Independentemente se você for inquilino ou locador, quando for alugar um imóvel, é fundamental que conheça a Lei do Inquilinato. Essa legislação traz pontos específicos que devem ser observados por ambas as partes, para que todos tenham seus direitos respeitados e os processos sejam feitos legalmente.
Por isso, antes de assinar um contrato de locação, é importante ficar atento a alguns detalhes. É indicado contratar uma assessoria jurídica, assim, com o apoio de um profissional, você saberá como proceder em caso de irregularidades.
Neste artigo, vamos apresentar a Lei do Inquilinato e os principais pontos que você precisa conhecer. Interessado no assunto? Então é só seguir a leitura!
Entenda o que é a Lei do Inquilinato
A chamada Lei do Inquilinato é a Legislação nº 8245, de 18 de outubro de 1991, sancionada pelo ex-presidente Fernando Collor. Ela determina quais são os direitos e deveres dos locadores e locatários em qualquer locação, seja ela comercial ou residencial.
Para os locadores, é importante ficar atento à Lei desde o momento em que anuncia um espaço para alugar, até o término da locação e assinatura do contrato. O futuro inquilino também deve estar atento para evitar que algo não seja cumprido como o acertado.
É interessante destacar que a Lei passou por algumas modificações desde que foi criada. Todas as informações que traremos no decorrer deste artigo, já estão atualizadas com as novas diretrizes.
Veja 5 direitos e deveres do inquilino com a Lei do Inquilinato
Quando vai alugar um imóvel, seja para morar ou trabalhar, o inquilino precisa estar atento aos seus direitos e deveres, embasados na Lei do Inquilinato. Veja quais são os principais pontos que devem ser observados.
1. Contrato de aluguel
O contrato de aluguel tem um prazo determinado, que pode ser decidido com o proprietário. Durante esse período, o inquilino tem o direito de permanecer ocupando o imóvel, sem passar por nenhuma situação desagradável, como um pedido de desocupação.
Caso o proprietário queira solicitar o imóvel, ele precisa esperar que o término do contrato aconteça, exceto em casos de pendências com o pagamento do aluguel, ou algumas outras raras exceções, como por exemplo necessidade de obras urgentes, uso próprio, etc.
Caso a solicitação de ocupação for feita antes do término do prazo, sem que haja previsão na Lei do Inquilinato, o locatário não tem obrigação de desocupar, podendo permanecer até o final do prazo combinado ou então poderá negociar o recebimento de uma multa pela quebra antecipada do contrato pelo locador.
Se ambas as partes chegarem a um acordo amigável, no entanto, o contrato pode ser encerrado antes do término do compromisso locatício.
Após o término do contrato, o inquilino e o locador podem decidir sobre a renovação ou não.
2. Garantias de pagamentos
Ao alugar um imóvel, para garantir ao proprietário que os aluguéis serão pagos, as partes podem escolher quatro modalidades: o fiador, caução, seguro fiança ou cessão fiduciária de cotas de investimento
As mais comuns são fiador, caução e seguro fiança.
No caso do fiador, o locatário precisa indicar uma pessoa para se responsabilizar pelo aluguel, caso ele não honre os compromissos de pagamento. Essa figura garantirá que o acordo seja cumprido, dando os seus próprios bens como garantia.
A segunda modalidade para dar garantia ao proprietário, é a caução, que nada mais é que um valor que precisa ser pago em dinheiro e não pode exceder o equivalente a três meses do aluguel. A quantia precisa ser depositada em uma caderneta de poupança ou então o locador ao final da locação precisa corrigir os valores pagos pelo índice da poupança.
Caso o inquilino não pague o aluguel, conforme acordado em contrato, esse valor será repassado para o locador. Se não ocorrer irregularidade, no final do contrato esse valor volta para o locatário, com os devidos rendimentos e correção monetária.
Também existe a possibilidade da garantia ser dada por seguro fiança. Nesse caso, o locatário paga um seguro, similar ao de um carro e caso haja atraso no pagamento dos aluguéis, impostos, água, etc. o locador pode acionar o seguro e receberá as quantias devidas. O locatário nesse caso será acionado pela seguradora.
