A elaboração de contratos imobiliários é um item fundamental nas transações envolvendo imóveis, portanto, é importante entender quais são as cláusulas exigidas e os outros requisitos para que o documento cumpra a sua função.
Diante disso, é normal surgirem questionamentos ou, até mesmo, problemas ao elaborar o documento. Afinal, existem questões legais envolvidas e os registros do documento terão valor como prova judicial diante de discussões sobre a transação.
Mas você sabe quais são os itens essenciais na elaboração de contratos e a função desses documentos? Continue a leitura e aprenda mais sobre o assunto!
O que são e para que servem os contratos imobiliários?
O contrato imobiliário é o documento que traz as regras acordadas entre as partes sobre uma negociação envolvendo um imóvel. Ele pode ser de compra e venda, de locação, de administração de imóveis, entre outros.
Assim, eles listam os direitos e deveres de cada um, servindo também de base para solucionar qualquer problema que surja.
Por exemplo, se uma parte descumprir o acordado, o contrato é que determinará os direitos da outra, inclusive com previsão de penalidades. Da mesma maneira, ele também serve como prova sobre o que foi definido, permitindo a adoção de medidas judiciais e extrajudiciais para exigir o cumprimento de obrigações.
No entanto, para que ele cumpra a função, a elaboração deve ser feita com atenção, garantindo a inclusão de todas as cláusulas necessárias para estipular todos os direitos e deveres envolvidos na transação.
Exatamente por isso, o mais indicado é que isso seja feito por profissionais, que terão o conhecimento necessário para desenvolver um documento completo, que siga a legislação e abranja todos os detalhes.
Quais são os 8 itens essenciais na elaboração de contratos?
Para facilitar a compreensão sobre o que deve ser observado na elaboração de contratos imobiliários, é possível destacar 8 itens essenciais para o documento. Então, explicamos cada um deles nos próximos tópicos, confira!
1. Tipo de contrato
O primeiro item é a indicação do tipo de contrato. Geralmente, a informação fica clara no título de documento, por exemplo “contrato de compra e venda” ou “contrato de locação residencial”. Contudo, também há espaços específicos para aprofundar as informações sobre a transação.
Vale destacar, ainda, que diversos detalhes do contrato dependerão do tipo de transação negociada. Em uma locação, é importante tratar do prazo do negócio e, se ela for built to suit, trará detalhes sobre a construção e outras obrigações das partes.
2. Qualificação das partes
A qualificação das partes envolvidas é essencial para o contrato. Ela deve conter o nome completo, documentos pessoais (RG e CPF), estado civil, nacionalidade, endereço e profissão dos envolvidos. Caso a parte vendedora seja casada, também é preciso ter a qualificação do cônjuge nos contratos de compra e venda (exceto na separação total de bens).
O objetivo é deixar claro quem faz parte da negociação, para que não surjam questionamentos sobre a sua participação no contrato. Além disso, os dados constantes no contrato podem ser necessários diante de uma ação judicial.
3. Descrição do imóvel
A descrição do imóvel traz todas as características da propriedade negociada, servindo também para obrigar o vendedor ou locador sobre como ele deverá ser entregue. Alguns pontos essenciais na elaboração de contratos são:
- localização e entorno;
- metragem;
- edificação;
- número da matrícula;
- número do contribuinte do IPTU;
- descrição completa.
É importante que ela siga o mesmo que está disposto na matrícula feita no Cartório de Registro de Imóveis. Se for o caso, como nos contratos de locação, também vale indicar a forma de uso da propriedade (comercial, residencial ou mista).
Outro ponto trata da existência de ônus e outras pendências: caso o comprador ou inquilino tenha aceitado assumir a responsabilidade, isso deve estar indicado no contrato. Caso contrário, as irregularidades podem gerar a responsabilização do vendedor ou locador.
4. Detalhes sobre a vistoria
A vistoria do imóvel é utilizada para atestar em quais condições ele foi entregue, indicando eventuais defeitos, estado de conservação, entre outros fatores. Apesar de ser mais conhecido devido aos contratos de locação, ele também é importante na compra e venda.
Na locação, o objetivo é trazer a descrição de todos os detalhes que o inquilino deve observar na devolução do imóvel, já que ele deve estar nas mesmas condições em que foi entregue.
Na compra e venda a vistoria traz segurança para as partes, já que detalha as características da propriedade e serve como base para lidar com eventuais discussões sobre defeitos e necessidades de reparos.
