Alienação Fiduciária: conheça essa modalidade de crédito

2020-07-09

6 MIN. DE LEITURA

Entender o que é alienação fiduciária é muito relevante para garantir os credores em situações de inadimplência. Esse conceito existe desde 1997, quando o ex-presidente Fernando Henrique Cardoso sancionou a Lei nº 9.514/1997.

A implementação e a execução dessa prática é bem ágil em relação aos outros tipos de garantia. É por isso que ela caiu no gosto de credores e bancos, sendo o instrumento preferido para essa finalidade.

A seguir, explicaremos o que é a alienação fiduciária, o que a lei diz em relação a essa prática, as vantagens que ela proporciona, os pontos para ficar atento, entre outros tópicos relevantes. Acompanhe!

Entenda o que é alienação fiduciária

Podemos definir a alienação fiduciária como uma espécie de garantia, que pode ser utilizada em negociações de empréstimos, compras no crediário, financiamento, etc. 

Ela envolve duas figuras centrais: o fiduciante (devedor) e o fiduciário (credor). Assim sendo, um bem ou propriedade é dado como garantia a uma dívida assumida. O bem escolhido pode ser uma casa, um apartamento, veículo, algum título de valor, entre outros.

Isso faz com que o bem escolhido passe a ter dois donos, o proprietário fiduciário e o proprietário fiduciante. Caso o devedor não pague a dívida conforme o acordado, o credor fica com o imóvel apenas para ele. Geralmente, é feito um leilão público para que a garantia possa ser paga em dinheiro.

Caso o bem dado como garantia na alienação fiduciária for uma casa ou veículo, o fiduciante poderá continuar o utilizando.

Apesar disso, enquanto o contrato de empréstimo estiver em vigência e as parcelas estiverem sendo pagas, nenhuma das partes terá total propriedade sobre algo. Se tudo for feito como o combinado, depois de quitada a dívida, o fiduciário volta a ter totalidade sobre o seu imóvel.

O fiduciário tem a garantia de que terá o valor da dívida quitada, porque o bem alienado vai a leilão público. Ou seja, se o credor não pagar a dívida, sua propriedade será vendida para qualquer pessoa interessada, em um evento desse tipo.

O bem alienado pode ir para leilão após o não-pagamento da terceira parcela consecutiva da dívida. Porém, dependendo do que foi acordado no contrato, a abertura do processo pode se dar com a ocorrência de uma única prestação em atraso.

Veja o que diz a lei em relação a essa prática

Como comentamos, a legislação que regulamenta a alienação fiduciária é a Lei nº 9.514/1997. De acordo com ela, em sua seção I, a finalidade que possui é a seguinte:

“O Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos”.

A Lei também explica quais são as partes que necessitam estar presentes no contrato que formaliza a alienação fiduciária. Os principais tópicos trazidos na legislação são os seguintes:

  • descrição detalhada do bem que será alienado;
  • indicação do proprietário atual do bem e a forma como ele foi adquirido;
  • valor do bem alienado, bem como os índices escolhidos para a revisão e atualização do valor, no período que perdurar o contrato;
  • valor total da dívida, assim como as informações relacionadas ao prazo e condições de pagamento;
  • juros e encargos que serão aplicados à dívida, bem como os valores extras que serão cobrados, no caso de ocorrerem atrasos;
  • indicação para venda do bem em leilão público, caso os pagamentos não se efetivem.

Confira as vantagens da alienação fiduciária

A alienação fiduciária traz vantagens para ambas as partes envolvidas. Na sequência, explicaremos algumas das principais delas. Acompanhe!

Menos burocracias

O processo de alienação fiduciária é menos burocrático do que outros que têm a mesma finalidade, como a hipoteca. 

Isso se justifica porque tudo pode ser feito sem o intermédio da Justiça. Porém, recomenda-se que um advogado participe do processo, dando assistência jurídica,  principalmente na elaboração do contrato, para garantir que tudo ocorra como previsto na Lei e sem prejudicar nenhuma das partes.

Garantia do pagamento da dívida

Para o banco, instituição financeira ou qualquer pessoa física ou jurídica que estiver emprestando dinheiro para outra, há a garantia do pagamento da dívida.

Afinal, se o credor não pagar a dívida, o bem dado como garantia é leiloado e o valor quitado. Logo, não há que se preocupar com inadimplência.

Segurança jurídica

Os contratos de alienação fiduciária também garantem mais segurança jurídica para os credores. Isso porque a propriedade do bem dado como garantia é compartilhada, enquanto perdurar o pagamento.

Essa divisão faz com que o credor tenha proteção até em casos de falência ou falecimento do devedor. Afinal, o nome dele também aparece como proprietário do bem, o que lhe assegura uma série de direitos, que geralmente não são comuns em outros tipos de acordo.

Execução ágil

A alienação fiduciária é um processo muito ágil, tendo em vista que não é necessário um processo judicial para formalizar o acordo realizado entre as partes.

Assim que o contrato for firmado, ele já começa a entrar em vigência, e as regras precisam ser seguidas, conforme anteriormente estabelecidas.

Saiba quais são os pontos de atenção necessários para essa prática

Para a prática da alienação fiduciária, existem alguns pontos que merecem atenção. Veja quais são eles!

Perda do imóvel

Ao firmar um contrato de alienação fiduciária, recomenda-se que seja definido um prazo para a perda do imóvel. Geralmente, se escolhe três meses de inadimplência para que o bem dado como garantia passe a ser de propriedade exclusiva do credor.

É importante deixar claro a questão da perda do imóvel, bem como a maneira como isso será feito. Assim, se evitam problemas nesse processo e tem a garantia de que o valor será pago, de uma forma ou de outra.

Taxas de juros

O contrato também tem que apresentar detalhadamente quais são as taxas de juros que serão aplicadas. Importante destacar que somente instituições financeiras podem cobrar juros acima de 1%, as demais pessoas estão limitadas ao percentual de máximo de 1% ao mês, ou 12% ao ano.

Podemos destacar que, além dos juros, é essencial aplicar a correção monetária sobre o valor, para que as parcelas sejam ajustadas conforme a moeda nacional se valorize ou desvalorize no mercado.

Atribuições

É de fundamental importância que o contrato seja claro em relação às atribuições do fiduciante e do fiduciário. 

Assim, se evitam complicações e processos de uma parte cobrando deveres da outra, já que tudo terá sido previsto com antecedência.

Consolidação do bem no nome do credor

O contrato também precisa mostrar com clareza que, caso o devedor não cumpra com os pagamentos conforme determinado, o bem dado como garantia será consolidado no nome do credor.

Apenas dessa maneira, é possível que o bem seja leiloado em evento público, para que a quitação da dívida seja feita em sua totalidade.

Compreender sobre a alienação fiduciária é muito interessante para quem precisa fazer negociações desse tipo. As vantagens trazidas por esse método são muitas e podem ser utilizadas até em situações que exigem um maior grau de complexidade, como as fusões de empresas.

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