Independentemente se você for inquilino ou locador, quando for alugar um imóvel, é fundamental que conheça a Lei do Inquilinato. Essa legislação traz pontos específicos que devem ser observados por ambas as partes, para que todos tenham seus direitos respeitados e os processos sejam feitos legalmente.
Por isso, antes de assinar um contrato de locação, é importante ficar atento a alguns detalhes. É indicado contratar uma assessoria jurídica, assim, com o apoio de um profissional, você saberá como proceder em caso de irregularidades.
Neste artigo, vamos apresentar a Lei do Inquilinato e os principais pontos que você precisa conhecer. Interessado no assunto? Então é só seguir a leitura!
Entenda o que é a Lei do Inquilinato
A chamada Lei do Inquilinato é a Legislação nº 8245, de 18 de outubro de 1991, sancionada pelo ex-presidente Fernando Collor. Ela determina quais são os direitos e deveres dos locadores e locatários em qualquer locação, seja ela comercial ou residencial.
Para os locadores, é importante ficar atento à lei desde o momento em que anuncia um espaço para alugar, até o término da locação e assinatura do contrato. O futuro inquilino também deve estar atento para evitar que algo não seja cumprido como o acertado.
É interessante destacar que a lei passou por algumas modificações desde que foi criada. Todas as informações que traremos no decorrer deste artigo já estão atualizadas com as novas diretrizes.
Saiba quais são os imóveis que não possuem cobertura da Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato, no Brasil, geralmente se aplica aos contratos de locação de imóveis urbanos, definidos como aqueles localizados em áreas urbanas, residenciais ou comerciais. No entanto, há algumas exceções e casos específicos previstos no artigo 1º parágrafo único da referida norma. Alguns exemplos incluem:
- locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios e de suas autarquias e fundações públicas;
- locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
- locações de espaços destinados à publicidade;
- locações em apart-hotéis e equiparados, sendo considerados dessa forma aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e sejam autorizados a funcionar dessa forma;
- arrendamento mercantil de qualquer tipo.
Por isso, é importante consultar um advogado especializado em direito imobiliário para obter orientações específicas sobre os diferentes casos e situações em que a Lei do Inquilinato pode ou não se aplicar.
Veja 5 direitos e deveres do inquilino com a Lei do Inquilinato
Quando vai alugar um imóvel, seja para morar ou trabalhar, o inquilino precisa estar atento aos seus direitos e deveres, embasados na Lei do Inquilinato. Veja quais são os principais pontos que devem ser observados.
1. Contrato de aluguel
O contrato de aluguel tem um prazo determinado, que pode ser decidido com o proprietário, contudo, é importantíssimo saber que na locação residencial o prazo mínimo é de 30 meses, do contrário o locador poderá ser obrigado a manter o locatário por ao menos 5 anos.
Durante o período da locação, o inquilino tem o direito de permanecer ocupando o imóvel, sem passar por nenhuma situação desagradável, como um pedido de desocupação.
Caso o proprietário queira solicitar o imóvel, ele precisa esperar que o término do contrato aconteça, exceto em casos de pendências com o pagamento do aluguel, ou algumas outras exceções, como por exemplo necessidade de obras urgentes, uso próprio, etc.
Se a solicitação de ocupação for feita antes do término do prazo, sem que haja previsão na Lei do Inquilinato, o locatário não tem obrigação de desocupar, podendo permanecer até o final do prazo combinado ou então poderá negociar o recebimento de uma multa pela quebra antecipada do contrato pelo locador.
Se ambas as partes chegarem a um acordo amigável, no entanto, o contrato pode ser encerrado antes do término do compromisso locatício.
Após o término do contrato, o inquilino e o locador podem decidir sobre a renovação ou não.
2. Garantias de pagamentos
Ao alugar um imóvel, para garantir ao proprietário que os aluguéis serão pagos, as partes podem escolher quatro modalidades: o fiador, caução, seguro fiança ou cessão fiduciária de cotas de investimento
As mais comuns são: fiador, caução e seguro fiança.
No caso do fiador, o locatário precisa indicar uma pessoa para se responsabilizar pelo aluguel, caso ele não honre os compromissos de pagamento. Essa figura garantirá, com seu próprio patrimônio, que o acordo seja cumprido.
A segunda modalidade para dar garantia ao proprietário, é a caução, que nada mais é que um valor que precisa ser pago em dinheiro e não pode exceder o equivalente a três meses do aluguel.
Caso o locador queira mais do que três meses de caução é preciso utilizar outra modalidade, que é o título de capitalização, pois nesta modalidade é possível que as partes escolham uma empresa especializada, normalmente uma instituição financeira, que ficará com o valor total e devolverá ao final após ser apurado eventuais débitos.
