Entenda o que é a Taxa Condominial

A taxa de condomínio é um valor pago mensalmente por cada morador com a finalidade de custear a manutenção das áreas comuns O dinheiro dessa taxa serve também para reformas e consertos, entre outras coisas.

A taxa também assegura a remuneração de todos os colaboradores que trabalham no condomínio, como zelador, vigilantes, porteiro, equipe de limpeza e assim por diante. Essa taxa é obrigatória e o não-pagamento em dia resulta em multas e outras penalidades. A pessoa inadimplente pode ser cobrada judicialmente e, em casos mais graves, o apartamento pode ser penhorado e levado a leilão.

Mesmo que o dono não esteja ocupando sua unidade, ele tem obrigação de assumir o valor todos os meses.

O que é taxa condominial?

Inicialmente, é preciso entender, de fato, em que consiste a taxa condominial. Também conhecido como rateio ou, simplesmente, “taxa de condomínio”, o termo diz respeito ao valor pago mensalmente, pelos proprietários de um condomínio residencial.

Trata-se de uma tarifa fundamental para garantir que a manutenção e o funcionamento dos espaços em comum sejam realizados corretamente, promovendo o bem-estar e a segurança de todos.

Ainda é válido citar que a taxa condominial pode englobar uma série de despesas, entre elas a limpeza dos ambientes, o pagamento dos funcionários e, até mesmo, os custos referentes aos sistemas de segurança do empreendimento.

Para que serve a taxa condominial?

Não é à toa que a taxa condominial vem sendo praticada em boa parte dos imóveis compostos por várias unidades. 

Até porque, ao contar com esse encargo, também é possível cobrir uma vasta variedade de despesas que, no dia a dia, são totalmente necessárias para o bom desempenho do condomínio. Abaixo, mostramos alguns exemplos disso. Veja:

• conservação: abrange a higienização e os reparos das áreas comuns de uma construção, como acontece com os elevadores, escadas, jardins, salões de jogos e festas e corredores;
• segurança: diz respeito ao pagamento para que o local conte com um bom sistema de vigilância e portaria. Em alguns casos, ainda há a possibilidade de incluir segurança privada no condomínio;
• administrativo: a taxa condominial é, constantemente, usada para cobrir os gastos de funcionários diversos, sendo eles a administradora do espaço e o próprio síndico;
• gastos gerais: algumas taxas condominiais abrangem os custos de água, gás e esgoto;
• fundo de reserva: é o valor voltado para as despesas de emergência, além de investimentos que podem ser feitos no futuro. Nessa lista, destacamos as reformas e melhorias dos ambientes.

Como calcular a taxa condominial?

Para o cálculo da taxa condominial, é preciso reunir os valores relativos a:

• despesas da portaria (se for serviço terceirizado, o pagamento à empresa que efetua o trabalho);
• telefonia móvel e fixa (tendo como base o histórico de consumo);
• energia elétrica e água (tendo como base o histórico de consumo);
• segurança;
• jardinagem e limpeza;
• manutenção em geral (como a administração não sabe com precisão os valores que serão gastos, ela deve fazer uma estimativa).

A administração também deve considerar o fundo de reserva, valor para cobrir gastos imprevistos. Calcula-se esse valor como um percentual do condomínio ou como um valor fixo.

Passo a passo para o cálculo

Vamos mostrar um passo para chegar ao valor da taxa condominial:

• some as despesas dos últimos 12 meses (a água deve ser incluída se não existirem hidrômetros individuais);
• divida o resultado por 12 para obter a média de consumo mensal;
• some os gastos com manutenção de equipamentos, como bombas, elevadores, portões;
• adicione o valor relativo a alguma possível despesa extra no futuro;
• aplique um índice (como o IPCA) para reajuste do valor, considerando a inflação que pode acontecer no ano seguinte;
• defina uma taxa para a inadimplência;
• defina o fundo de reserva (como 5% ou 10% das despesas – verificar o que determina a convenção);
• divida o valor pela quantidade de apartamentos.

Quando o reajuste da taxa condominial pode ocorrer?

Outra dúvida frequente entre os moradores é: “afinal, quando o reajuste da taxa de condomínio deve ser feito?“.

Aqui, podemos dizer que essa mudança pode acontecer em inúmeras circunstâncias, de acordo com as necessidades do empreendimento e, claro, das cláusulas determinadas nas reuniões de condomínio.

