O mundo está enfrentando uma pandemia que obviamente não se esperava diante do novo coronavirus.
O Estado de São Paulo decretou quarentena obrigatória, o que significa que somente empresas cujos serviços são essenciais podem permanecer operando.
No mesmo sentido, diversos Estados e cidades estão limitando o direito das empresas continuarem a prestação de serviços, solicitando que as pessoas fiquem em casa.
Com isso, houve uma queda drástica nos rendimentos das empresas e das pessoas, que estão sendo demitidas em massa.
Assim, os locatários, tanto de imóveis comerciais quanto residenciais estão desesperados e sem saber como ficam os seus aluguéis.
É preciso pagar 100% dos aluguéis? É possível obter algum desconto? Serei despejado?
O que fazer diante desta crise? Continue a leitura que vamos te ajudar!
Basicamente existem duas medidas possíveis, a primeira é negociar com o locador e se não der certo, dependendo do caso, ajuizar um processo. Há decisões judiciais recentes, de março e abril/20 permitindo a redução provisória do aluguel durante a pandemia do COVID-19.
Negociação / Bom senso
O primeiro passo que estamos indicando aos nossos clientes, tanto locadores quanto locatários é negociar e ter bom senso!
Estamos tendo uma taxa elevada de sucesso na estratégia inicial dos clientes locatários de se antecipar entrando em contato com os locadores informando que irão pagar 100% do valor da locação do próximo vencimento (março ou início de abril/20), isso porque o valor já estava provisionado e em geral as pessoas ainda não tiveram imediata perda financeira, seja com demissão ou queda no faturamento.
No entanto, o mês seguinte certamente as condições serão outras, razão pela qual é sensato que haja um desconto, uma vez que, salvo poucas exceções, todo o comércio reduziu seu faturamento.
Pela nossa experiência recente de clientes que estamos assessorando, com algumas exceções de falta de bom senso de ambos os lados (locatário ou locador), essa pro atividade e sinceridade tem dado ótimos resultados.
A sugestão é conversar mês a mês com o locador e então pedir para manter o desconto, aumentar ou quem sabe reduzir, afinal, não sabemos até quando essa situação permanecerá. Vez mais, vale o bom senso!
Infelizmente nem sempre o bom senso prevalece. Muitos locadores recusam em fazer qualquer acordo, seja para suspender ou reduzir o aluguel. O que fazer então?
Teoria da imprevisão
No Direito temos uma situação que raramente é utilizada devida sua aplicação excepcional que é a chamada teoria da imprevisão.
Essa teoria está prevista no Código Civil, permitindo que uma parte que tenha obrigações, em qualquer contrato, possa revê-la a fim de que seja reduzida ou alterada a fim de que possa ser cumprida, evitando o difícil, senão impossível cumprimento.
A teoria da imprevisão é aceita pelos Tribunais de todo o país, contudo, são raras as vezes que ela de fato se aplica, isso porque é comum as pessoas requererem a mesma ao perder o emprego ou reduzir o faturamento da empresa e isso são questões previsíveis.
São requisitos para aplicar a teoria da imprevisão:
- Ocorrer um fato imprevisível após o contrato firmado;
- Haja alteração da base econômica do contrato;
- Onerosidade excessiva, ou seja, a dificuldade excessiva no cumprimento da obrigação
Eu particularmente entendo que diante da pandemia do COVID-19 que assola não apenas o Brasil, mas o mundo inteiro, todos os requisitos acima estão presentes em muitas locações, haja vista os shopping centers que tiveram que fechar por exemplo, do dia para a noite todos os lojistas perderam seus rendimentos por um fato inesperado.
Ou seja, temos um fato totalmente imprevisível que alterou a base econômica das relações contratuais e que está causando uma dificuldade excessiva para o cumprimento da obrigação do locatário em pagar o aluguel nas bases estabelecidas no contrato.
Assim, é possível ajuizar um processo requerendo a revisão do contrato com base na teoria da imprevisão para que o aluguel seja suspenso ou reduzido, a depender do caso isento provisoriamente até que a situação seja regularizada.
É possível requerer uma liminar, ou seja, uma ordem judicial em caráter de urgência a fim de que o locador fique proibido de inserir o nome do locatário nos órgãos de restrição de crédito como SCPC e SERASA e ainda, impossibilitado de despejá-lo enquanto o processo estiver sendo discutido.
Como comentado no início, decisões judiciais recentes nesse sentido já começaram a surgir, mas não existe uma regra fixa, cada caso é analisado pontualmente.
Revisão judicial do aluguel
Além da teoria acima comentada, o art. 19 da Lei do Inquilinato, a qual regulamenta as locações, possui previsão de que, passado três anos de locação, tanto locador quanto locatário podem requerer judicialmente a revisão da locação, caso ela esteja em descordo com a realidade atual.
Ora, se o locatário desocupar o imóvel será praticamente impossível alugar para outra pessoa, tanto por conta da dificuldade financeira quanto pelo fato de que as imobiliárias e corretores não podem continuar mostrando os locais aos interessados.
Assim, o valor da locação pode ter sido alterado e não ter o mesmo valor que tinha anteriormente, já que a demanda era maior quando havia maior circulação de dinheiro na economia.
Portanto, além desse artigo também dar de certa forma suporte para a teoria da imprevisão, fato é que se o seu contrato já completou três anos, independentemente dos argumentos já comentados, é possível de qualquer forma ajuizar um processo para rever o valor do aluguel se ele estiver em desacordo com a situação atual.
Diante do presente cenário econômico , parece ser plausível a argumentação de que o valor da locação não é condizente com a realidade, mas claro, tudo depende de cada caso e é preciso uma analise detalhada da situação por um profissional especializado.
Rescisão contratual
Pode acontecer ainda o fato do locatário, notadamente os de imóveis comerciais, terem que encerrar suas atividades por não haver mais condições de manter os elevados custos com funcionários, impostos, etc.
Nesse caso e considerando a mesma fundamentação acima sobre a teoria da imprevisão, seria possível, a depender de cada caso, a rescisão do contrato sem a aplicação das penalidades contratuais.
Espero ter ajudado, siga as instruções, negocie, seja transparente com o locador e tenha bom senso! Assim certamente será possível superar essa crise sem a necessidade de medidas mais extremas.
Se não der certo, procure uma assessoria especializada e faça valer seus direitos.
Fique atento, postaremos novas notícias para manter todos informados sobre medidas possíveis diante do cenário atual que o país enfrenta.
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