Aqui, é importante que ela seja acompanhada por fotos, que ajudarão a visualizar as reais condições de cada item descrito e poderão ser utilizadas como base para avaliar os direitos e deveres de cada parte.
5. Valores e forma de pagamento
Outro elemento importante na elaboração de um contrato é a indicação do valor e da forma de pagamento. Assim, é preciso indicar o preço do imóvel ou da locação, o prazo para quitação e os detalhes sobre como isso deve ser feito.
Por exemplo, se o pagamento será feito mediante depósito em conta, vale indicar os dados de depósito. Caso seja via boleto, indique o vencimento. Enfim, isso vale para trazer clareza sobre as obrigações, além de evitar discussões sobre o tema. Nesse momento, também vale descrever questões como reajustes, multa por atraso e juros.
6. Data de entrega das chaves e outros prazos
A data de entrega das chaves e, se for o caso, o prazo de vigência do contrato devem ser descritos para que as partes tenham como exigir o cumprimento, caso a outra não observe os períodos indicados.
Em uma compra de imóvel, por exemplo, o atraso na entrega das chaves pode trazer prejuízos ao comprador, já que influencia na mudança. Na locação, o item é importante para tratar de prorrogação automática ou garantir a saída dos moradores no prazo acordado.
7. Multa contratual e cláusulas antirrisco
As cláusulas antirrisco são aquelas que antecipam possíveis problemas que podem surgir na relação contratual e já preveem as soluções que serão adotadas. Assim, elas conseguem trazer mais segurança para as partes envolvidas.
Existem vários tipos de cláusulas que podem ser utilizadas. Na locação, a multa pelo atraso no aluguel e na rescisão antecipada são essenciais. Já na compra e venda, a perda do sinal em caso de desistência e multas diante do descumprimento de prazos são mais comuns.
No entanto, ao desenvolvê-las, é preciso ter atenção aos limites legais para que elas não sejam consideradas abusivas, caso contrário, elas podem ser alvo de discussões judiciais, com a posterior anulação do que foi previsto.
8. Particularidades do tipo de contrato
Além do que foi citado, é preciso ter atenção ao tipo de contrato, que pode ter algumas particularidades. Na locação é preciso ter a cláusula referente à garantia, como caução, fiança, seguro fiança ou pagamento antecipado, além de índice de reajuste.
Em uma compra na planta, os reajustes das parcelas e questões referentes à obra devem ser detalhadas
Portanto, além dos itens essenciais citados, considere sempre a modalidade de negócio para ter certeza de que a elaboração do contrato abordará todos os itens necessários. Somente assim as partes terão a segurança necessária para firmar o compromisso. Por fim, ele deve ser assinado.
Como garantir a melhor elaboração de contratos imobiliários?
Foi possível perceber que os contratos imobiliários exigem a presença de diversas cláusulas para abordar todos os detalhes sobre a transação realizada. Além disso, a elaboração completa, que observe todas essas questões, é fundamental para seguir a legislação e evitar transtornos no futuro.
Para isso, vale a pena contar com uma assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário. Dessa maneira, você recebe suporte para a confecção do documento seguindo todas as especificações legais, além de ter auxílio para esclarecer dúvidas e ter mais segurança no negócio.
Também vale contar com o serviço para avaliar contratos já elaborados. Em um contrato de compra e venda, é bastante comum que o vendedor apresente o documento para o comprador. Contudo, antes de assinar e assumir as obrigações indicadas, é necessário avaliar se ele foi desenvolvido observando todas as questões citadas.
Nesse caso, a assessoria jurídica fará uma avaliação completa do documento para ver se ele está adequado e obedece ao princípio do equilíbrio contratual. Se necessário, o advogado indicará cláusulas que poderiam ser alteradas e pode prestar suporte para negociar os termos do contrato.
Existem previsões que são ilegais ou detalhes que podem trazer dificuldades no futuro, caso seja necessário discutir algum termo do contrato. Dessa maneira, contar com um profissional permitirá que você tenha mais tranquilidade ao assumir a obrigação, prevenindo possíveis problemas.
Agora que você já sabe quais são os itens essenciais para a elaboração de contratos, fica mais fácil desenvolver o documento com toda a segurança que as transações imobiliárias exigem. Para tanto, procure sempre advogados especializados na área, a fim de garantir um serviço de excelência.
Depois de aprender sobre contratos imobiliários, que tal se aprofundar com dicas sobre a gestão de condomínios? Confira o nosso conteúdo com as principais práticas para reduzir a inadimplência!