Quem se planeja para comprar ou vender um imóvel costuma focar nos custos tradicionais, como ITBI, escritura e cartório. Mas, em alguns casos, pode ser surpreendido pelo laudêmio no momento de formalizar a transferência.
Essa cobrança não se aplica a qualquer propriedade. Ela está ligada a situações específicas, geralmente relacionadas ao histórico jurídico do terreno. Por isso, quando não é identificada com antecedência, pode gerar dúvidas, alterar o orçamento e atrasar a conclusão do negócio.
Longe de ser um imposto comum, o laudêmio exige atenção antes da assinatura do contrato.
Para evitar surpresas e conduzir a transação com mais segurança, entenda a seguir como essa taxa funciona na prática, quando ela se aplica e quem deve arcar com esse pagamento.
O que é laudêmio?
O laudêmio é um valor cobrado quando ocorre a transferência onerosa de determinados imóveis. Isso inclui compra e venda, promessa de compra e venda, permuta, dação em pagamento ou outra negociação com valor econômico.
Ele não é um imposto comum sobre qualquer transação imobiliária. O laudêmio está ligado a imóveis em que o ocupante ou foreiro não detém o domínio pleno do terreno, mas sim o direito de uso, ocupação ou domínio útil.
Nesses casos, existe um titular do domínio direto. Esse titular pode ser a União, uma entidade religiosa, uma família tradicional ou outro senhorio. Quando o imóvel é vendido, esse titular pode receber o laudêmio pela transferência do direito sobre o bem.
Por isso, quem compra um imóvel nessas condições precisa verificar a situação jurídica da propriedade antes de assinar o contrato.
Qual a origem histórica do laudêmio?
O laudêmio tem origem no antigo regime de enfiteuse, muito usado no Brasil desde o período colonial. Na época, grandes áreas de terra pertenciam à Coroa Portuguesa, à Igreja ou a particulares com domínio sobre extensas propriedades.
Para permitir a ocupação e o uso dessas áreas, o titular do terreno cedia o aproveitamento da terra a terceiros. Em troca, recebia uma cobrança anual, chamada foro.
Quando o ocupante transferia esse direito para outra pessoa, surgia o laudêmio. Ele funcionava como uma compensação ao titular original pela autorização da venda do domínio útil.
Embora o Código Civil de 2002 tenha proibido a criação de novas enfiteuses privadas, algumas situações antigas foram preservadas. Por isso, o laudêmio ainda aparece em determinadas negociações imobiliárias.
Qual a diferença entre laudêmio e foro?
A diferença entre laudêmio e foro está no momento da cobrança.
- Foro: é uma cobrança anual paga pelo uso ou domínio útil do imóvel. Ele funciona como uma obrigação periódica do foreiro.
- Laudêmio: é cobrado apenas quando ocorre a transferência onerosa do imóvel. Ou seja, ele aparece no momento da venda ou de outro negócio que envolva pagamento.
- Taxa de ocupação: é uma cobrança anual aplicada em alguns imóveis ocupados em áreas da União, sem aforamento formal.
Essa diferença é importante porque o comprador pode encontrar um imóvel com foro anual e, no momento da compra, também precisar quitar o laudêmio para concluir a transferência.
Quem é responsável pelo pagamento do laudêmio?
Em regra, a responsabilidade pelo pagamento do laudêmio é do vendedor, pois é ele quem transfere o direito sobre o imóvel.
Porém, na prática imobiliária, as partes podem negociar quem assumirá esse custo. Em alguns contratos, o comprador aceita pagar o laudêmio para destravar a transferência e garantir a conclusão do negócio.
Mesmo assim, esse acordo precisa estar claro no contrato. Sem previsão expressa, podem surgir conflitos sobre quem deve arcar com o valor.
O ponto mais importante é que, em imóveis sujeitos ao laudêmio, a transferência pode depender da comprovação de pagamento ou da declaração de isenção. Sem isso, o processo pode ficar parado na etapa documental ou registral.
Como calcular o valor do laudêmio?
O cálculo do laudêmio depende do tipo de imóvel e do titular do domínio direto.
Nos imóveis da União, a cobrança do laudêmio corresponde a 5% sobre o valor de avaliação estipulado pela SPU (Secretaria do Patrimônio da União), e não necessariamente sobre o preço de venda negociado no contrato. Essa avaliação considera o valor venal do imóvel como referência para o cálculo.
Também pode haver proporcionalidade. Se um edifício ou terreno estiver apenas parcialmente em área da União, a taxa deve incidir sobre a porcentagem do imóvel situada dentro do limite do terreno federal.
De forma simplificada, a lógica é:
Valor de avaliação da área sujeita ao laudêmio × 5% = Valor do laudêmio
- Exemplo: se o valor atualizado da área sujeita ao laudêmio for de R$ 300 mil, a cobrança será de R$ 15 mil.
