A imissão de posse é frequentemente a solução para garantir seus direitos, especialmente em situações onde, apesar de ser o proprietário de um imóvel, você enfrenta problemas para usufruir diretamente dele, ou quando arremata um bem em leilão e o imóvel está ocupado. Por ser uma questão técnica e complexa, é normal surgirem dúvidas sobre o tema.
Por isso, é essencial entender alguns conceitos básicos para saber como agir em situações que afetem sua relação com o imóvel.
Quer aprender mais sobre o assunto? Continue a leitura para entender o que é imissão de posse e quais são os seus direitos!
O que é direito de posse?
Em linhas gerais, o termo diz respeito à permissão que o indivíduo tem para usufruir de um bem específico, utilizando-o como desejar. Este direito pode ser dividido em duas categorias principais: posse direta e posse indireta. Abaixo, explicamos melhor cada uma delas.
Direta
Na posse direta, o proprietário possui uma relação direta com o bem, como ocorre quando se compra uma casa e se passa a viver nela imediatamente.
Indireta
Nessa categoria, o proprietário não apresenta uma ligação direta com o bem, já que ele transfere o seu poder de uso para um terceiro. Um exemplo é quando alguém compra uma casa e a aluga para outra pessoa, disponibilizando a locação.
O que é imissão de posse?
A imissão de posse é um procedimento judicial que garante a posse de um bem a uma pessoa que estava privada desse direito. Por exemplo, se você compra um imóvel e o vendedor não o desocupa, ou se arremata um bem em leilão e ele está ocupado, a imissão de posse assegura que você possa tomar posse e usar o imóvel como desejar.
Quando a imissão de posse pode ser usada?
Existem alguns casos em que a imissão de posse se torna necessária. Um deles é quando um inquilino abandona o imóvel e vai embora sem devolver as chaves ao proprietário ou à imobiliária, obrigando o dono a entrar com a ação de despejo para atestar o abandono e recuperar a posse.
Outra possibilidade é quando o imóvel é adquirido via leilão. Neste caso, após a arrematação do imóvel em leilão judicial, a posse é garantida pelo juiz mediante requerimento de imissão de posse. No entanto, se a arrematação ocorrer em leilão extrajudicial, é necessário realizar a imissão de posse mediante um processo judicial, com base na Lei nº 9.514/97 (Lei de Alienação Fiduciária).
Por se tratar de um caso urgente, os juízes costumam conceder prazo mediante liminar para que o ocupante entregue o imóvel em 60 dias, sob pena de desocupação forçada. Se você adquiriu um imóvel em leilão, é preciso pagar o ITBI, o imposto pela aquisição da propriedade. Entretanto, as Prefeituras frequentemente cobram esse imposto sobre o valor venal do imóvel, ao invés do valor da arrematação, que é o correto conforme entendimento do STJ (Superior Tribunal de Justiça).
Para resolver essa questão, basta ajuizar um processo. Temos tido sucesso nessas demandas, com decisões favoráveis para o recolhimento do ITBI reduzido em apenas um dia.
Quais são as vantagens da imissão de posse?
A imissão de posse oferece diversos benefícios, com destaque para a segurança jurídica. Uma vez que a licença é adquirida, o indivíduo obtém reconhecimento legal sobre o bem. Essa validação promove legitimidade, garantindo o direito do proprietário conforme a legislação vigente.
Além disso, a imissão de posse proporciona ampla proteção ao dono do imóvel, especialmente contra interferências e contestações de terceiros, garantindo tranquilidade na utilização do patrimônio. Por fim, essa conquista permite que o requerente adquira a posse permanente da propriedade, assegurando a reintegração do imóvel em casos de ocupação ilegítima ou outros obstáculos.
Quais são as outras ações possessórias?
Além da imissão de posse, existem outros tipos de ações possessórias que podem ser utilizadas pelas partes, dependendo do caso concreto. Um advogado identificará a medida correta em cada situação, mas vale a pena conhecê-las. Veja só:
Interdito proibitório
Consiste em uma ação judicial de prevenção, executada por um indivíduo que se sente ameaçado de invasão em sua propriedade. A modalidade visa emitir uma ordem judicial para proibir terceiros de tomar atitudes que possam resultar na perda do direito de posse do dono.
Reintegração de posse
Neste processo, o proprietário procura resgatar um imóvel que está sofrendo de ocupação indevida por terceiros. Normalmente, a opção é usada quando alguém toma posse de uma propriedade sem a devida autorização.
Você pode fundamentar o processo de duas formas, ou seja, pela perda da posse que tinha ou com base na propriedade, neste caso você não precisa comprovar que tinha a posse, apenas que detém a propriedade e que a posse está sendo exercida por outra pessoa indevidamente.
Manutenção de posse
Há ainda a manutenção de posse, um processo judicial cujo foco é proteger o direito de posse de algum indivíduo. Dessa forma, é possível impedir que outras pessoas interfiram em seu usufruto de modo ilegal. Em outras palavras, a modalidade serve para assegurar que o real proprietário possa realizar o seu direito com tranquilidade.
Como visto, a imissão de posse é importante em diversas situações, mas não é a única ação possessória disponível. Em todos os casos, o suporte de um advogado é essencial para garantir todos os direitos relacionados à propriedade.
Requisitos para dar entrada na ação de imissão na posse
Para requerer judicialmente a imissão de posse, é necessário preencher alguns requisitos. É preciso provar o domínio sobre a propriedade e demonstrar que terceiros estão impedindo seu usufruto. Caso o bem seja invadido de forma violenta, clandestina ou precária, o dono deve reunir provas e apresentá-las em juízo.
Toda a situação deve ser reportada no processo para formar a convicção do juiz e garantir o sucesso na demanda. Para que o juiz defira medidas liminares, é fundamental reunir todas as evidências, o que beneficia o pedido de tutela de urgência. Se o réu não cumprir a obrigação, será expedido mandado. O Código de Processo Civil estabelece:
“Art. 538. Não cumprida a obrigação de entregar coisa no prazo estabelecido na sentença, será expedido mandado de busca e apreensão ou de imissão na posse em favor do credor, conforme se tratar de coisa móvel ou imóvel.”
Qual a diferença entre imissão de posse e ação reivindicatória?
Uma questão comum é a diferença entre direito de posse e ação reivindicatória. Ambas visam permitir que o proprietário solicite a apropriação de uma propriedade, mas diferem em seus procedimentos e finalidades específicas.
A imissão de posse é indicada para aqueles que já adquiriram o imóvel, mas nunca tiveram a sua posse efetiva. Para ilustrar, destacamos as situações em que uma pessoa ganha a ação de reintegração de posse. Assim, o mesmo indivíduo pode requerer a imissão de posse para, de fato, ocupar o local.
A ação reivindicatória, por sua vez, é recomendada para quem já conquistou a posse em algum momento e deseja reaver a sua propriedade. Um bom exemplo disso é quando uma pessoa diz ser o verdadeiro dono de uma construção e entra com uma ação reivindicatória contra um terceiro que tenha se apropriado do espaço.
Com essas informações, esperamos que você tenha entendido o que é imissão de posse e seus benefícios legais.
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