Em certos casos, a declaração de Imposto de Renda (IR) é obrigatória. A falta de declaração e pagamento do IR podem trazer sérios problemas com a Receita Federal. Daí a importância de saber em que situações esse imposto incide.
Quando um imóvel é vendido por preço maior do que foi pago pelo vendedor, a diferença entre os dois valores representa ganho de capital, ou seja, lucro. E, é preciso declarar esse rendimento na Declaração de Imposto de Renda.
Esse é o tema do nosso post de hoje. Saiba o que é ganho de capital e como pagar menos imposto com a venda de imóveis!
O que é ganho de capital?
O ganho de capital (GC) representa o lucro que você obtém com a venda de algum bem — no caso, de um imóvel. Esse ganho representa a diferença entre o valor que você comprou e o preço que vendeu o imóvel. E, é sobre essa quantia que o IR incidirá.
Como calcular o ganho de capital?
Para calcular o ganho de capital, o processo é simples. Considere que você comprou uma casa por R$ 450 mil e vendeu por R$ 600 mil. Houve lucro de R$ 150 mil, que corresponde ao ganho de capital.
Sobre esse valor, será aplicada alíquota de 15%. Então, essa porcentagem deve ser multiplicada aos R$ 150 mil, resultando em um IR de R$ 22,5 mil.
Contudo, existe uma tabela progressiva para incidência desse imposto, confira:
- lucro de R$ 5 a R$ 10 milhões: alíquota de 17,5%;
- lucro de R$ 10 a R$ 30 milhões: alíquota de 20%;
- lucro acima de R$ 30 milhões: alíquota de 22,5%.
Digamos agora que você comprou um terreno por R$ 1 milhão e, cinco anos depois, com o rápido desenvolvimento da região e algumas melhorias implementadas, conseguiu vendê-lo por R$ 7 milhões. Existe uma diferença de R$ 6 milhões. Então:
- 17,5% x 6.000.000 = R$ 1.050.000,00 (valor do Imposto de Renda).
Para realizar o cálculo e demonstrar o lucro sobre venda, a Receita Federal disponibiliza o software Programa de Apuração do Ganho de Capital (GCap). Nessa ferramenta, é necessário usar o ganho referente ao ano em que o imóvel foi vendido.
Vejamos, a seguir, alguns casos específicos para cálculo do GC.
GC em venda de imóvel financiado
Para o cálculo do GC, é preciso considerar apenas as parcelas pagas do financiamento, e não o valor total da venda.
É assim porque, teoricamente, parte do valor que você receber será usada para quitação do financiamento.
GC de imóvel de usufruto
Conforme o Direito Imobiliário e Condominial, usufruto é o direito que uma pessoa tem de gozar a utilidade de um imóvel que é propriedade de outra. Nessa situação, o usufrutuário tem o direito de:
- uso;
- posse;
- administração.
Porém, não tem o direito de propriedade. Assim, quando falamos de usufruto, há dois titulares de direito sobre o bem:
- nu-proprietário: proprietário do imóvel, mas que não que goza do direito de uso;
- usufrutuário: pessoa que usufrui do direito de uso pelo período registrado na escritura.
Os ganhos de capital sujeitos ao IR são aqueles que se relacionam com a venda de um imóvel ou o usufruto dele.
Em outras palavras, se você for usufrutuário e vender seus direitos, terá que pagar Imposto de Renda sobre o GC. Para calcular o GC, deverão ser considerados, como nos outros casos:
- custo de aquisição (valor de compra);
- valor da alienação (valor de venda).
Se você adquiriu o direito de usufruto por R$ 100 mil (período de dois anos) e o alienou por R$ 200 mil pelo mesmo período, terá que pagar alíquota de 15% sobre os R$ 100 mil que recebeu como ganho de capital. O Imposto de Renda será, portanto, de R$ 15 mil.
Caso aconteça, ao mesmo tempo, a transferência do usufruto e da nua-propriedade para somente uma pessoa, deverá ser calculado o GC do nu-proprietário e usufrutuário. Vejamos um exemplo para entender melhor:
- o nu-proprietário vendeu sua propriedade por R$ 550 mil;
- o usufrutuário alienou seu direito por R$ 150 mil.
