No processo de aluguel de um imóvel, é essencial estar atento a cada etapa para evitar problemas futuros. Desde a organização dos documentos até a assinatura do contrato, o cuidado em cada detalhe garante que todas as partes envolvidas compreendam suas responsabilidades e direitos, prevenindo desentendimentos e resguardando tanto o locador quanto o locatário.
Neste artigo, abordaremos tudo o que você precisa saber sobre o distrato de locação: o que é, como funciona, os documentos necessários e outras informações relevantes. Continue lendo e evite surpresas ao rescindir um contrato de aluguel.
Entenda o que é distrato de locação
O distrato de locação, também conhecido como distrato de aluguel, é o procedimento formal que encerra antecipadamente o contrato de aluguel entre locador e locatário. Esse processo pode ser solicitado por qualquer uma das partes, seja por motivos pessoais ou por questões relacionadas ao imóvel.
No entanto, é importante que o distrato siga as normas estabelecidas pela legislação vigente, incluindo possíveis multas rescisórias e outras indenizações previstas no contrato original.
Saiba como distrato de aluguel funciona
Existem dois tipos principais de distrato de aluguel. Abaixo explicamos cada um deles:
Distrato por resolução
Uma das partes (locador ou locatário) solicita o distrato devido ao descumprimento de alguma cláusula do contrato original, como atraso no pagamento do aluguel por parte do inquilino.
Distrato por resilição
É solicitado quando uma das partes decide rescindir o contrato antecipadamente, mesmo que todas as obrigações estejam sendo cumpridas; ou seja, por decisão unilateral, sem justa causa.
É importante lembrar que o locatário pode solicitar o distrato a qualquer momento e por qualquer motivo, mas o locador só pode fazê-lo em situações específicas, como:
- infração contratual;
- falta de pagamento;
- necessidade de uso próprio do imóvel.
Os documentos necessários para a realização do distrato de locação
Para formalizar o distrato de locação, alguns documentos são necessários. Entre os principais estão:
- contrato de locação original: é preciso ter em mãos o contrato de aluguel firmado anteriormente entre locador e locatário, pois ele contém as cláusulas e condições que devem ser observadas no processo de distrato;
- comprovante de quitação do aluguel: é interessante o locatário apresentar os comprovantes de pagamento de todos os aluguéis até a data do distrato, demonstrando que não há pendências financeiras;
- carta de solicitação de distrato: tanto o locador quanto o locatário devem elaborar uma carta formal pedindo o distrato, explicando os motivos e as condições entre as partes.
Esses documentos são fundamentais para formalizar o processo de distrato de locação e assegurar que todos os requisitos legais sejam atendidos.
A formalização do distrato de locação
A formalização do distrato de locação compreende algumas etapas importantes, conforme apresentamos a seguir:
- comunicação formal: locador e locatário devem comunicar oficialmente, por escrito, a intenção de rescindir o contrato. Essa notificação deve ser feita com antecedência, respeitando o que foi estipulado no contrato;
- acerto financeiro: todas as pendências financeiras, como aluguéis atrasados, multas e taxas, devem ser quitadas antes da formalização do distrato. O locatário deve mostrar os comprovantes de pagamento ou então é preciso negociar a dívida para constar no distrato a forma de pagamento;
- vistoria do imóvel: recomenda-se que seja feita uma vistoria conjunta do imóvel, com a presença de ambas as partes, para confirmar o estado de conservação e eventuais danos;
- termo de distrato: este documento formaliza o encerramento do contrato de locação de imóveis, devendo ser assinado por ambas as partes e conter as condições acordadas.
- devolução das chaves: depois da assinatura do termo de distrato, o locatário deve devolver as chaves do imóvel ao locador;
- comunicação aos órgãos competentes: dependendo da legislação local, pode ser preciso comunicar o distrato aos órgãos responsáveis, como a Receita Federal e a Prefeitura;
- arquivamento da documentação: tanto o locador quanto o locatário devem guardar cópias de todos os documentos referentes ao distrato, como o termo assinado e os comprovantes de pagamento.
Esse processo formal garante que o distrato de locação seja realizado corretamente, assegurando os direitos de ambas as partes: locador e locatário.
O valor da multa e como calculá-la
O valor da multa rescisória em um distrato de locação pode variar conforme o contrato original e a legislação vigente. O mais comum é ter multa contratual no valor de três aluguéis, contudo, o locatário tem o benefício de pagar essa multa proporcionalmente ao período descumprido do contrato.
Além disso, o locatário também pode ser obrigado a pagar:
- aluguéis vencidos e não pagos e até a data da devolução do imóvel;
- eventuais danos causados ao imóvel e confirmados durante a última vistoria do imóvel.
O cálculo da multa deve seguir as regras contratuais e a lei do inquilinato (Lei 8.245/91). Por isso, é recomendável que as duas partes procurem um advogado especializado para os orientar a respeito do valor certo da multa que será paga no distrato de locação.
Exemplo 1 de cálculo de multa da distrato de aluguel
Vamos a um exemplo de cálculo da multa de distrato de locação. Considere um contrato de locação com as seguintes informações:
- valor do aluguel: R$ 2.000,00 por mês;
- prazo do contrato: 36 meses (3 anos);
- cláusula de multa rescisória: 3 meses de aluguel (locatário).
Se o locatário solicitar o distrato após 26 meses, restando 10 meses de contrato, a multa será proporcional ao tempo restante. O cálculo seria:
- valor da multa: R$ 6.000,00 (3 meses de aluguel);
- proporção por mês: R$ 6.000,00 / 36 = R$ 166,67;
- multa total: R$ 166,67 x 10 = R$ 1.666,70.
A diferença entre o distrato de locação e a rescisão
Na prática, distrato de aluguel e rescisão de contrato significam o encerramento de um contrato entre as partes, mas há alguns detalhes que precisamos considerar:
- rescisão: termo mais amplo que trata do término da relação contratual por diversos motivos e formas (consensual, litigiosa, por iniciativa de uma das partes ou de ambas). A rescisão pode se associar à extinção contratual por nulidade segundo o Código Civil.
- distrato: se refere ao encerramento de um contrato, mas pode abordar especificamente a resolução e a resilição, cada uma com regras específicas. O distrato pode ser consensual (ambas as partes concordam) ou unilateral (uma das partes toma a decisão).
A DD Advogados, especialista em Direito Imobiliário e Condominial, pode ajudar você com questões relacionadas ao distrato de locação e outros serviços. Entre em contato e saiba mais sobre como nossa equipe pode auxiliar você.
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