Comprar e vender imóvel é uma das transações mais comuns do mercado. As pessoas compram para morar, para comercializar, para alugar. Por isso, o setor imobiliário é um dos pilares da economia.
Algumas pessoas compram imóveis na planta, com previsão para começo, conclusão e entrega das chaves. Mas o que fazer diante de atraso na entrega da obra?
É extremamente comum a dúvida sobre como agir diante dessa situação. Por isso, escrevemos este artigo para explicar tudo para você! Continue a leitura e veja como proceder quando há atraso na entrega da obra.
Quando é considerado atraso em obra?
Quando você comprar um imóvel na planta, o contrato deve prever um prazo para a entrega das chaves. Esse prazo deve ser definido com objetividade para o comprador ter noção de quanto tempo vai aguardar até o recebimento de seu apartamento ou de sua casa.
A Lei nº 13.78/2018 determina um limite de 180 dias de atraso. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Recurso Especial nº 1.582.318/2015 (RJ), a tolerância contratual referente ao atraso em obra não pode ultrapassar os 180 dias considerando, por analogia, que esse é o prazo de carência para desistir da construção (conforme o artigo 33 da Lei nº 4.591/1964).
Assim, se após esse período, as chaves não forem entregues, pode-se considerar que houve atraso em obra. Os atrasos podem acontecer por diferentes razões:
- problemas no planejamento e na gestão do projeto, como cronogramas irrealistas ou mal elaborados; falhas na gestão de prazos, recursos e equipes; dificuldades na coordenação entre os diferentes estágios da obra;
- questões relacionadas à mão de obra, incluindo a escassez de profissionais qualificados, problemas de produtividade e absenteísmo, dificuldades na contratação e retenção de trabalhadores;
- questões relacionadas a materiais e fornecedores: atrasos na entrega de materiais e equipamentos; problemas de qualidade ou especificação inadequada dos insumos, dificuldades na logística de abastecimento da obra;
- fatores externos, como contrariedades climáticas (como chuvas intensas), problemas com licenças e aprovações de órgãos públicos, dificuldades de acessibilidade ao local da obra;
- imprevistos e eventos inesperados, como a descoberta de problemas estruturais ou de solo durante a execução, alterações no projeto/escopo da obra solicitadas pelo cliente, acidentes e incidentes que paralisam temporariamente a construção;
- greves;
- condições excepcionais, como aconteceu com a pandemia da Covid-19.
O que fazer em caso de atraso na entrega da obra?
Determinado o atraso na entrega da obra, o que o comprador deve fazer? Vamos apresentar as duas opções diante desse cenário:
Aguardar a entrega do imóvel
A primeira opção é esperar que a obra seja concluída. É uma solução que evita conflitos judiciais e contratempos com a construtora/incorporadora responsável pela obra.
Distrato ainda na planta
A segunda opção é uma solução registrada em contrato, já prevendo a possibilidade de atraso na entrega da obra ou outra situação contrária. Estamos falando do distrato imobiliário na planta.
O distrato é um tipo de contrato cujo objetivo é pôr termo a uma relação contratual em vigor. Mediante o distrato, as partes entram em acordo mútuo a respeito da perda de validade dos compromissos, dos acordos e dos vínculos anteriormente definidos no contrato de compra e venda de imóvel.
No caso de distrato devido a atraso em obra, o comprador tem direito de exigir a devolução completa do valor pago sem nenhum desconto. O comprador poderá ainda exigir o pagamento da multa por não cumprimento de obrigações contratuais.
Como funciona a indenização por atraso na entrega da obra?
Caso haja atraso na entrega da obra, é importante saber como funciona o direito à indenização. Juridicamente, a construtora/incorporadora é a responsável por assumir esse pagamento.
O comprador pode exigir o pagamento da multa contratual, geralmente definida em 10% do valor do imóvel. Assim, considerando um imóvel de R$ 500 mil, a multa contratual é de R$ 5 mil.
Além da multa, é possível pedir indenização por lucros cessantes, resultante em um aluguel mensal de 0,5% a 1% sobre o valor do imóvel, contados da data do atraso até a efetiva entrega.
O comprador também pode requerer a devolução de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora de 1% por cada mês atrasado. No contrato, deve ser definido um índice para correção monetária.
Vale lembrar que, mesmo que o atraso em obra seja decorrente de causas fora do controle da construtora/incorporadora, o consumidor faz jus aos seus direitos. E ela não pode estender o prazo de espera definido em lei, ou seja, além dos 180 dias, já está configurado o atraso na entrega da obra.
Quais são os direitos do consumidor?
Em caso de atraso na entrega da obra, o consumidor possui diferentes direitos que podem ser exercidos para garantir a efetividade de seus interesses.
Isenção do pagamento da taxa de obra
Em primeiro lugar, o consumidor não precisa manter o pagamento da taxa de obra, já que esse valor é ilegal em caso de atraso em obra e pode ser restituído se já tiver sido pago.
