Atrasar o aluguel não é nada bom para o inquilino. Conforme a lei, é permitida a cobrança de multa. Mas é preciso ficar atento a alguns pontos para compreender como ela funciona. Além disso, há outras possíveis penalidades, como o despejo.
O correto é pagar o aluguel em dia, evitando assim a multa e outros transtornos. Vamos mostrar, neste post, como funciona a multa por atraso de aluguel. Entenda quais são os direitos do proprietário do imóvel e do inquilino quando isso acontece!
A lei e a multa por atraso de aluguel
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1997) permite a multa por atraso de aluguel, mas ela deve estar prevista no contrato assinado pelo locador do imóvel e pelo inquilino.
No artigo 23, vemos o seguinte:
“O locatário é obrigado a:
I — pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”.
Não há uma alusão direta à cobrança de multas, mas a obrigação do locatário em pagar pontualmente o valor do aluguel enseja a aplicação de penalidades, caso haja descumprimento do que está previsto no contrato. Sabemos que a multa é a penalidade mais aplicada por infrações contratuais e até em casos mais graves.
O Código Civil permite que todo contrato contenha uma cláusula penal, isto é, uma regra para ressarcimento se alguma parte descumprir o que foi acordado.
A multa é uma forma de encorajar o pagamento do aluguel em dia. Ela deve ser paga quando o locatário fizer o pagamento de um ou mais aluguéis atrasados espontaneamente.
O valor da multa e juros
O valor da multa por atraso de aluguel varia já que não existe um valor fixo definido por lei. Assim, vale o que foi combinado entre o locador e o locatário.
Em geral, a maioria dos contratos prevê multa de 10% em caso de atraso, mas pode ser outra quantia. Já os juros, o máximo permitido é de 1% ao mês (somente instituições financeiras podem cobrar mais do que 1% ao mês de juros).
O cálculo da multa na prática
Vejamos como calcular, na prática, a multa por atraso de atraso de aluguel. Vamos analisar situações hipotéticas para exemplificar como o cálculo da multa é feito:
Exemplo 1: multa de 10% e 1 mês de atraso
Uma determinada imobiliária estipula uma multa de 10% sobre aluguéis em atraso com juros de 1% ao mês mais o IGP-M vigente.
Consideremos uma casa cujo aluguel é de R$ 1.200,00. O inquilino ficou devendo no mês de fevereiro. Para calcular, vamos primeiramente aplicar o percentual equivalente à multa:
- 10% x 1.200 =
- R $120,00.
Assim, temos: 1.200 + 120 = R$ 1.320,00 (valor do aluguel já acrescido da multa).
Agora podemos adicionar o valor do IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado), que é atualizado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas. Em fevereiro de 2021, o índice subiu 2,53%. Logo, temos:
- 2,53% x 1.320 =
- R$ 33,396.
Assim, temos: 1.320 + 33,396 = R$ 1.353,396. Ainda falta adicionarmos os juros de 1% ao mês:
- 1% x 1.353,396 =
- R$ 13,53396.
Assim, temos: 1.353,396 + 13,53396 = R$ 1.366,92996 ou, arredondando, R$ 1.367,00.
Esse é o valor que o locatário pagará ao locador devido ao atraso do mês de fevereiro — considerando que ele fez o pagamento no mês de março. Quanto mais tempo o inquilino passa devendo, mais o valor do aluguel atrasado tende a aumentar. Embora a multa por atraso de aluguel seja fixa, os juros vão se acumulando ao longo dos meses. Entretanto, os juros devem ser calculados de forma simples, ou seja, se o atraso for de 5 meses, os juros são de 5% sobre o total da dívida, sendo proibido incidir juros sobre juros até totalizar os 5 meses.
Exemplo 2: multa de 10% e 6 meses de atraso
Vejamos agora um período de 6 meses de aluguel atrasado, desconsiderando o IGP-M para facilitar os cálculos. Agora, os juros são de 6% (1% ao mês). No primeiro caso, temos:
- 10% x 1.200 = R$ 120,00;
- 1.200 + 120 = R$ 1.320,00.
Já no segundo:
- 6% x 1.320 = R$ 79,20;
- 1.320 + 79,20 = R$ 1.399,20.
O inquilino deve pagar R$ 1.399,20 pelos aluguéis atrasados ao seu locador.
A falta de pagamento e o despejo
Mais que receber uma multa, o inquilino que atrasa o pagamento do aluguel pode ser despejado. É um direito do locador.
A renegociação de dívidas
O inquilino pode renegociar dívidas de aluguel se perceber que elas estão fugindo ao seu controle. Essa renegociação pode acontecer diretamente com a imobiliária ou o dono da propriedade.
Na renegociação, o que importa é a flexibilidade de ambas as partes. E tudo deve se manter dentro da legalidade.
Se o locador ou a imobiliária tiverem uma postura pouco flexível, isso tende a tornar as coisas mais difíceis. Por exemplo, a ameaça de despejo é uma medida extrema, ainda que legal.
Ao renegociar, o inquilino pode acordar um valor mais baixo de multa por atraso de aluguel. Além disso, a correção por algum índice (como o IGP-M) tende a deixar mais caro o valor dos aluguéis em atraso.
Por isso, é fundamental que o contrato de aluguel seja elaborado em comum acordo. Antes da assinatura, ele deve ser lido e relido e todas as dúvidas devem ser sanadas. Assim, muitos conflitos posteriores podem ser evitados.
No atual cenário de pandemia da Covid-19, é normal que as pessoas tenham se desequilibrado financeiramente e a renegociação de dívidas de aluguel tende a ser mais flexível. Afinal, o proprietário não quer perder todo o valor relativo aos meses atrasados e o inquilino se encontra em uma situação difícil, mas quer sanar sua dívida. Sobretudo, se depender daquele imóvel para se abrigar e à sua família.
O contrato não é imutável como determina o artigo 18 da Lei do Inquilinato:
“É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.
Esse artigo é a chave para uma renegociação satisfatória, que beneficie ambas as partes e evite ações mais rigorosas, como o despejo ou outras medidas judiciais.
É muito importante contar com o auxílio de um escritório especializado em Direito Imobiliário na confecção do contrato de aluguel e para a renegociação de dívidas. O advogado poderá avaliar se o valor da multa por atraso de aluguel é legal, compatível com a média dos contratos imobiliários da região e com as condições financeiras do potencial inquilino. Sua atuação facilita que o negócio seja efetivado de forma mais confiável e segura para as duas partes.