Como fazer uma rescisão de contrato de locação? A gente explica

2021-03-18

8 MIN. DE LEITURA

Entender como funciona a rescisão de contrato de locação de imóveis é essencial para que as partes consigam garantir os seus direitos. A legislação traz normas importantes sobre o tema, que podem ser complementadas com as disposições previstas no documento. 

No entanto, é normal que surjam dúvidas sobre os limites em relação às obrigações das partes, motivos para a rescisão e outros detalhes importantes sobre o término da relação contratual.

Diante disso, preparamos este conteúdo com as principais informações sobre como fazer uma rescisão do contrato de locação. Continue a leitura e esclareça o assunto!

Qual a legislação que trata da locação de imóveis?

O contrato de locação é regido, principalmente, pela lei do inquilinato (Lei n.º 8.248/1991), que trata das locações de imóveis urbanos, residenciais e comerciais, e questões relacionadas. Entre outros temas, ela traz normas sobre:

  • benfeitorias;
  • garantias locatícias;
  • direito de preferência;
  • penalidades;
  • sublocação;
  • rescisão do contrato, etc.

Dessa maneira, o primeiro passo para compreender como encerrar o contrato de locação corretamente é aprender o que diz a lei do inquilinato. Isso porque ela traz regras importantes visando proteger os direitos das partes, com limites que devem ser observados para garantir a regularidade das previsões contratuais.

O que diz a norma sobre a rescisão de contrato de locação?

O contrato de locação pode ser por prazo determinado ou não, então ele pode se encerrar naturalmente pelo término do prazo acordado ou, ainda, por iniciativa do locador ou do inquilino. Em cada situação, a lei do inquilinato traz normas específicas que devem ser observadas. 

Para entender como funciona a rescisão de contrato de locação em cada caso, confira os próximos tópicos!

Término do prazo

No término do prazo do contrato, as partes podem decidir por não renová-lo. Aqui, basta que o locatário deixe o imóvel e faça a devolução das chaves ao proprietário. 

Contudo, é bastante comum que o locatário permaneça no imóvel sem que seja feito novo contrato, nesse caso a locação ainda permanece válida, devendo os aluguéis e encargos (IPTU, água, luz, etc.) serem pagos normalmente, entretanto, a locação passa a ter prazo indeterminado. 

Locação por prazo indeterminado significa que qualquer das partes, locador ou locatário, possam rescindir a locação sem qualquer motivo e sem que haja qualquer penalidade.

Se o interesse for do locatário, basta avisar o locador com 30 dias de antecedência e pagar os valores desse período.

Caso o interesse seja do locador, é preciso notificar o locatário sobre a rescisão, concedendo 30 dias para desocupação do imóvel. Após esse prazo, caso o inquilino decida não desocupar, é possível dar entrada no processo de despejo (chamado de despejo por denúncia vazia), já que o locador pode denunciar o contrato fundamentando o pedido apenas no término do prazo contratual.

Já a locação comercial tem outras normas, assim como a de temporada. Por causa disso, é sempre fundamental consultar a legislação e ter suporte profissional na elaboração de contratos imobiliários.

Iniciativa do inquilino

O inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, solicitando a quebra do contrato conforme os seus interesses. Por causa disso, a rescisão é considerada mais fácil para o locatário, tendo em vista que ele não precisa observar os limites previstos na lei do inquilinato para encerrar a locação.

Entretanto, quando isso acontece antes do prazo estipulado, é possível a cobrança da multa rescisória prevista no contrato. Assim, basta quitar a multa, se for o caso, e devolver o imóvel nas mesmas condições em que ele foi entregue no início do contrato. 

Aqui um ponto importante: a multa, conforme previsto expressamente na lei do inquilinato (art. 4º), tem que ser cobrada proporcionalmente ao período descumprido do contrato.

Ademais, caso o encerramento se dê por descumprimento do contrato causado pelo locador, como diante de reparos necessários para o uso pleno do imóvel e outros problemas, a multa não será devida. Por isso, é importante entender quais são os direitos e deveres de cada um na vigência da locação.

Iniciativa do locador

A devolução do imóvel por iniciativa do locador é mais complexa. Antes do término do prazo acordado, a rescisão de contrato de locação só pode acontecer em situações previstas na lei do inquilinato. O artigo 9º é a principal norma sobre o tema, permitindo que a locação seja desfeita nos seguintes casos:

  • se o inquilino concordar com o encerramento do contrato;
  • por prática de infração legal ou contratual;
  • pela falta de pagamento de aluguel e encargos do contrato;
  • para fazer reparos urgentes determinados pelo Poder Público, quando eles não puderem ser executados com a permanência no imóvel ou se o inquilino se recusar a consentir com as obras

Além disso, conforme já mostramos, dependendo do tipo de locação podem existir outras regras. Por exemplo, na locação residencial, após a renovação do contrato com prazo inicial inferior a 30 meses, o proprietário pode solicitar a devolução do imóvel nos seguintes casos:

  • solicitação para uso próprio, de cônjuge ou de companheiro;
  • para uso residencial de ascendentes ou descendentes, além de cônjuge ou companheiro, desde que eles não tenham imóvel próprio;
  • se a vigência da locação ultrapassar 5 anos ininterruptos;
  • para realização de obras ou demolição e edificação — a área construída deve ter um aumento de, no mínimo, 50% da área útil, desde que o imóvel esteja alugado para hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde, de ensino e entidades religiosas.