Por fim, há a possibilidade de cessão fiduciária de cotas de investimento, que é pouco usada. Nessa modalidade, o locatário concede uma garantia superior a 3 aluguéis, muitas veze chega até a um ano do valor da locação (as partes que decidem), contudo, o dinheiro não fica disponível ao locador, fica sob a responsabilidade de um banco, o qual poderá ser acionado pelo locador para quitar eventuais pendências.
O bom desse tipo de garantia é que, além de normalmente ser mais barata para o locatário que o seguro fiança, ela dá uma garantia maior ao locador, o qual pode exigir quantos meses quiser de garantia, diferentemente da caução, que somente pode ser exigido 3 aluguéis.
3. Cobrar a responsabilidade por obras, reformas e manutenções
Os imóveis devem ser entregues em condições de uso e habitação aos inquilinos. Porém, com o passar do tempo, pode ser que seja necessário realizar reformas, obras ou manutenções no local. Isso é comum, principalmente na parte elétrica ou hidráulica.
A responsabilidade das manutenções não é do locatário, mas sim do locador. Por isso, se necessitar pagar por um conserto urgente, é possível cobrar a responsabilidade e solicitar um reembolso.
No caso de imóveis locados com o intermédio de imobiliárias, é normal que seja feita a contratação de um seguro. De tal modo, o inquilino pode solicitar atendimento à seguradora, caso algum reparo seja necessário, como chamar um encanador ou eletricista.
4. Prioridade para compra
Um ponto interessante da Lei do Inquilinato é a prioridade para compra. Caso o proprietário queira vender o imóvel, a primeira pessoa que deve ser consultada é o inquilino. De tal modo, se tiver interesse, pode ser iniciada uma negociação.
Contudo, para garantir o direito de preferência, o locatário precisa averbar o contrato na matrícula do imóvel. Neste outro artigo falamos mais a respeito.
Feito a averbação, o proprietário poderá negociar com outras pessoas, apenas se o inquilino não tiver interesse em comprar o imóvel. Para tal, o locatário precisa demonstrar interesse na compra em um prazo de 30 dias após o envio da solicitação.
5. Devolução do imóvel a qualquer tempo
Conforme explicamos, o locador não pode solicitar o imóvel antes do término do contrato. Porém, é um direito do inquilino desocupar o local quando ele quiser.
Para isso, deverá pagar a multa contratual estabelecida no acordo, caso ela exista, mas sempre de forma proporcional ao término do contrato, ou seja, é preciso pegar o valor total da multa, dividir pelos meses do contrato e então multiplicar pelos meses que faltam cumprir.
Se não for estabelecido nenhuma multa, o que é raro ou se o prazo do contrato já estiver terminado, o inquilino fica isento de pagamentos.
Veja alguns direitos e deveres do proprietário com a Lei do Inquilinato
Assim como o inquilino, o proprietário do imóvel também tem direitos e deveres com a Lei do Inquilinato. Observe alguns dos principais!
1. Recebimento do aluguel em dia
Um dos principais direitos do proprietário é receber pelo aluguel em dia. Os pagamentos devem ser feitos sempre no prazo estipulado no contrato de locação.
Caso isso não aconteça, o locador pode buscar auxílio jurídico para cobrar os seus direitos a fim de receber os aluguéis com multa, além de despejar o locatário do imóvel.
2. Recebimento da propriedade em estado adequado
Da mesma forma como os inquilinos precisam receber os imóveis em bom estado, também é direito dos locadores, obter o local de volta em situação adequada.
Para garantir que isso aconteça, recomenda-se que sejam feitas vistorias antes e depois do período em que o locatário permanecer no imóvel. Assim, são feitas comparações e solicitações de reparos, se for necessário.
3. Transferência em caso de morte do locatário
Caso o locatário faleça, os seus herdeiros passam a serem responsáveis pela locação. São essas pessoas que assumirão o pagamento do aluguel ou solicitar a rescisão do contrato.
Esse é um direito garantido para que os herdeiros não sejam prejudicados em caso de morte do inquilino.
Agora você já conhece alguns dos principais pontos da Lei do Inquilinato. Por isso, sempre que fizer um contrato de locação, seja inquilino ou locador, preste atenção nesses detalhes.
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