É preciso saber o custo de aquisição nas duas situações. O nu-proprietário comprou a propriedade por R$ 500 mil e o usufrutuário comprou seu direito por R$ 80 mil. Calculando o GC de cada um, temos:
- subtraindo R$ 500 mil de R$ 550 mil = R$ 50.000 (GC do nu-proprietário);
- subtraindo R$ 80 mil de R$ 150 mil = R$ 70.000 (GC do usufrutuário).
Então, incidirá alíquota de 15% sobre cada operação (transmissão de propriedade e transmissão de posse):
- 15% x 50.000 = R$ 7.500,00 (valor do IR sobre a alienação da propriedade);
- 15% x 80.000 = R$ 12.000,00 (valor do IR sobre a alienação do usufruto).
O que é alíquota incidente?
Alíquota incidente é o percentual referente ao valor de Imposto de Renda que incide sobre o ganho de capital.
O GC relaciona somente o custo de aquisição e o valor da venda, ou seja: subtrai o GC do valor da venda e valor da compra. Se o resultado for negativo, ou seja, se você vendeu seu imóvel por um preço inferior àquele pelo qual o comprou, não faz sentido falar em ganho de capital — não houve lucro, nem incidirá IR.
Custo de aquisição no caso de herança
Vejamos, a seguir, dois casos especiais de transferências de imóvel em que o pagamento de IR também incide.
Herança
No caso de imóvel herdado, se a transferência do imóvel acontecer por um valor igual ou menor ao que foi declarado no inventário, não existe ganho de capital.
Mas se a transferência ocorrer por um valor maior que o constante no inventário, existe GC e, consequentemente, a alíquota do Imposto de Renda. Assim, aplica-se a mesma regra geral que vale para compra de imóveis.
Considere que você recebe um imóvel de herança do seu pai. O valor dele, na declaração de bens, é de R$ 1 milhão, e você o vende por R$ 1 milhão. Não há lucro, nem cobrança de IR.
Porém, se você o vender por R$ 1,5 milhão, existe ganho de capital de R$ 500 mil e, portanto, será obrigatório o pagamento do Imposto de Renda.
Hipóteses de isenções de imposto
Finalmente, vamos considerar os casos de isenção de Imposto de Renda sobre o ganho de capital nas operações de venda de imóvel:
- venda de imóvel por preço inferior a R$ 35 mil;
- venda de propriedade comprada antes de 1969;
- venda de imóvel único do proprietário por preço inferior ou igual a R$ 440 mil (o proprietário não pode ter realizado operação similar nos últimos cinco anos);
- em casos da desapropriação de imóvel com a finalidade de reforma agrária, o lucro da venda é considerado renda de atividade rural e, nessa condição, há isenção do Imposto de Renda;
- venda de um imóvel e compra de outro residencial, em um intervalo não superior a seis meses (180 dias), por preço igual ou superior ao preço de venda (se o novo imóvel for comprado por um valor inferior ao valor de venda do primeiro imóvel, a diferença será tributada).
Sobre a venda de imóvel comprado entre os anos de 1969 e 1988, há redução no percentual da alíquota. Em relação ao item 5, consideraremos um exemplo para maiores esclarecimentos.
Você vendeu seu imóvel por R$ 500 mil e, em quatro meses, comprou uma casa por R$ 600 mil. Nesse caso, você está isento do Imposto de Renda.
Considere agora que você vendeu por R$ 500 mil, mas comprou uma casa por R$ 430 mil em quatro meses. Há uma diferença de R$ 70 mil. Sobre essa diferença, haverá tributação.
E, se você vendeu sua casa por R$ 500 mil e, depois de um ano, comprou outra casa por R$ 600 mil? O período entre a venda de um e a aquisição do outro imóvel é superior a seis meses.
Nesse caso, o IR incidirá e será considerado o custo de aquisição do primeiro imóvel. Assim, considerando que você comprou o primeiro imóvel por R$ 350 mil, seu GC é de R$ 150 mil e o IR será de R$ 22.500,00 (15% x 150.000).
Conseguiu compreender melhor como funciona a cobrança de Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis?
De qualquer modo, é importante contar com a assessoria de profissionais especializados quando for declarar o IR, e mesmo durante as transações. Como dissemos, erros nesse sentido podem custar caro para o contribuinte.