A pandemia de Covid-19 resultou em uma grande crise, não apenas para o sistema de saúde, mas também para a economia brasileira e do mundo inteiro. Por isso, muitos inquilinos estão enfrentando dificuldades para honrar os compromissos de aluguel.
A Teoria da Imprevisão é um recurso que pode ser utilizado em momentos como esse. Afinal, estamos vivendo uma situação atípica, em que muitas pessoas tiveram a sua fonte de renda totalmente afetada.
A seguir, explicaremos o conceito dessa teoria e como ela se aplica aos contratos imobiliários. Dessa maneira, é possível refletir e verificar se é viável para você ou não.
Entenda o que é a Teoria da Imprevisão
A Teoria da Imprevisão está prevista no artigo 317 do Código Civil de 2002, que diz o seguinte:
“Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”
De tal maneira, podemos considerar a Teoria da Imprevisão como uma situação de exceção. Raramente ela é utilizada, mas por conta da grave crise gerada pela disseminação do novo coronavírus, seu uso está sendo necessário em diversas situações.
Em resumo, a Teoria da Imprevisão possibilita que uma parte que tenha obrigações previstas em um contrato, possa revê-las, para que sejam feitas alterações ou reduções. O objetivo é possibilitar o cumprimento das cláusulas em situações difíceis, senão impossíveis.
Em muitos casos, embora seja aceita pelos Tribunais, a Teoria da Imprevisão raramente é aplicada. Isso porque a maioria das situações em que se alega referida teoria, são previsíveis, como por exemplo ser demitido, ou ter sua empresa levada à falência.
Veja como a Teoria da Imprevisão pode ser aplicada em contratos imobiliários
Assim como acontece em qualquer âmbito, para ter validade ao ser aplicada em contratos imobiliários, a Teoria da Imprevisão precisa ser embasada em três requisitos básicos. São eles:
- alterações na base econômica do contrato;
- a ocorrência de um fato imprevisível após o firmamento do contrato;
- dificuldade para o cumprimento das obrigações, gerando onerosidade excessiva.
No momento atual, em que enfrentamos a pandemia de Covid-19, não são raras as situações em que os três pilares da Teoria da Imprevisão estão presentes. Imagine, por exemplo, um lojista que aluga uma sala em um shopping center ou galeria.
Com a imposição de quarentena ou lockdown em muitas cidades, esse comerciante pode ter o seu negócio fechado de uma hora para outra. Embora ainda possam ser feitas vendas pela internet, certamente o faturamento caiu.
Esse é um fator totalmente imprevisível, tendo em vista que ninguém poderia imaginar o surgimento de um novo vírus para o qual não temos anticorpos, tampouco existe uma vacina ou medicação.
De fato, é mais interessante realizar uma negociação amistosa entre inquilino e proprietário, mas caso isso não se efetive, a Teoria da Imprevisão pode ser utilizada em processos legais para requerer a revisão dos contratos de aluguéis.
Por meio dela, o locatário pode evitar o seu despejo de um imóvel alugado, cujos vencimentos não forem pagos. Também pode exigir que o locador fique proibido de incluir o seu nome em órgãos de restrição de crédito, como o SERASA e o SPC.
Saiba como uma assessoria jurídica pode ajudá-lo no uso desse conceito
Contar com uma assessoria jurídica é importante para que você saiba se é viável utilizar a Teoria da Imprevisão ou não. Cada caso é um caso, e uma série de fatores devem ser analisados.
Apenas um advogado especializado e com conhecimento aprofundado nas leis e normas que regem o mercado imobiliário pode avaliar se entrar com os recursos é uma boa alternativa ou não.
A Donadio Domingos e Advogados Associados pode ajudá-lo nesse momento. Se precisar de uma consultoria, entre em contato conosco!