Muitos dos nossos clientes, síndicos dos condomínios que o escritório presta assessoria jurídica, questionam sobre o que podemos fazer para receber os valores em atraso de determinados condôminos, pois em muitos casos a pessoa não tem outros bens.
Como o apartamento ou a casa em condomínio é o único imóvel do devedor, ou seja, é considerado como bem de família, a dúvida é saber se o condomínio pode penhorar esse imóvel e levá-lo a leilão para quitar a dívida.
Antes de responder esse questionamento, é importante explicar o que é bem de família.
O que é bem de família?
Bem de família é o imóvel destinado à moradia da família, e a legislação brasileira protege esse patrimônio para evitar que as pessoas, mesmo tendo dívidas, não tenham mais onde morar.
Pense, por exemplo, uma pessoa que não conseguiu pagar suas dívidas de cartão de crédito ou tenha cheques devolvidos por falta de fundo. Nesses casos e em tantos outros, o credor pode cobrar a dívida judicialmente e se ela não for paga os bens do devedor podem ser penhorados.
Com isso, o credor poderá ficar com o bem ou levá-lo a leilão para que terceiros possam comprá-lo e, com isso, quitar a dívida ou abater o saldo devedor se o valor arrecadado não for suficiente.
Entretanto, caso o devedor tenha apenas um imóvel e se ele for destinado à moradia sua e de sua família, os credores não poderão penhorá-lo, justamente por ser um bem de família.
A lei garante a moradia e não deixa desamparado quem passa por dificuldades financeiras.
Exceções à regra: em alguns casos a lei permite a penhora do único bem do devedor
A Lei 8.009/90 estabeleceu algumas exceções à regra, como nos casos de dívida de pensão alimentícia. Ou seja, se a pessoa não pagar pensão alimentícia, o credor poderá penhorar um bem de família.
Então, a dívida de condomínio pode ou não ser motivo para penhorar o único imóvel do condômino que não paga as taxas condominiais?
A resposta é sim! Os Tribunais, inclusive o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e o Supremo Tribunal Federal (STF), os Tribunais que dão a última palavra quando há discussão, ou seja, as decisões deles prevalecem sobre os juízes e desembargadores do Brasil, já decidiram favoravelmente pela penhora do único imóvel de moradia do devedor referente às dívidas de condomínio.
A justificativa principal é a de que as dívidas de condomínio acompanham e pertencem ao bem, portanto, já que esse imóvel é que gerou essa dívida, ele (imóvel) responde por ela.
Outra fundamentação é a de que o art. 3.º, IV da Lei 8.009/90 comentada acima, permite a penhora referente às “taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.
Assim, embora a primeira justificativa é a que prevaleça, muitos defendem e interpretam o texto da lei mencionada acima, que as “contribuições devidas em função do imóvel” incluem também as taxas condominiais.
Fato é que, garantidamente, os Tribunais aceitam a penhora do imóvel, mesmo que seja o único bem do devedor para garantir a dívida.
Portanto, se você está devendo o condomínio ou se você é síndico, fique atento! O imóvel do condômino que não pagar as taxas condominiais pode ter o imóvel levado a leilão para que qualquer pessoa compre, muitas vezes por valor menor do que foi avaliado e, assim, a dívida poderá ser quitada.
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