O procedimento de retificação do registro imobiliário sofreu mudanças com o advento da Lei n. 10.931/2004, que alterou algumas previsões contidas na Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/73). Após a edição dessa nova lei, esse sistema foi aperfeiçoado e proporcionou agilidade, pois passou a prever esse procedimento por meio da via administrativa.
Este artigo explica como funciona o procedimento de retificação de registro imobiliário. Acompanhe a leitura!
O que é a retificação do registro imobiliário?
A retificação de registro imobiliário é o ato de correção de informações da matrícula que não condizem com a real situação do imóvel. Pode ser uma divergência causada por erro material ou até mesmo por mudanças nas medidas do terreno, por exemplo.
O art. 212 da Lei n° 6015/73 estabelece que:
“Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio.”
Quando isso acontece, a retificação de registro imobiliário se torna necessária para manter a matrícula do imóvel atualizada e sem incorreções, já que essas inconsistências podem gerar problemas no momento de uma nova transação de compra e venda no futuro, por exemplo.
Em quais situações ela é necessária?
O art. 213 da mesma Lei prevê que a retificação unilateral do registro do imóvel deve ser feita em alguns casos específicos. Abaixo você pode conferir as 7 situações mais comuns em que isso ocorre e o que é necessário fazer em cada uma delas.
1. Omissão ou erro na transcrição de qualquer elemento
Envolvem os chamados erros materiais, cometidos por falha humana ou mecânica. É o que ocorre, por exemplo, quando o valor de compra e venda foi sido digitado errado ou, então, quando uma informação importante, como o ônus da penhora ou da hipoteca, não consta da matrícula originária.
Nesse caso, basta apenas apresentar o documento usado na transação que seja capaz de comprovar a informação correta.
2. Indicação ou atualização de confrontação
Ocorre quando a descrição das medidas e confrontações do imóvel não está especificada na matrícula, ao ponto de individualizá-lo dos demais. Essa regra é básica para os registros imobiliários. Deve-se evitar, portanto, expressões genéricas que não citam medidas exatas ou, então, mencionam nomes de moradores ou proprietários de imóveis vizinhos.
Essa hipótese de retificação de registro deve ser realizada, portanto, com base em material técnico, analisado por profissionais habilitados ou por representantes da prefeitura.
3. Alteração do nome da rua ou avenida
Se o nome da rua onde o imóvel está situado for alterado, é preciso atualizá-lo também na matrícula. Basta apenas apresentar o projeto da prefeitura, ou qualquer outro documento, com a alteração do nome.
4. Indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais
É mais comum de acontecer com os imóveis rurais, já que estão localizados em uma região que nem sempre apresenta nome de rua ou outras informações mais fáceis de localização. Nesse caso, a hipótese de retificação de registro também é baseada em material técnico, por meio de plantas e memoriais descritivos, por exemplo.
5. Alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático
Esta hipótese de alteração se baseia nos números apresentados por material técnico. Seria o caso, por exemplo, de um projeto ou de uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
6. Reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação
Da mesma forma que a possibilidade anterior, essa situação também exige embasamento em material técnico, como um projeto e uma ART.
7. Inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes
As alterações na qualificação pessoal das pessoas que figuram no Registro Imobiliário serão averbadas com base nesse dispositivo.
Assim, se a pessoa atualizou seus documentos pessoais, casou-se, divorciou-se ou faleceu, tudo isso deverá ser averbado frente à matrícula, a fim de haver igualdade entre a situação fática e a situação matricial.
Como acontece o processo de retificação do registro imobiliário?
A Lei de Registros Públicos prevê três formas para fazer a retificação:
- por ação judicial;
- pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, em casos de erro material claro;
- por processo administrativo, caso não ocorra impugnação fundamentada por algum confrontante.
A Lei 10.931/2004 inovou ao permitir a retificação das informações pela via administrativa. Contudo, trata-se de uma opção, pois a parte ainda pode requerer a correção por procedimento judicial.
Assim, o procedimento administrativo ocorre por “despacho judicial” da Corregedoria Permanente. Se a correção afetar as divisas ou a métrica da área do imóvel, os confrontantes e o alienante, ou proprietário do imóvel, deverão ser citados para se manifestarem.
Após, o Ministério Público deverá ser citado e dará a sua manifestação. Caso haja alguma controvérsia, o Juiz Corregedor determinará que o procedimento seja discutido nas vias ordinárias, ou seja, o interessado deverá propor uma ação judicial pleiteando a retificação.
Em todos os casos, as partes podem interpor recurso caso não concordem com a decisão.
O que é o registro do imóvel?
O registro do imóvel consiste no lançamento de informações relativas aos atos que envolvem o direito real sobre a propriedade imobiliária, tais como:
- mudanças de titularidade;
- modo de aquisição;
- situação de ônus ou gravames que recaem sobre o bem etc.
Trata-se de um procedimento que confere segurança aos negócios jurídicos.
Qual a sua função?
Ele identifica o titular e o objeto da propriedade imobiliária, que é considerada uma das bases da economia. Por isso, a adoção de um sistema de registros moderno e bem equipado é essencial para resguardar a titularidade e dar publicidade ao ato.
Funciona como uma espécie de retrato da situação real do imóvel. Dessa maneira, tudo o que consta informado no registro deve estar de acordo com a realidade fática do bem. Contudo, se houver alguma divergência quanto a isso, o registro imobiliário deve ser retificado, conforme explicado neste artigo.
Como um escritório de advocacia especializado pode ajudar nesse processo?
Como se vê, o procedimento para retificação de registro de imóvel ficou mais fácil com a possibilidade de fazê-lo de forma administrativa em alguns casos, sem que haja a necessidade de ação judicial.
Ao mesmo tempo, porém, os trâmites são complexos e detalhistas, o que pode dificultar a ação individual de uma pessoa sem orientação. Por ser um instituto previsto em lei, uma boa interpretação legal dos próprios direitos das partes é imprescindível.
Assim, para que tudo esteja assegurado dentro do que está previsto em lei, é importante contar com o apoio jurídico de uma equipe especializada no ramo do Direito Imobiliário para auxiliar nesse momento.
Vimos que qualquer erro ou incorreção detectada na matrícula do imóvel precisa de uma retificação do registro imobiliário imediata. Afinal, só esse procedimento é capaz de dar eficácia aos atos que envolvem o direito real sobre imóveis.
O artigo foi esclarecedor? Então, se você está precisando promover uma retificação do registro do seu imóvel, entre em contato com o nosso escritório. Nós poderemos ajudar!