Porém, esse cálculo deve ser conferido no sistema da SPU ou com apoio jurídico, porque o valor de referência pode ser diferente do preço de venda informado no contrato.
Quais imóveis podem exigir o pagamento do laudêmio?
O pagamento do laudêmio pode ser exigido em imóveis ligados a terrenos da União ou a áreas historicamente submetidas ao regime de aforamento (enfiteuse).
A cobrança depende da situação jurídica do terreno, do tipo de transferência e da existência de domínio direto. Por isso, antes de comprar ou vender, é indispensável analisar a matrícula do imóvel e verificar se há cadastro na SPU.
Terrenos de marinha e a jurisdição da União
A cobrança mais comum ocorre em terrenos de marinha, que são áreas de domínio da União. Elas correspondem, em regra, à faixa de 33 metros medidos a partir da linha do preamar médio de 1831, em direção ao continente. Abrangem imóveis próximos ao litoral, rios, lagoas e outros corpos d’água sujeitos à influência das marés.
Quando há venda de imóvel nessa condição, o laudêmio deve ser recolhido para que a União emita a CAT (Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade). Esse documento é obrigatório para dar continuidade ao registro da transferência.
Imóveis foreiros à Igreja Católica
Alguns imóveis também podem estar vinculados a antigos regimes de aforamento relacionados a instituições religiosas.
Nesses casos, o titular do domínio direto é uma entidade religiosa ou patrimônio específico. A cobrança, o percentual e o procedimento podem variar conforme o título de aforamento original e a matrícula do imóvel.
Propriedades de famílias imperiais e nobres
Outro caso conhecido é o de Petrópolis, no Rio de Janeiro, onde determinadas transações imobiliárias no 1º distrito da cidade estão associadas à chamada “Taxa do Príncipe”.
A cobrança está ligada à antiga Fazenda Córrego Seco, adquirida em 1830 por Dom Pedro I, e remonta a 1847. Em parte dessas propriedades, a transferência onerosa pode gerar cobrança de laudêmio destinada aos descendentes da família imperial.
Esse exemplo histórico mostra que o laudêmio não se restringe aos terrenos de marinha, aplicando-se também a áreas com histórico de enfiteuse privada e domínio particular antigo que permanecem ativas.
Terrenos de domínio da União em áreas urbanas não litorâneas
Mesmo longe da praia, um imóvel pode estar sujeito ao laudêmio se estiver em área urbana federal, regiões de fronteira, áreas próximas a instalações públicas estratégicas ou margens de rios federais administrados pela SPU.
Quem tem direito à isenção do laudêmio?
A isenção do laudêmio depende do tipo de imóvel, da natureza da transferência e do enquadramento legal. Em imóveis da União, algumas hipóteses podem ser reconhecidas pela SPU, mas o benefício não é automático e exige requerimento formal.
Isenção para famílias de baixa renda
Pessoas físicas responsáveis por imóveis da União podem solicitar isenção por carência, desde que preencham os critérios exigidos pela SPU, tais como:
- Inscrição no CadÚnico;
- Comprovação de renda familiar mensal igual ou inferior a 5 salários mínimos;
- Comprovação de patrimônio abaixo do limite de obrigatoriedade de declaração do Imposto de Renda.
Entidades de assistência social e utilidade pública
Entidades sem fins lucrativos, instituições beneficentes e organizações de assistência social, saúde ou educação também podem ter direito a tratamento diferenciado, desde que comprovem sua natureza jurídica e a finalidade do imóvel junto ao órgão competente.
Transmissões sem caráter oneroso
Como o laudêmio está estritamente relacionado à transferência onerosa, transmissões sem caráter oneroso, como herança (causa mortis) ou doação, em geral, não exigem o recolhimento do laudêmio.
Ainda assim, a transferência cadastral e a atualização junto à SPU continuam necessárias.
O fim do laudêmio em terrenos de marinha e a nova legislação
A cobrança de laudêmio em terrenos de marinha segue em debate no Poder Legislativo. O cenário de extinção definitiva depende da aprovação da Proposta de Emenda à Constituição (PEC) nº 3/2022, atualmente em tramitação no Senado Federal.
A matéria já foi aprovada pela Câmara dos Deputados, onde tramitou originalmente como PEC 39/2011, e busca alterar o texto constitucional para eliminar a cobrança de foro, taxa de ocupação e laudêmio sobre essas áreas urbanas.
A proposta prevê a transferência da propriedade plena e do domínio dessas áreas da União para estados, municípios e para os próprios foreiros e ocupantes, conforme cada situação.
Enquanto a alteração constitucional segue em debate no Congresso, as regras atuais permanecem vigentes. Portanto, imóveis sujeitos ao regime de aforamento ou ocupação continuam submetidos às cobranças aplicáveis até que haja mudança definitiva na legislação.
