A taxa de condomínio é um valor pago mensalmente por cada morador com a finalidade de custear a manutenção das áreas comuns O dinheiro dessa taxa serve também para reformas e consertos, entre outras coisas.

A taxa também assegura a remuneração de todos os colaboradores que trabalham no condomínio, como zelador, vigilantes, porteiro, equipe de limpeza e assim por diante. Essa taxa é obrigatória e o não-pagamento em dia resulta em multas e outras penalidades. A pessoa inadimplente pode ser cobrada judicialmente e, em casos mais graves, o apartamento pode ser penhorado e levado à leilão.

Mesmo que o dono não esteja ocupando sua unidade, ele tem obrigação de assumir o valor todos os meses. 

Como calcular a taxa condominial?

Para o cálculo da taxa condominial, é preciso reunir os valores relativos a:

• Despesas da portaria (se for serviço terceirizado, o pagamento à empresa que efetua o trabalho);
• Telefonia móvel e fixa (tendo como base o histórico de consumo);
• Energia elétrica e água (tendo como base o histórico de consumo);
• Segurança;
• Jardinagem e limpeza;
• Manutenção em geral (como a administração não sabe com precisão os valores que serão gastos, ela deve fazer uma estimativa).

A administração também deve considerar o fundo de reserva, valor para cobrir gastos imprevistos. Calcula-se esse valor como um percentual do condomínio ou como um valor fixo.

Passo a passo para o cálculo

Vamos mostrar um passo para chegar ao valor da taxa condominial:

• Some as despesas dos últimos 12 meses (a água deve ser incluída se não existirem hidrômetros individuais);
• Divida o resultado por 12 para obter a média de consumo mensal;
• Some os gastos com manutenção de equipamentos, como bombas, elevadores, portões;
• Adicione o valor relativo a alguma possível despesa extra no futuro;
• Aplique um índice (como o IPCA) para reajuste do valor, considerando a inflação que pode acontecer no ano seguinte;
• Defina uma taxa para a inadimplência;
• Defina o fundo de reserva (como 5% ou 10% das despesas – verificar o que determina a convenção);
• Divida o valor pela quantidade de apartamentos.

Quais os tipos de taxa condominial?

A taxa condominial se divide em dois tipos, relacionados às despesas ordinárias e extraordinárias:

A taxa condominial ordinária

A taxa ordinária envolve todas as despesas relacionadas às necessidades essenciais na administração do condomínio, como:

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• Água, luz, esgoto, gás nas áreas comuns;
• Encargos, salários, contribuições previdenciárias dos trabalhadores do condomínio;
• Manutenção e conservação dos equipamentos e instalações elétricos, hidráulicos e mecânicos que são compartilhados por todos;
• Equipamentos para prevenção e combate a incêndios;
• Manutenção/conservação das áreas de lazer comuns (academia, piscina);
• Consertos nas instalações hidráulicas/elétricas que todos utilizam;
• Rateio de saldo devedor durante o período em que o imóvel estiver locado;

Conforme a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), as taxas condominiais ordinárias são de responsabilidade do locatário.

A taxa condominial extraordinária

A taxa extraordinária envolve os gastos que não fazem parte da rotina do condomínio. Envolvem:

• Obras de reforma que modificam a estrutura integral do apartamento;
• Pintura das fachadas;
• Instalação do sistema de iluminação na área do condomínio;
• Instalação de equipamentos de segurança, de telefone e de lazer;
• Decoração e paisagismo;
• Formação do fundo de reserva.

Ainda conforme a Lei do Inquilinato, as taxas extraordinárias são pagas pelo dono do imóvel, ou locador.

Quais as formas de cobrança?

O Código Civil determina que a forma de divisão das despesas será realizada por fração ideal, mas dá liberdade para que a convenção de condomínio decida o que é melhor. Existem três formas de cobrança:

• Fração ideal, que se baseia no tamanho da unidade (unidades maiores pagam mais);
• Unidade, que é a mesma fração para todos;
• Híbrida, que aplica o rateio por fração ideal em alguns casos (por exemplo, despesas extraordinárias) e o rateio por unidade em outros casos (por exemplo, despesas ordinárias).

Quando a taxa condominial é abusiva?

Quando não há um orçamento definido previamente com os condôminos, quando despesas necessárias são contratadas com urgência e efetivadas sem aprovação, as taxas abusivas aparecem. Quando perceber a necessidade de mudanças estruturais, o síndico deve convocar imediatamente assembleia para notificar o fato e para aprovação de taxas extras, que fogem às despesas mensais.

Somente se a viabilidade da taxa for reconhecida a (cumprindo o quórum definido na convenção), ela poderá ser cobrada — caso contrário, não será taxa extra, mas abusiva. É importante fiscalizar as despesas condominiais, pois o administrador pode ser responsabilizado judicialmente pelas irregularidades cometidas.

Em relação à cobrança por fração ideal, é importante que ela não fira os artigos 421 (função social do contrato), 422 (boa-fé objetiva) e 884 (enriquecimento sem causa) do Código Civil, conforme determinação do STJ em recurso especial.

O cálculo e a cobrança da taxa condominial devem acontecer dentro de tudo que a legislação e a lei determinam, como o Código Civil, a Lei do Inquilinato, a convenção de condomínio, o regulamento interno de condomínio, as determinações do STJ, etc.

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