A taxa de condomínio é um valor pago mensalmente por cada morador com a finalidade de custear a manutenção das áreas comuns O dinheiro dessa taxa serve também para reformas e consertos, entre outras coisas.
A taxa também assegura a remuneração de todos os colaboradores que trabalham no condomínio, como zelador, vigilantes, porteiro, equipe de limpeza e assim por diante. Essa taxa é obrigatória e o não-pagamento em dia resulta em multas e outras penalidades. A pessoa inadimplente pode ser cobrada judicialmente e, em casos mais graves, o apartamento pode ser penhorado e levado à leilão.
Mesmo que o dono não esteja ocupando sua unidade, ele tem obrigação de assumir o valor todos os meses.
Para o cálculo da taxa condominial, é preciso reunir os valores relativos a:
A administração também deve considerar o fundo de reserva, valor para cobrir gastos imprevistos. Calcula-se esse valor como um percentual do condomínio ou como um valor fixo.
Vamos mostrar um passo para chegar ao valor da taxa condominial:
A taxa condominial se divide em dois tipos, relacionados às despesas ordinárias e extraordinárias:
A taxa ordinária envolve todas as despesas relacionadas às necessidades essenciais na administração do condomínio, como:
Conforme a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), as taxas condominiais ordinárias são de responsabilidade do locatário.
A taxa extraordinária envolve os gastos que não fazem parte da rotina do condomínio. Envolvem:
Ainda conforme a Lei do Inquilinato, as taxas extraordinárias são pagas pelo dono do imóvel, ou locador.
O Código Civil determina que a forma de divisão das despesas será realizada por fração ideal, mas dá liberdade para que a convenção de condomínio decida o que é melhor. Existem três formas de cobrança:
Quando não há um orçamento definido previamente com os condôminos, quando despesas necessárias são contratadas com urgência e efetivadas sem aprovação, as taxas abusivas aparecem. Quando perceber a necessidade de mudanças estruturais, o síndico deve convocar imediatamente assembleia para notificar o fato e para aprovação de taxas extras, que fogem às despesas mensais.
Somente se a viabilidade da taxa for reconhecida a (cumprindo o quórum definido na convenção), ela poderá ser cobrada — caso contrário, não será taxa extra, mas abusiva. É importante fiscalizar as despesas condominiais, pois o administrador pode ser responsabilizado judicialmente pelas irregularidades cometidas.
Em relação à cobrança por fração ideal, é importante que ela não fira os artigos 421 (função social do contrato), 422 (boa-fé objetiva) e 884 (enriquecimento sem causa) do Código Civil, conforme determinação do STJ em recurso especial.
O cálculo e a cobrança da taxa condominial devem acontecer dentro de tudo que a legislação e a lei determinam, como o Código Civil, a Lei do Inquilinato, a convenção de condomínio, o regulamento interno de condomínio, as determinações do STJ, etc.
Saiba mais sobre taxas em condomínios! Entenda o que é a taxa de mudança em condomínio!