Direito à conclusão da obra ou ao encerramento do contrato
Outro direito do consumidor é exigir à construtora/incorporadora que termine a obra ou optar pelo cancelamento do contrato com a restituição dos valores pagos.
Direito à indenização
Se a entrega for atrasada além dos 180 dias definidos por lei, a construtora/incorporadora deve indenizar o consumidor conforme o que já explicamos.
Danos morais e materiais
Em adição, ressalte-se que é possível receber indenizações por danos morais e materiais. No caso de danos morais, o atraso deve gerar uma frustração das expectativas do comprador, traduzindo-se em incômodos e transtornos que ultrapassam o simples aborrecimento, causando sofrimento físico e psicológico, constrangimento ou mesmo humilhação.
Em termos práticos, o Superior Tribunal de Justiça já entendeu que o atraso injustificado gera o direito à indenização, já que frustra planos pessoais e profissionais dos compradores, resultando em transtornos que podem ser consideráveis.
O valor devido por danos morais será definido pelo Poder Judiciário conforme o caso concreto, considerando as especificidades de cada situação e os efeitos negativos que impactam o comprador.
Dessa forma, o valor pode variar, sendo usualmente estimado entre R$ 2 mil e R$ 10 mil segundo o entendimento judicial e as provas apresentadas no processo.
Quando considerar uma obra entregue?
Ainda que muitas construtoras/incorporadoras não considerem os aspectos burocráticos a seguir, eles são fundamentais para caracterizar a entrega da obra perante a doutrina jurídica:
- obtenção do Habite-se, documento que confirma que a unidade autônoma está em condições de ser habitada e permite a matrícula do imóvel em nome da pessoa que o comprou;
- entrega efetiva das chaves ao comprador;
- constituição, se for o caso, de condomínio com a eleição do primeiro síndico.
Como um escritório de advocacia especializado ajuda em caso de atraso em obra?
Diante de atraso na entrega da obra, recomenda-se procurar apoio de um escritório de advocacia especializado em Direito Imobiliário. Destacamos os principais benefícios de contratar advogado nessa situação, confira!
Orientação jurídica
O advogado pode fazer uma análise do contrato e da situação específica do comprador, explicando quais são os direitos dele e sugerindo as melhores estratégias a serem adotadas.
Comunicação com a construtora
O advogado pode contatar a construtora, enviando notificações e procurando negociar uma solução antes de recorrer a via judicial.
Ajuizamento de ação
Caso a negociação não seja bem-sucedida, o advogado pode ajuizar uma ação judicial, pleiteando os direitos do consumidor, como a multa contratual, indenização por lucros cessantes e danos morais.
Acompanhamento processual
O advogado ficará responsável por acompanhar todo o processo judicial, assegurando que os prazos sejam cumpridos e que os interesses do consumidor sejam representados da melhor forma possível perante a Justiça.
Maximização da indenização
Um profissional capacitado vai conseguir identificar e quantificar adequadamente todos os danos sofridos pelo comprador, de modo a garantir a maior indenização possível, incluindo danos materiais, lucros cessantes e morais.
Conhecimento especializado
O advogado possui expertise em legislação e jurisprudência referentes a contratos imobiliários e atraso em obra; ele vai identificar as melhores estratégias jurídicas e definir os melhores argumentos.
Agilidade no processo
O profissional de Direito tem conhecimento dos trâmites legais, pode agilizar o andamento do processo e sabe como lidar com prazos, petições e audiências de forma eficiente.
Redução de estresse
O consumidor pode se concentrar em suas outras demandas, enquanto o advogado se encarrega de todo o processo jurídico; afinal de contas, lidar com questões burocráticas e jurídicas tende a ser cansativo e preocupante (a atuação de um advogado evita que o consumidor tenha que lidar diretamente com a construtora e o sistema judicial).
Maior chance de sucesso
A mediação de um profissional qualificado aumenta as chances de obter uma decisão favorável.
Dessa forma, contar com um escritório de advocacia especializado em Direito Imobiliário pode fazer toda a diferença diante de um caso de atraso na entrega de obra, garantindo ao consumidor que seus direitos serão plenamente resguardados.
Está enfrentando problemas com atraso de imóvel ou outra demanda relacionada à compra de imóveis? Conheça a DD Advogados, um escritório especializado em Direito Imobiliário que presta assessoria engajada, respeitando as necessidades do cliente.
Resumindo
- Quanto tempo a obra pode atrasar?
A obra pode atrasar até 180 dias, conforme a Lei nº 13.78/2018 e o entendimento do STJ no Recurso Especial nº 1.582.318/2015 (RJ). Esse prazo é considerado uma tolerância contratual para que a construtora possa sanar qualquer vício do produto.
- O que fazer quando a construtora não cumpre o prazo de entrega da obra?
Quando a construtora não cumpre o prazo, o comprador tem duas opções:
- Aguardar a entrega do imóvel: Evita conflitos judiciais e contratempos com a construtora.
- Distrato imobiliário: Encerrar o contrato de compra e venda de forma consensual, com base em cláusulas contratuais que preveem essa possibilidade em caso de atraso.
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