Em geral, essas alterações são feitas uma vez por ano, sendo aprovadas nas chamadas assembleias gerais ordinárias. Elas ainda estão sujeitas a alguns fatores, sendo eles:

• inflação: a alta nos custos no setor de bens e serviços é um indicador determinante e que, na prática, pode demandar ajustes nas taxas condominiais para acompanhar as condições econômicas do momento;
• investimentos: em certas situações, é possível existir um crescimento nos custos que envolvem a manutenção ou reparos essenciais para o espaço. Logo, a tarifa pode sofrer um reajuste para cobrir esses custos adicionais;
• decisões diversas: ao longo das assembleias, os moradores e administradores podem identificar a necessidade de contratar novos serviços para o empreendimento, como a presença de zeladores, seguranças ou uma equipe de limpeza.

Quais os tipos de taxa condominial?

A taxa condominial se divide em dois tipos, relacionados às despesas ordinárias e extraordinárias:

A taxa condominial ordinária

A taxa ordinária envolve todas as despesas relacionadas às necessidades essenciais na administração do condomínio, como:

• água, luz, esgoto, gás nas áreas comuns;
• encargos, salários, contribuições previdenciárias dos trabalhadores do condomínio;
• manutenção e conservação dos equipamentos e instalações elétricos, hidráulicos e mecânicos que são compartilhados por todos;
• equipamentos para prevenção e combate a incêndios;
• manutenção/conservação das áreas de lazer comuns (academia, piscina);
• consertos nas instalações hidráulicas/elétricas que todos utilizam;
• rateio de saldo devedor durante o período em que o imóvel estiver locado;

Conforme a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), as taxas condominiais ordinárias são de responsabilidade do locatário.

A taxa condominial extraordinária

A taxa extraordinária envolve os gastos que não fazem parte da rotina do condomínio. Envolvem:

• obras de reforma que modificam a estrutura integral do apartamento;
• pintura das fachadas;
• instalação do sistema de iluminação na área do condomínio;
• instalação de equipamentos de segurança, de telefone e de lazer;
• decoração e paisagismo;
• formação do fundo de reserva.

Ainda conforme a Lei do Inquilinato, as taxas extraordinárias são pagas pelo dono do imóvel, ou locador.

Quem deve pagar pela taxa?

Certamente, todos os proprietários devem arcar com a taxa condominial. Contudo, o valor pago terá que ser proporcional à fração de cada unidade — montante calculado com base na área do apartamento em relação à metragem total da construção.

Os imóveis alugados, por sua vez, terão que ter a taxa de condomínio paga pelos inquilinos. Esse dever, entretanto, terá que estar especificado no próprio contrato de locação. Já quando o espaço for desocupado, o proprietário terá que voltar a arcar com esses custos.

Quais as formas de cobrança?

O Código Civil determina que a forma de divisão das despesas será realizada por fração ideal, mas dá liberdade para que a convenção de condomínio decida o que é melhor. Existem três formas de cobrança:

• fração ideal, que se baseia no tamanho da unidade (unidades maiores pagam mais);
• unidade, que é a mesma fração para todos;
• híbrida, que aplica o rateio por fração ideal em alguns casos (por exemplo, despesas extraordinárias) e o rateio por unidade em outros casos (por exemplo, despesas ordinárias).

Quais as consequências pelo não pagamento da taxa condominial?

Quando o indivíduo não paga a taxa condominial, várias consequências podem surgir, tanto financeiras quanto legais. Entre as principais delas, destacamos as multas, os juros e a proibição de votar nas convenções (art. 1335 do Código Civil), já que o condomínio tende a aplicar penalidades para os responsáveis que estão inadimplentes.

Em contrapartida, temos as ações judiciais, que acontecem quando o pagamento não é regularizado. Assim, a administração do local pode ajuizar uma ação, com foco em cobrar o valor em aberto e garantir que as despesas do condomínio não sejam afetadas.

Quando a taxa condominial é abusiva?

Quando não há um orçamento definido previamente com os condôminos, quando despesas necessárias são contratadas com urgência e efetivadas sem aprovação, as taxas abusivas aparecem. 

Quando perceber a necessidade de mudanças estruturais, o síndico deve convocar imediatamente assembleia para notificar o fato e para aprovação de taxas extras, que fogem às despesas mensais.

Somente se a viabilidade da taxa for reconhecida (cumprindo o quórum definido na convenção), ela poderá ser cobrada — caso contrário, não será taxa extra, mas abusiva. É importante fiscalizar as despesas condominiais, pois o administrador pode ser responsabilizado judicialmente pelas irregularidades cometidas.

O cálculo e a cobrança da taxa condominial devem acontecer dentro de tudo que a legislação e a lei determinam, como o Código Civil, a Lei do Inquilinato, a convenção de condomínio, o regulamento interno de condomínio, as determinações do STJ, etc.

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