A quantia da caução precisa ser depositada em uma caderneta de poupança ou então o locador ao final da locação precisa corrigir os valores pagos pelo índice da poupança.
Caso o inquilino não pague o aluguel ou entregue o imóvel com danos, conforme acordado em contrato, esse valor será repassado para o locador para deduzir do saldo devedor. Se não ocorrer irregularidade, no final do contrato esse valor volta para o locatário, com a devida correção monetária.
Existe ainda a possibilidade da garantia ser dada por seguro fiança. Nesse caso, o locatário paga um seguro, similar ao de um carro e caso haja atraso no pagamento dos aluguéis, impostos, água, etc. o locador pode acionar o seguro e receberá as quantias devidas. O locatário nesse caso será acionado pela seguradora.
Por fim, há a possibilidade de cessão fiduciária de cotas de investimento, que é pouco usada. Nessa modalidade, o locatário concede uma garantia superior a 3 aluguéis, muitas veze chega até a um ano do valor da locação (as partes que decidem), contudo, o dinheiro não fica disponível ao locador, fica sob a responsabilidade de um banco, o qual poderá ser acionado pelo locador para quitar eventuais pendências.
O bom desse tipo de garantia é que, além de normalmente ser mais barata para o locatário que o seguro fiança, ela dá uma garantia maior ao locador, o qual pode exigir quantos meses quiser de garantia, diferentemente da caução, que somente pode ser exigido 3 aluguéis.
3. Cobrar a responsabilidade por obras, reformas e manutenções
Os imóveis devem ser entregues em condições de uso e habitação aos inquilinos. Porém, com o passar do tempo, pode ser que seja necessário realizar reformas, obras ou manutenções no local. Isso é comum, principalmente na parte elétrica ou hidráulica.
A responsabilidade das manutenções não é do locatário, mas sim do locador. Por isso, se necessitar pagar por um conserto urgente, é possível cobrar a responsabilidade e solicitar um reembolso.
No caso de imóveis locados com o intermédio de imobiliárias, é normal que seja feita a contratação de um seguro. De tal modo, o inquilino pode solicitar atendimento à seguradora, caso algum reparo seja necessário, como chamar um encanador ou eletricista.
4. Prioridade para compra
Um ponto interessante da Lei do Inquilinato é a prioridade para compra. Caso o proprietário queira vender o imóvel, a primeira pessoa que deve ser consultada é o inquilino. De tal modo, se tiver interesse, pode ser iniciada uma negociação.
Contudo, para garantir o direito de preferência, o locatário precisa averbar o contrato na matrícula do imóvel. Neste outro artigo falamos mais a respeito.
Feito a averbação, o proprietário poderá negociar com outras pessoas, apenas se o inquilino não tiver interesse em comprar o imóvel. Para tal, o locatário precisa demonstrar interesse na compra em um prazo de 30 dias após o envio da notificação.
5. Devolução do imóvel a qualquer tempo
Conforme explicamos, o locador não pode solicitar o imóvel antes do término do contrato. Porém, é um direito do inquilino desocupar o local quando ele quiser.
Para isso, deverá pagar a multa contratual estabelecida no acordo, caso ela exista, mas sempre de forma proporcional ao término do contrato, ou seja, é preciso pegar o valor total da multa, dividir pelos meses do contrato e então multiplicar pelos meses que faltam cumprir.
Se não for estabelecido nenhuma multa, o que é raro ou se o prazo do contrato já estiver terminado, o inquilino fica isento de pagamentos.
Outro caso de isenção da multa é a transferência de emprego do locatário para outra cidade, desde que isso tenha sido feito por ordem do empregador.
6. Utilizar o imóvel apenas para moradia
Esta obrigação está estabelecida no artigo 23, inciso II da Lei nº 8.245/91.
De acordo com esse artigo, o locatário deve destinar o imóvel locado para o uso a que se destina, salvo se houver consentimento do locador para outra destinação, por escrito e de forma específica.
Essa disposição visa garantir que o imóvel seja utilizado para a finalidade para a qual foi locado, ou seja, como residência. Caso o locatário deseje utilizar o imóvel para outra finalidade, como comercial ou profissional, é necessário obter autorização expressa do locador por meio de um aditivo contratual.
7. Respeitar as normas do condomínio
De acordo com a Lei do Inquilinato, o locatário tem a obrigação de respeitar as normas do condomínio quando estiver ocupando um imóvel que faça parte de um condomínio edilício. Isso está estabelecido no artigo 23, inciso X da Lei nº 8.245/91.
Portanto, o locatário deve seguir todas as normas estabelecidas pelo regulamento interno do condomínio, que podem incluir regras relacionadas ao uso das áreas comuns, horários de funcionamento de certos equipamentos, regras de convivência, entre outras disposições.
