caução deve ser comunicado ao locatário e devidamente comprovado, garantindo transparência entre as partes.
O que é devolução de caução?
A devolução de caução é a restituição do valor pago pelo locatário como garantia no início do contrato de aluguel. Ela ocorre ao final da locação, desde que o inquilino esteja em dia com suas obrigações e o imóvel seja entregue nas condições previstas em contrato.
Quando a caução foi prestada em dinheiro, o valor deve ser devolvido com a correção aplicável, geralmente conforme o rendimento da poupança.
Caso existam pendências comprovadas, o locador pode realizar os descontos correspondentes.
Como funciona a devolução de caução?
Ao fim do contrato de locação, o locador deve realizar a vistoria do imóvel, verificar possíveis débitos e apurar se há valores a descontar. Se não houver pendências, a caução deve ser devolvida integralmente, com a correção devida.
Se forem identificados aluguéis em atraso, contas não pagas, multas ou danos ao imóvel, esses valores podem ser abatidos da caução, desde que comprovados.
Após essa apuração, o saldo restante deve ser restituído ao locatário.
Como calcular devolução de caução de aluguel
Para calcular a devolução da caução de aluguel, siga este passo a passo:
- Corrija o valor depositado: atualize o valor da caução pelo rendimento da poupança (ou índice previsto no contrato) durante o período da locação.
- Verifique pendências: confira se há contas de consumo, aluguéis em atraso ou danos no imóvel que possam ser descontados.
- Calcule o saldo final: subtraia os valores devidos, se existirem, e devolva ao inquilino o valor restante com a correção aplicada.
De forma simples, a fórmula para calcular a devolução de caução é:
Caução devolvida = Valor corrigido – (Débitos + Danos, se houver)
Exemplo prático: imagine que o inquilino deixou R$ 3.000 de caução em dinheiro por um contrato de 24 meses.
Ao final do aluguel, o valor deve ser corrigido pelo rendimento da poupança, que acumulou 10% no período.
- Valor corrigido: R$ 3.000 + 10% = R$ 3.300
- Descontos: durante a vistoria, foi identificado um dano no imóvel no valor de R$ 200.
- Cálculo final: R$ 3.300 – R$ 200 = R$ 3.100
Nesse exemplo, o locador deve devolver R$ 3.100 ao inquilino, com a correção aplicada e abatendo apenas o valor referente ao dano comprovado.
Quais os passos para calcular a devolução de caução de aluguel corretamente?
Para saber como calcular devolução de caução de aluguel corretamente, é importante seguir algumas etapas:
- Realize a vistoria de saída do imóvel: compare o estado atual do imóvel com o laudo de vistoria inicial. Esse processo ajuda a identificar se houve danos além do desgaste natural de uso.
- Verifique débitos pendentes: confira se existem aluguéis em atraso, contas de consumo, taxas condominiais, multas ou outros encargos previstos no contrato.
- Atualize o valor da caução: corrija o valor depositado conforme o índice previsto no contrato. Quando a caução é feita em dinheiro, a Lei do Inquilinato determina que o valor seja depositado em poupança e devolvido com os rendimentos correspondentes.
- Desconte apenas valores comprovados: se houver pendências, o locador pode descontá-las da caução. No entanto, os descontos devem ser proporcionais, justificados e acompanhados de comprovantes.
- Calcule o saldo final: após a correção e os descontos, o saldo restante deve ser devolvido ao locatário.
Em que casos a caução não deve ser devolvida?
A caução não deve ser devolvida integralmente quando o locatário deixa pendências ao final do contrato. Isso pode ocorrer em casos de aluguel em atraso, contas de consumo não pagas, débitos condominiais, multas contratuais ou danos ao imóvel que não estejam relacionados ao desgaste natural.
Também pode haver retenção parcial quando a vistoria de saída identifica reparos necessários causados por mau uso do imóvel.
No entanto, o locador não pode reter a caução sem justificativa. Qualquer desconto deve ser comprovado por documentos, recibos, orçamentos, fotos, laudos de vistoria ou outros registros que demonstrem a existência da pendência.
Se não houver débitos ou danos comprovados, a devolução de caução deve ser feita ao locatário com a correção devida.
Qual é o prazo para a devolução de caução?
Não existe um prazo previsto em lei para devolução da caução. Contudo, isso não significa que o locador poderá reter o valor indefinidamente.
Encerrada a locação, é necessário realizar a vistoria do imóvel e verificar a existência de eventuais débitos. Estando tudo regularizado, a caução deve ser devolvida ao locatário com a correção aplicável.
Se houver descontos, o proprietário deverá apresentar os respectivos comprovantes.
O que fazer caso a devolução de caução não seja feita?
Se, por algum motivo, o proprietário do imóvel não fizer a devolução de caução dentro de prazo razoável ou se houver retenção indevida dos valores, o locatário poderá buscar seus direitos judicialmente.
O DD Advogados oferece orientação jurídica sobre garantias locatícias, devoluções e retenções de caução, sempre com base na Lei do Inquilinato. O escritório auxilia locadores e locatários na análise de contratos, atualização de valores e resolução de conflitos relacionados à locação.
Se você precisa de orientação sobre devolução de caução ou qualquer outra questão envolvendo contratos de aluguel, entre em contato com nossa equipe.
Resumindo
O que é devolução de caução?
A devolução de caução é a restituição do valor pago como garantia no contrato de aluguel, após o encerramento da locação e a verificação de eventuais débitos ou danos ao imóvel.
Como calcular a devolução de caução de aluguel?
O cálculo considera o valor depositado, a correção monetária prevista e os descontos de débitos ou danos comprovados. A fórmula é: valor corrigido menos pendências existentes.
Em quais situações a caução pode ser retida?
A caução pode ser utilizada para cobrir aluguéis em atraso, encargos não pagos, multas contratuais ou danos ao imóvel que ultrapassem o desgaste natural de uso.
Crédito da imagem: Magnific