Neste artigo você irá aprender tudo sobre como isentar ou reduzir o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Ao planejar a compra de imóvel, o comprador precisa ter atenção aos pagamentos adicionais que são necessários no negócio, como por exemplo o ITBI, emolumentos com escritura, registro, etc. Contudo, existem casos em que é possível reduzir os custos, como diante da isenção ou redução do ITBI.

Existem situações que permitem a concessão de alguns benefícios na compra do imóvel. Você sabe como isso funciona? Sem conhecer as regras aplicáveis, existem riscos de deixar de receber os descontos devidos, trazendo prejuízos financeiros.

Por isso, preparamos este conteúdo completo para esclarecer como funciona o ITBI e quando é possível conseguir a isenção total ou parcial desse imposto.

Mas antes de começarmos, é importante saber que, se você não se enquadrar nos casos abaixo para isenção, é possível reduzir consideravelmente o ITBI, principalmente nas cidades de São Paulo, São Bernardo do Campo e Santana de Parnaíba.

Isso porque referidas cidades criaram indevidamente um valor venal (de referência ou valor mínimo apurado) sobre os imóveis e nós da DD ADVOGADOS temos conseguido com sucesso reduzir o imposto em apenas um dia útil, mediante um rápido processo.

Ainda, as Prefeituras têm cobrado o referido imposto nas cessões de direito, assim como na integralização/conferência de bens nas empresas, indo contra o entendimento dos Tribunais, que determinam ser indevida a cobrança nesses casos.

Saiba mais como reduzir o ITBI afastando o valor venal de referência ou mínimo apurado, assim como obter isenção total nos casos de cessão de direito e integralização/conferência de bens clicando aqui.

O que é o ITBI e como ele funciona?

O ITBI é um imposto cobrado quando há negociação onerosa de imóvel, como a compra e venda. Ele é cobrado pelo município, então depende das regras previstas pela prefeitura e varia em cada localidade. O pagamento do tributo é requisito essencial para regularizar o negócio.

É importante ressaltar que nos casos de transmissão do imóvel por herança ou doação, esse tributo não é cobrado. Nesse caso, é preciso recolher o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Como o ITBI é calculado?

O cálculo do ITBI é definido por município, que estabelecerá a alíquota que será aplicada. Em São Paulo, por exemplo,  o imposto é de 3%, sempre sobre o valor venal do imóvel — aquele indicado no carnê do IPTU — ou no valor da compra, o que for maior.

Contudo, na cidade de São Paulo a Prefeitura cobra indevidamente o ITBI sobre o valor venal de referência, o qual ja foi declarado inconstitucional e possivel assim obter redução mediante um rápido processo, em geral em apenas um dia útil. Neste outro artigo explicamos com mais detalhes, confira clicando aqui.

Em caso de leilão judicial de imóveis, o valor deve ser calculado sobre o valor da arrematação. O assunto já foi alvo de ações judiciais, sendo esse o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça. 

Aqui, é preciso ter atenção, pois muitas prefeituras fazem o cálculo considerando o valor venal, que costuma ser superior ao pago quando o bem é leiloado, então é possívelobter redução mediante um processo também bem rápido, confira clicando aqui.

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Quando é possível conseguir a isenção de ITBI?

Existem situações em que é possível conseguir a isenção de ITBI, proporcionando mais economia na compra. Entenda como isso funciona!

Isenção total

Cessão de direitos e integralização/conferência de bens

Quando o imóvel é transferido para ser incluído no capital social de uma empresa ou pessoa jurídica, inclusive em caso de fusão, incorporação, cisão ou extinção, não há cobrança do imposto. Esse é um caso de isenção total do ITBI em que o contribuinte não tem dificuldade.

No entanto, essa isenção, não se aplicava se a empresa atuasse no nicho de imóveis, envolvendo venda, locação ou arrendamento. Nessas situações, o tributo deveria ser recolhido normalmente. Essa era a interpretação da regra prevista na Constituição Federal e que por isso era aplicada em todos os municípios.

Contudo, o Supremo Tribunal Federal decidiu recentemente, por intermedio do Recurso Extraordinário 796376 que a isenção do ITBI também se aplica na integralização/conferência de bens, ou seja, quando um sócio insere um imóvel dentro da empresa, mesmo que do ramo imobiliário.

Com esse precedente, já há decisões favoráveis para o empresário conseguir a isenção total do imposto. Saiba mais clicando aqui.

Outro caso de isenção total, mas que as Prefeituras cobram indevidamente é na cessão de direitos, que nada mais é que um contrato em que uma parte concede os direitos que ela tem sobre um imóvel para outra pessoa, documento comum em casos de financiamento/alienação fiduciária, inventários, etc.

O entendimento dos Tribunais é de que não incide ITBI nas cessões de direito, mas as Prefeituras costumam cobrar e é possível obter a isenção com um processo muito rápido (em São Paulo normalmente um dia útil), saiba mais neste outro artigo.

Outro caso de isenção ocorre de acordo com o valor do imóvel e esse não precisa de nenhum processo, o município isenta automaticamente, mas essa regra varia de acordo com as regras de cada município.

Na cidade de São Paulo por exemplo, a aquisição, por pessoa física, de imóveis de uso exclusivamente residencial, cujo valor total seja igual ou inferior a R$ 184.415,21 são isentos de pagamento de ITBI.

Isenção parcial

Os imóveis comprados com financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) garantem direito a um desconto: em relação ao valor financiado, o imposto é cobrado com uma alíquota de 0,5%, e o restante é tributado com a alíquota de 2% ou outro valor estipulado pela Prefeitura da cidade. Tudo isso observando um limite máximo que é determinado pelas prefeituras.

Além disso, a prefeitura pode prever outros casos de isenção total ou parcial sobre o imposto. Diante disso, é essencial pesquisar a legislação municipal para avaliar as possibilidades de desconto. Para isso, procure um advogado de confiança para esclarecer todas as dúvidas.

Como garantir a isenção de ITBI?

A melhor forma de garantir a isenção total ou parcial do ITBI é contar com uma assessoria jurídica de qualidade na compra de imóveis. Um advogado especializado consegue avaliar todas as questões envolvendo o contrato, para garantir uma aquisição segura, e verifica se existem situações que permitem reduzir ou isentar o pagamento.

Nesse caso, você recebe todo o suporte jurídico para realizar os procedimentos necessários para garantir a isenção. Além disso, os advogados também verificam se o cálculo foi realizado corretamente ou se existem irregularidades, situação que demanda uma ação judicial para requerer a regularização da cobrança.

Esperamos que este post tenha esclarecido quando é possível conseguir a isenção de ITBI e quem tem direito ao benefício. Caso tenha dúvidas, procure sempre um advogado especializado para avaliar o caso e verificar as regras aplicáveis sobre o imposto, evitando custos desnecessários com tributos.

Gostou deste post? Se você teve problemas com o pagamento de ITBI ou precisa esclarecer dúvidas sobre a cobrança, entre em contato com a DD advogados! Temos uma equipe preparada para atender você.

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