O que fazer depois do pagamento do laudêmio?
Após o pagamento do laudêmio, ainda existem etapas importantes para concluir a transferência do imóvel. Nos imóveis da União, o procedimento padrão envolve:
- Calcular o laudêmio no sistema da SPU;
- Emitir a Ficha de Cálculo de Laudêmio;
- Gerar e pagar o DARF;
- Emitir a Certidão de Autorização para Transferência (CAT);
- Levar a documentação ao cartório competente;
- Registrar a transferência na matrícula do imóvel;
- Atualizar o cadastro do imóvel junto à SPU para o nome do novo responsável.
A CAT é o documento mais importante dessa fase, pois comprova que o imóvel está regular e apto para registro. Atualizar a titularidade na SPU após o registro em cartório é fundamental para evitar que taxas anuais futuras continuem sendo cobradas em nome do vendedor.
Por que analisar o laudêmio antes de comprar um imóvel?
O laudêmio pode impactar significativamente o custo final da compra e atrasar a transferência se não for identificado com antecedência. Por isso, antes de assinar o contrato, certifique-se de avaliar:
- A matrícula atualizada do imóvel;
- A existência de aforamento, ocupação ou domínio da União;
- Eventuais débitos pendentes de foro ou taxa de ocupação;
- A responsabilidade expressa pelo pagamento em contrato;
- Os prazos para emissão da CAT e registro final.
Esse cuidado evita surpresas desagradáveis no momento da escritura e reduz drasticamente o risco de conflitos entre comprador e vendedor.
O laudêmio é uma cobrança ligada à transferência onerosa de alguns imóveis foreiros, de domínio da União ou submetidos a regimes especiais. Ele não aparece em toda compra e venda, mas pode ser decisivo para concluir a transferência quando o imóvel está sujeito a esse tipo de obrigação.
Por isso, antes de vender ou comprar, é importante analisar a matrícula, consultar a situação do imóvel e verificar se existe cobrança, isenção ou pendência documental.
O escritório DD Advogados atua em Direito Imobiliário, auxiliando compradores, vendedores, condomínios, síndicos e investidores na análise jurídica e documental de imóveis.
Vai comprar um imóvel? Veja também nosso conteúdo sobre custos ao comprar um imóvel e entenda quais despesas devem entrar no seu planejamento antes de fechar negócio.
Perguntas frequentes sobre laudêmio
Como descobrir se o laudêmio de um imóvel foi pago pelo antigo proprietário?
Para verificar se o laudêmio foi pago em uma negociação anterior, solicite ao vendedor os comprovantes de recolhimento e os documentos da transferência. Em imóveis da União, também é possível consultar a situação cadastral junto à Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Essa conferência ajuda a identificar possíveis pendências, mas é importante lembrar que um pagamento anterior não elimina a cobrança em uma nova venda.
O que acontece se o valor do laudêmio estiver errado?
Quando há suspeita de erro no cálculo do laudêmio, o interessado pode solicitar a revisão do valor ao órgão ou titular responsável pela cobrança. Nos imóveis da União, é importante conferir os dados cadastrais, a avaliação utilizada e a área efetivamente sujeita à cobrança. O pedido deve ser acompanhado de documentos que comprovem a divergência, como matrícula atualizada e informações sobre o imóvel.
O laudêmio também incide sobre o valor da construção do imóvel?
Nos imóveis da União, o laudêmio é calculado sobre o valor do terreno, sem considerar as benfeitorias, como construções e melhorias realizadas na propriedade. Por isso, o valor utilizado pela SPU pode ser diferente do preço total negociado na venda. É importante conferir a avaliação registrada pelo órgão para verificar se a cobrança considera corretamente a parcela do imóvel sujeita ao laudêmio.
O que fazer quando o imóvel não tem número de RIP para consultar o laudêmio?
Quando o proprietário não conhece o Registro Imobiliário Patrimonial (RIP), pode consultar os dados cadastrais do imóvel no Portal Patrimônio de Todos, da SPU. A pesquisa pode ser realizada por CPF, conforme as opções disponíveis no serviço. Caso não seja possível localizar o cadastro, será necessário buscar orientação junto ao órgão para identificar a inscrição correta antes de iniciar o procedimento de transferência.
Quanto tempo demora para o pagamento do laudêmio ser reconhecido?
O pagamento do laudêmio em imóveis da União pode levar até três dias úteis para ser compensado, conforme as orientações da SPU. Depois dessa etapa, o interessado pode prosseguir com a emissão da CAT, desde que os demais requisitos estejam atendidos. O prazo total da transferência pode ser maior, pois também envolve a documentação exigida e os procedimentos do cartório responsável pelo registro.
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