O descumprimento dessas normas pode acarretar em sanções para o locatário, conforme estabelecido pelo regulamento interno do condomínio, podendo incluir advertências, multas ou outras medidas disciplinares.
Além disso, o locador pode ser responsabilizado pelos prejuízos causados pelo locatário, conforme previsto na legislação.
8. Permitir vistorias no imóvel
Outra obrigação prevista no artigo 23, inciso IX da Lei nº 8.245/91 é permitir a realização de vistorias no imóvel pelo locador ou seu representante.
Portanto, o locatário deve permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou seu representante, desde que seja agendado com antecedência e de forma amigável.
Essas vistorias podem ser realizadas para diversos fins, como verificar o estado de conservação do imóvel, fazer reparos ou inspeções necessárias, entre outros motivos.
Veja alguns direitos e deveres do locador com a Lei do Inquilinato
Assim como o inquilino, o locador do imóvel tem igualmente direitos e deveres com a Lei do Inquilinato. Observe, na sequência, alguns dos principais!
1. Recebimento do aluguel em dia
Um dos principais direitos do proprietário é receber pelo aluguel em dia. Os pagamentos devem ser feitos sempre no prazo estipulado no contrato de locação.
Caso isso não aconteça, o locador pode buscar auxílio jurídico para cobrar os seus direitos a fim de receber os aluguéis com multa, além de despejar o locatário do imóvel.
2. Recebimento da propriedade em estado adequado
Da mesma forma como os inquilinos precisam receber os imóveis em bom estado, também é direito dos locadores, obter o local de volta em situação adequada.
Para garantir que isso aconteça, recomenda-se que sejam feitas vistorias antes e depois do período em que o locatário permanecer no imóvel. Assim, são feitas comparações e solicitações de reparos, se for necessário.
3. Transferência em caso de morte do locatário
Caso o locatário faleça, os seus herdeiros passam a ser responsáveis pela locação. São essas pessoas que assumirão o pagamento do aluguel ou solicitarão a rescisão do contrato.
Esse é um direito garantido para que os herdeiros não sejam prejudicados em caso de morte do inquilino.
4. Devolver o valor gasto em melhorias e reformas de volta
Salvo se for estabelecido de forma diversa no contrato, o locador também tem o dever de reembolsar o inquilino pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado.
Caso haja benfeitoria considerada necessária, como conserto de vazamento por exemplo, é dever do locador ressarcir. Já se a benfeitoria for considerada útil, o locador somente deverá ressarcir o locatário se ele autorizou expressamente a referida benfeitoria, já a benfeitoria chamada de voluptuária não é indenizável.
As despesas com melhorias devem ser documentadas e justificadas. Após o término do contrato de locação, o inquilino tem direito a receber o valor investido de volta, ou descontá-lo do valor do aluguel devido, tudo conforme o caso e nas condições mencionadas acima.
Esse procedimento visa garantir justiça e equidade nas relações locatícias, promovendo a conservação e valorização do imóvel.
5. Respeitar a privacidade do inquilino
É necessário ainda que o locador respeite a privacidade do inquilino durante o período de locação. Isso significa que ele não pode entrar no imóvel sem permissão prévia ou sem motivo justificável, salvo em situações de emergência.
O inquilino tem direito à tranquilidade e ao usufruto exclusivo do espaço alugado, garantindo assim sua privacidade e segurança. O descumprimento dessa obrigação pode configurar invasão de privacidade e violação dos direitos do locatário.
Saiba quando o locatário pode solicitar a desocupação do imóvel
O locatário pode desocupar o imóvel em situações como término do contrato de locação, por acordo entre as partes ou por descumprimento das obrigações do locador.
Também pode ocorrer em casos de venda do imóvel, extinção da locação por motivos legais ou se o imóvel se tornar inadequado para moradia. É fundamental estar ciente dos direitos e procedimentos legais para garantir uma desocupação tranquila e sem conflitos entre as partes envolvidas.
Veja o prazo para que o inquilino deixe o imóvel a partir da Lei do Inquilinato
O prazo para que o inquilino deixe o imóvel a partir da Lei do Inquilinato pode variar dependendo da situação específica e do motivo da desocupação.
Contudo, a Lei do Inquilinato determina que, em regra, o locador deve notificar o locatário para desocupar o imóvel com antecedência mínima de 30 dias.
Agora que você já conhece alguns dos principais pontos da Lei do Inquilinato, ficou mais fácil entender porque é tão importante contar com a ajuda de um profissional especializado. Por isso, sempre que fizer um contrato de locação, seja inquilino ou locador, preste atenção nesses detalhes.
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