Ao planejar a compra do imóvel, o comprador precisa ter atenção aos pagamentos adicionais que são necessários no negócio, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Além disso, existem casos em que é possível reduzir os custos, como diante da isenção de ITBI.
Existem situações que permitem a concessão de alguns benefícios na compra do imóvel. Você sabe como isso funciona? Sem conhecer as regras aplicáveis, existem riscos de deixar de receber os descontos devidos, trazendo prejuízos financeiros.
Por isso, preparamos este conteúdo completo para esclarecer como funciona o ITBI e quando é possível conseguir a isenção total ou parcial deste imposto. Confira!
O que é o ITBI e como ele funciona?
O ITBI é um imposto cobrado quando há negociação onerosa de imóvel, como a compra e venda. Ele é cobrado pelo município, então depende das regras previstas pela prefeitura e varia em cada localidade. O pagamento do tributo é requisito essencial para regularizar o negócio.
É importante ressaltar que nos casos de transmissão do imóvel por herança ou doação, esse tributo não é cobrado. Nesse caso, é preciso recolher o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
Como o ITBI é calculado?
Em recente decisão (março/22) da 1ª seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), foram estabelecidas três teses fixadas, sob o rito dos recursos especiais repetitivos do tema 1.113. Agora, o cálculo do ITBI deve seguir as seguintes regras:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, art. 148 do CTN – Código Tributário Nacional);
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Diante da decisão acima, o próprio contribuinte poderá declarar o valor da transação. O ITBI deveria incidir sobre essa quantia, contudo, é importante destacar que houve novo recurso da Prefeitura nesse processo e em abril/22 o caso ainda está suspenso.
Ainda, os juízes estão concedendo decisões favoráveis aos contribuintes mencionando essa decisão do STJ. Entretanto, em que pese essa decisão, a Prefeitura não terá obrigação de cumpri-la se não houver ordem judicial para tanto — razão pela qual indica que os contribuintes ainda terão que exigir a redução do imposto judicialmente.
Quando é possível conseguir a isenção de ITBI?
Existem situações em que é possível conseguir a isenção de ITBI, proporcionando mais economia na compra. Entenda como isso funciona!
Isenção total
Quando o imóvel é transferido para ser incluído no capital social de uma empresa ou pessoa jurídica, inclusive em caso de fusão, incorporação, cisão ou extinção, não há cobrança do imposto. Esse é um caso de isenção total do ITBI.
No entanto, isso não se aplica se a empresa trabalha no nicho de imóveis, envolvendo venda, locação ou arrendamento. Nessas situações, o tributo deve ser recolhido normalmente. Essa regra está prevista na Constituição Federal, então é aplicada em todos os municípios.
Na cidade de São Paulo, por exemplo, a aquisição, por pessoa física, de imóveis de uso exclusivamente residencial, cujo valor total seja igual ou inferior a R$ 176.444,42 são isentos de pagamento de ITBI.
Isenção parcial
Em São Paulo, por exemplo, são isentos parcialmente do ITBI quem realizou a primeira aquisição de imóvel, financiada ou não pelo Fundo Municipal de Habitação. A unidade habitacional deve ser de uso exclusivamente residencial, com valor igual ou inferior a R$ 42.624,51, pelo contribuinte pessoa física.
Além disso, a prefeitura pode prever outros casos de isenção total ou parcial sobre o imposto. Diante disso, é essencial pesquisar a legislação municipal para avaliar as possibilidades de desconto. Para isso, procure um advogado de confiança para esclarecer todas as dúvidas.
Como garantir a isenção de ITBI?
A melhor forma de garantir a isenção total ou parcial do ITBI é contar com assessoria jurídica de qualidade na compra de imóveis. Um advogado especializado consegue avaliar todas as questões envolvendo o contrato, para garantir aquisição segura, e verifica se existem situações que permitem reduzir ou isentar o pagamento.
Nesse caso, você recebe todo o suporte jurídico para realizar os procedimentos necessários para garantir a isenção. Além disso, os advogados também verificam se o cálculo foi realizado corretamente ou se existem irregularidades, situação que demanda ação judicial para requerer a regularização da cobrança.
Esperamos que este post tenha esclarecido quando é possível conseguir a isenção de ITBI e quem tem direito ao benefício. Caso tenha dúvidas, procure sempre um advogado especializado para avaliar o caso e verificar as regras aplicáveis sobre o imposto, evitando custos desnecessários com tributos.
Gostou do post? Se você teve problemas com o pagamento de ITBI ou precisa esclarecer dúvidas sobre a cobrança, entre em contato com a DD advogados! Temos uma equipe preparada para atender você.