Ao comprar um imóvel é preciso considerar os demais custos envolvidos na aquisição. Taxas de financiamento ou de cartório são comuns, assim como a necessidade de se organizar para quitar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) anualmente.

No entanto, quando se trata da aquisição de imóveis na planta, direto com construtoras, é normal receber cobranças referentes ao tributo antes mesmo da entrega. Nesse caso, será que o recebimento é válido? Entender os seus direitos é essencial para não ter prejuízos.

Por isso mesmo, preparamos este conteúdo esclarecendo a questão e mostrando como agir diante de cobranças indevidas. Continue a leitura!

Quais são as regras sobre a cobrança de IPTU antes da entrega das chaves?

É hábito de muitas construtoras cobrar o imposto antes da entrega das chaves aos compradores. Essa questão aflorou ainda mais quando em 2017 a Prefeitura de São Paulo apurou pendências na sua administração e lançou IPTU de anos anteriores para diversos contribuintes.

Entre os que foram notificados estavam aqueles consumidores que compraram seus imóveis na planta e então, pouco tempo após o recebimento das chaves, foram cobrados a pagar parcelas do imposto do período em que ainda não estavam na posse da propriedade.

Isso ocorreu pelo fato de o município ter lançado tributos de outros anos que não haviam sido divulgados anteriormente. Entretanto, mesmo com a cobrança em atraso da Prefeitura após a entrega das chaves, o valor é indevido. Do mesmo modo que acontece com a cobrança direta das construtoras do IPTU, referente ao período em que o comprador não tinha as chaves.

Porém, nem todos conhecem ou procuram seus direitos, as construtoras aproveitam o desconhecimento dos compradores, cobram IPTU de períodos indevidos. Dessa maneira, elas aumentam o lucro obtido com a negociação.

Quais são as responsabilidades do proprietário?

O primeiro ponto que merece destaque sobre o IPTU é que o mesmo incide sobre a propriedade, ou seja, o imposto é devido por quem de fato é o dono do imóvel. Logo, caso a propriedade seja sua, a Prefeitura pode lhe cobrar mesmo que os valores sejam referentes a período anterior à sua aquisição.

Assim, se você comprou um imóvel na planta, mesmo que tenha acabado de receber as chaves, perante a Prefeitura você se torna responsável pela dívida. O motivo é que o débito acompanha o imóvel, ou juridicamente falando, é uma dívida propter rem (própria da coisa).

No entanto, existem outras questões relacionadas, tais como a responsabilidade da construtora. Então, é essencial conhecer as regras aplicadas para entender quais são os seus direitos e responsabilidades.

Quais são as responsabilidades da construtora?

Mesmo que o consumidor seja responsável perante a Prefeitura pelo pagamento do IPTU do imóvel que lhe pertence, a construtora é responsável pelo período anterior a entrega das chaves. Isso porque o IPTU, assim como o condomínio, são encargos inerentes ao uso e fruição do bem.

Ou seja, se o comprador não pôde usar o patrimônio na época em que o IPTU foi lançado, ele não pode ser obrigado a pagar por algo que não tinha a posse.

Esse entendimento sobre a responsabilidade da construtora para arcar com IPTU e condomínio antes da efetiva entrega das chaves está consolidado na Jurisprudência. Isso significa que os Tribunais já proferiram diversas decisões favoráveis aos consumidores e, inclusive, destacam que qualquer cláusula que estabeleça regras diferentes é considerada abusiva.

Muitas construtoras ignoram as decisões dos Tribunais e continuam cobrando indevidamente o IPTU e condomínio dos consumidores, referente ao período anterior a entrega das chaves.

O que fazer diante da cobrança indevida de IPTU?

Caso você esteja passando por situação semelhante saiba que é possível resolver judicialmente a questão para que haja a devolução das quantias corrigidas. Porém, é preciso entender os procedimentos necessários de modo a não ter problemas com a falta de pagamento.

O primeiro passo é sempre procurar advogado especialista em Direito Condominial, pois o profissional entenderá as regras aplicáveis e poderá identificar a melhor solução, considerando as particularidades do caso. Geralmente, existem dois caminhos para isso. Veja só:

Suspensão do pagamento

O primeiro caminho é buscar a suspensão do pagamento. Nesse caso, é preciso ajuizar um processo, que permitirá a suspensão dos pagamentos ou o depósito das parcelas em juízo para evitar efeitos gerados pelo atraso.

Ao mesmo tempo, é requerida a declaração de ilegalidade da cobrança para que, ao final do processo, você possa levantar os valores depositados, se o caso. Em caso de procedência da ação, o dinheiro é recuperado, sem que tenha sido repassado à construtora ou Prefeitura.

Ressarcimento posterior

Outra possibilidade é a busca por ressarcimento posterior à quitação total dos valores. Esse também é o caminho indicado para quem efetuou os pagamentos sem saber que eles não eram obrigação do proprietário, antes da entrega das chaves.

Nessa situação, o objetivo é buscar o ressarcimento dos valores com a devida correção monetária. Ainda, tendo em vista se tratar de uma cobrança indevida e as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC), é possível pleitear o reembolso em dobro.

Nos dois casos, também é possível incluir a cobrança de indenização por dano moral, caso existam outros fatores que comprovem o abalo psíquico causado pela cobrança indevida. Problemas com endividamento, práticas abusivas, negativação e outras consequências podem ser discutidas judicialmente diante dessas situações.

Vale destacar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou o entendimento sobre o tema, determinando a ilegalidade das cobranças de condomínio e do IPTU antes da entrega das chaves.

Qual é o prazo para fazer o pedido de restituição?

Se você recebeu cobranças indevidas e pagou os valores, é importante ter atenção aos prazos para ajuizar a ação e recuperar o que foi pago. A boa notícia é que você pode requerer os seus direitos em até 10 anos contados da data de assinatura do contrato que previa a cobrança. Isso porque a cláusula que presume o pagamento é abusiva, sendo nula de pleno direito.

Mas tenha atenção: o prazo não é contado a partir da data de quitação, mas do contrato. Assim, é possível requerer a restituição de todos os pagamentos realizados a título de IPTU que aconteceram antes de receber as chaves do imóvel.

Além disso, para ter mais segurança na negociação e evitar que existam cláusulas abusivas, cobranças indevidas e outros problemas que podem gerar prejuízos, vale sempre ter o suporte jurídico. Com a assessoria de um advogado, você pode avaliar todas as regras previstas no documento e solicitar alterações.

Conhecer as regras sobre a cobrança de IPTU na entrega das chaves é essencial para que você não faça pagamentos indevidos ou, ao menos, recupere o seu dinheiro. Isso trará mais facilidade ao seu planejamento financeiro. Em caso de dúvidas, consulte um advogado para entender seus direitos e como agir diante de irregularidades.

Quer aprender mais sobre a cobrança de IPTU? Entenda como funciona a isenção e como solicitar o benefício!

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