Como funciona a multa em caso de rescisão antecipada do contrato?

A multa rescisória é bastante comum nos contratos de locação, prevendo a penalidade caso o inquilino deixe o imóvel antes do término do prazo estipulado. A ideia é trazer mais segurança para o proprietário, mas é preciso ter atenção a alguns pontos. 

A lei do inquilinato não traz um valor máximo para a multa, determinando apenas que ela deve ser quantitativa e prevista no contrato para ser aplicada. No entanto, ela não pode ter um valor abusivo, caso contrário, pode ser contestada judicialmente. O mais usual é que ela seja equivalente a 3 aluguéis.

Outro ponto importante, como já mencionado acima, é que ela deve ser cobrada de maneira proporcional ao período que será descumprido no contrato. Por exemplo, imagine um contrato de 30 meses, com multa de 3 aluguéis pela rescisão antecipada. 

Se o inquilino decidir sair do imóvel após 20 meses, a multa deve ser cobrada sobre 10 meses. Ou seja, divide-se o valor total da multa por 30 e depois ele será multiplicado por 10. No exemplo apresentado, o inquilino deverá pagar apenas 1 aluguel de multa, já que cumpriu 2/3 do contrato. 

Uma prática bastante comum é a dispensa da multa após um determinado período, como 12 meses, exigindo apenas a notificação com 30 dias de antecedência na rescisão do contrato. Como isso varia das condições negociadas entre as partes, é possível entrar em um acordo que seja vantajoso para todos. 

Em todos os casos, sempre leia atentamente o contrato de locação para entender os direitos e deveres das partes, assim como as penalidades previstas. Assim, você poderá negociar algum termo, se for o caso, e evitar surpresas no momento da rescisão. 

Como fazer a rescisão do contrato de locação sem erros?

Depois de aprender as principais regras sobre a rescisão de contrato de locação de imóveis, é importante saber como fazer isso sem erros. Para tanto, existem 3 pontos de atenção. Conheça!

Observância das cláusulas contratuais e leis

Para começar, analise o contrato para entender o que foi acordado entre as partes e consulte a lei para verificar se não existem cláusulas abusivas, que possam ser discutidas judicialmente. 

Também é importante seguir os procedimentos previstos, como envio de notificação com antecedência mínima sobre a desocupação e a emissão de recibo de entrega das chaves.

Realização da vistoria de entrega

Um cuidado essencial durante a rescisão da locação de imóveis é a vistoria. Ao iniciar o contrato, é necessário elaborar um documento que traz a descrição das condições da propriedade, que servirá como base para que o inquilino saiba como devolvê-la.

No momento da entrega, as partes devem elaborar um documento que indique, com detalhes, como o imóvel foi entregue. Também é preciso revisar o documento antes de assiná-lo. Isso traz mais segurança para ambas as partes.

O locador poderá solicitar eventuais reparos ou cobrar o inquilino judicialmente, se for o caso. Já o locatário terá a segurança de que tudo foi descrito corretamente, evitando surpresas como a solicitação de reparos que não são de sua responsabilidade. 

Suporte de uma assessoria jurídica

As regras sobre a rescisão do contrato de locação variam conforme a finalidade e o prazo. Por isso, podem surgir diversas dúvidas sobre o procedimento. Nesse caso, uma assessoria jurídica especializada em direito imobiliário pode auxiliar em todas as etapas.

Os advogados podem ler o contrato, verificar se ele é adequado à legislação e avaliar se os motivos da revisão se encaixam nas previsões legais. Se for o caso, eles também avaliam as multas e outros pontos relevantes, como inadimplência, danos ao imóvel ou execução de garantia. 

Se a situação exigir intervenção judicial, a assessoria jurídica é um diferencial importante para avaliar todas as questões antes de iniciar o processo ou antecipar o que pode acontecer em uma ação. Assim, você consegue tomar as melhores decisões a respeito do contrato. 

Dessa maneira, você terá mais segurança ao lidar com a rescisão de contrato de locação, garantindo todos os seus direitos. Caso precise de suporte jurídico, conte com a DD advogados — oferecemos uma assessoria jurídica completa em direito imobiliário. 

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