O sonho da casa própria é uma conquista muito esperada por grande parte das pessoas. Apesar das facilidades oferecidas, nem sempre as coisas saem conforme o planejado. Às vezes, fatores externos e imprevistos (demissão, por exemplo) fazem com que você não consiga mais manter em dia o pagamento das prestações do financiamento, adiando o seu projeto de vida.
Nesse cenário, mais comum do que se pensa, é possível que o comprador tente fazer a devolução de imóvel financiado e desista da compra. Além disso, a culpa pelo desfazimento do contrato também pode ser da empresa construtora. E aí, você sabe quais são as providências que devem ser tomadas?
Pensado nisso, neste artigo você vai saber em quais casos é possível a devolução do imóvel financiado à empresa, e como esse procedimento funciona. Acompanhe a leitura!
Em quais casos a devolução de imóvel financiado é possível?
Em primeiro lugar, é importante esclarecer a diferença entre o distrato que ocorre no financiamento em geral e o distrato de um imóvel que foi comprado na planta. Esse último não se encaixa tecnicamente em uma compra de imóvel financiado, uma vez que o financiamento exige que o bem imóvel esteja construído, concluído e regularizado, ou seja, que contenha o “habite-se” emitido pela pelo poder público.
Assim, em regra, a parte que comprou um imóvel e financiou o mesmo por meio de uma instituição financeira após a conclusão das obras pela construtora ou até mesmo nos casos de imóveis usados, desde que já contratado o financiamento, não é possível realizar o distrato. Dessa forma, se o comprador não tiver condições de continuar o pagamento das parcelas relativas ao financiamento já contratado com algum banco, não será possível a simples rescisão do referido financiamento sem um acordo com a instituição financeira.
Nesse caso, se as partes não chegarem a um acordo, e a dívida não for paga, o bem será transferido para o banco, em um fenômeno conhecido como “consolidação da propriedade”, e após, será levado à leilão. O valor obtido com a venda será remetido para o banco e o restante para o comprador antigo do bem.
Contudo, se foi acordado o parcelamento do valor do imóvel durante o período de obras perante a construtora (que é diferente do financiamento pelo banco), é possível a realização do distrato. Porém, para que isso seja feito, é preciso verificar quem foi o culpado pela rescisão do contrato. Nesse sentido, se for verificada que a construtora teve culpa exclusiva no fato, ela tem a obrigação de fazer a devolução do valor integral que foi pago a ela pelo comprador.
Por outro lado, se a culpa foi causada pelo comprador, que por algum motivo não tem condições de arcar com o valor das parcelas, a culpa será exclusivamente dele. Dessa forma, a construtora tem o dever de devolver uma parte do valor até então pago, mas também tem o direito de ficar para si com um certo valor, previsto no contrato, equivalente à multa pelo descumprimento do acordo.
Qual é o valor da multa devida?
Infelizmente, muitas empresas estipulam em seus contratos a cobrança de multas com valores exorbitantes que podem chegar até 90% do valor já pago! Essa prática é considerada abusiva e pode ser contestada em juízo.
Há entendimento dos Tribunais no sentido de que a multa no caso do comprador não ter condições de continuar com o pagamento é de 10%, considerando abusiva as multas aplicadas em patamar muito superior a esse porcentual.
Contudo, está em trâmite um Projeto de Lei (Projeto de Lei n. 68/2018) para regulamentar essa questão e se aprovado poderá permitir multa de até 50% pela rescisão.
Por isso, é preciso ter cautela e atenção durante esse procedimento, para que o comprador não caia em uma cilada e não sofra com mais prejuízos ainda.
Qual é a legislação a ser aplicada ao caso?
A regulamentação do financiamento imobiliário está prevista na Lei 9514/97, que também prevê o instituto da alienação fiduciária.
Por outro lado, o Código de Defesa do Consumidor é o diploma legal aplicável nos casos de imóvel adquirido na planta (durante a obra).
Quais são os benefícios e os prejuízos de devolver um imóvel financiado?
Se ficar comprovado que quem deu causa ao distrato foi a construtora, ela terá o dever de devolver todo o valor que recebeu. Somado a isso, deverá pagar ao comprador o equivalente aos danos morais causados pela sua própria culpa.
Por outro lado, se o comprador do imóvel incorreu em culpa, e esse fato deu causa ao distrato, essa mesma parte deverá arcar com o pagamento de multa contratual. Como já dito, o entendimento dos Tribunais tem sido no sentido de que o valor dessa multa deve ficar em torno de 10%, com a ressalva de que se o Projeto de Lei 68/2018 for aprovado a multa poderá ser 25% ou 50%, conforme o caso.
Assim, o prejuízo se refere ao fato de que o consumidor vai perder parte do valor que pagou anteriormente, a título de multa. Ainda assim, o benefício está no fato de que poderá resolver a sua situação de uma vez por todas, evitando ter o nome negativado, além de ser possível receber um valor a mais a título de indenização se não for o culpado pela rescisão.
Como funciona a devolução do imóvel?
O recomendado é que o comprador do imóvel negocie diretamente com a empresa. Assim, deve comunicar à construtora e fazer o requerimento amigável do distrato, preferencialmente por escrito. Em caso de negativa, silêncio, ou cobrança abusiva de multa é possível o ajuizamento de uma ação judicial. Nesse caso, é importante manter o contrato e o comprovante que atesta que o pagamento das parcelas foi realizado.
De outra maneira, se ocorreu a alienação fiduciária ao banco, será necessário negociar com a instituição financeira e tentar uma solução. Caso contrário, a propriedade será consolidada e o imóvel leiloado.
Não é fácil desistir de um sonho e fazer a devolução de imóvel financiado. Infelizmente, a crise pela qual o país vem passando traz dificuldades financeiras e impede que muitos compradores consigam honrar com o pagamento das prestações da casa própria.
Nesse cenário, é importante contar com a ajuda de um advogado especializado que faça uma análise do caso e o oriente da melhor forma possível, buscando um acordo, ou, então, que o acompanhe durante o processo judicial.