É comum que os locadores necessitem de imóveis com necessidades específicas, principalmente no meio empresarial. Muitas organizações necessitam de espaços personalizados para exercer as suas atividades e é aí que entra o Built to Suit.
Essa é uma modalidade de locação que ganha cada vez mais espaço no Brasil, seguindo o exemplo de algo que já é bastante comum em outros países, como os Estados Unidos.
Para saber mais sobre o assunto, siga a leitura! Vamos explicar o que é o Built to Suit, bem como as suas vantagens e os seus riscos.
Built to Suit: o que é, afinal?
A expressão Built to Suit, ou construído para servir, em português, indica uma modalidade de locação em que o locador faz adaptações no imóvel para atender a uma necessidade do locatário.
Imagine, por exemplo, uma pessoa que é proprietária de um grande imóvel, sem divisões. Ela recebe a proposta de aluguel por uma escola de idiomas, que necessita dividir o espaço para fazer salas de aulas e acomodar mais de uma turma por vez.
Nesse caso, pode ser feito um contrato de Built to Suit. O locador se compromete em fazer as adaptações necessárias para que o inquilino possa estabelecer a sua empresa no imóvel, por um longo período.
Como funcionam os contratos de Built to Suit?
Um contrato de Built to Suit contém muitos termos que não estão presentes na maioria dos documentos de locação. Eles também se caracterizam por serem de longa duração, gerando altas multas para o locatário em caso de ruptura.
Afinal, para a concretização do empreendimento o locador vai fazer um investimento. E o tempo de locação precisa ser compensatório.
A modalidade tem respaldo no artigo 54-A da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) que dispõe que nesse tipo de locação na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma especificadas pelo pretendente, prevalecerão as condições pactuadas no contrato e as disposições previstas na lei.
Quais são as vantagens dessa modalidade de locação?
Fazer um contrato de Built to Suit traz vantagens para ambas as partes envolvidas. Confira algumas delas a seguir!
Vantagens do Built to Suit para o locador
Para o locador pode-se enumerar os seguintes benefícios:
- oportunidade para diversificar os investimentos;
- valores de aluguel maiores do que as locações comuns;
- contratos de longa duração, com prazos mínimos de 10 anos, geralmente.
Vantagens do Built to Suit para o contratante
Já para o locatário as vantagens mais relevantes são:
- início do negócio em um curto espaço de tempo;
- não é preciso se preocupar com construções ou reformas;
- execução das atividades empresariais em um espaço apropriado para determinada modalidade de negócio.
E os riscos?
Como você percebeu, o contrato Built to Suit possibilita muitas vantagens para locadores e locatários. Mas isso não quer dizer que os riscos não existam.
Nessa modalidade contratual os valores do aluguel costumam ser mais altos, tendo em vista que, gradualmente, o locatário precisa ressarcir o locador pela reforma ou construção realizada.
Assim sendo, é preciso ter em mente que as despesas fixas do negócio serão maiores.
Justamente por esse fator, o locador corre o risco de sofrer com a inadimplência, caso o negócio vá à falência ou simplesmente deixe de existir durante o período do contrato, que é bastante longo.
Para o locador, também pesa que ao término do contrato talvez não ocorra uma renovação. Dessa maneira, é preciso ter em mente que a obra realizada não será útil para qualquer outra empresa interessada em um imóvel.
Como a obra foi projetada para um negócio específico, é difícil que as mesmas necessidades sirvam para outro inquilino. Assim, as chances de ter que fazer outra reforma para conseguir alugar de novo aumentam.
O que diz a jurisprudência sobre o tema no Brasil?
Quem trabalha com Direito Imobiliário sabe que conhecer o entendimento dos Tribunais é muito importante.
O Built to Suit ainda é uma modalidade de locação bastante recente no Brasil. Apenas recentemente a Lei nº 12.744/2012 modificou a Lei do Inquilinato para incluir o já mencionado art. 54-A e regulamentar esse formato de contrato no país.
Isso foi muito relevante, pois esse modelo guarda algumas peculiaridades se fizermos a comparação com um contrato normal.
- o contrato precisa discriminar que o locador vai receber o valor da locação e a parcela referente ao montante investido da reforma;
- o locador só poderá requisitar o imóvel após o término do contrato;
- tendo em vista que pode ser complicado estabelecer uma quantia referente ao aluguel, o locatário pode pedir renúncia relativo ao valor.
Como é possível observar, mesmo com uma norma específica, as partes precisam respeitar o que foi acordado entre si e as regras referentes aos contratos em geral.
Como é feito o cálculo para aplicação?
O cálculo dos valores aplicados em um contrato Built to Suit são um pouco mais complexos que uma locação tradicional.
Afinal, ele precisa compensar o investimento do locador e estar alinhado com o mercado, sempre pensando a longo prazo.
Nesse contexto, alguns dos fatores que influenciam na precificação são:
- tamanho do imóvel/terreno;
- localização;
- peculiaridades da estrutura;
- valor investido.
Além desses, o tempo também é bastante relevante. Quanto mais longo for o contrato, menores serão as parcelas. Uma operação desse tipo pode ser renovada por até 50 anos, por exemplo.
Qual é sua relação com a securitização de recebíveis imobiliários?
A Lei nº 9.514/1997 que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI é responsável por uma constante evolução no financiamento direcionado ao setor. O SFI é responsável por um mercado direcionado ao crédito imobiliário, permitindo a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs.
Dessa forma, para simplificar, é possível dizer que nesse tipo de operação o desenvolvedor atribui a uma empresa autorizada seus créditos imobiliários, como fluxo de pagamentos de aluguéis.
Esta, por sua vez, emite títulos no mercado, chamados de CRIs. Tudo regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários. E de forma bem simples, esse é o mecanismo de securitização.
Em termos práticos, a receita que seria acumulada mensalmente (e a longo prazo) por intermédio de um contrato Built to Suit é antecipada, de acordo com a duração do contrato a ser firmado.
Dessa forma, a securitização do crédito imobiliário apresenta um retorno muito interessante para o investidor, com a discriminação do risco patrimonial e fluxo de caixa antecipado.
Vale observar ainda que, desde 2005, as receitas oriundas de CRIs são isentas de impostos para investidores que forem pessoas físicas.
É possível renunciar à locação antes que o contrato expire?
Um contrato Built to Suit tem validade bastante longa, podendo variar de 15 a 20 anos, sendo renovado até 50 anos, a depender do contrato firmado entre os envolvidos.
No entanto, é necessário destacar que a lei admite a rescisão do contrato caso o locatário deseje renunciar à propriedade antes que o contrato venha a termo.
No entanto, ele precisa arcar com a multa acordada. Penalidade essa cujo valor não pode exceder a soma do aluguel vincendo até o prazo final da locação.
Em suma, podemos dizer que o contrato Built to Suit é uma boa opção para locatários e locadores, porém, é preciso ter alguns cuidados especiais. Ter uma assessoria jurídica experiente nessa área é importante, para fazer tudo muito bem amarrado e dentro da lei, sem que nenhuma das partes saia prejudicada com o acordo.
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