Quem mora em condomínio já está familiarizado com os conflitos advindos da convivência nesse tipo de imóvel, entre eles, os relativos à utilização de área de lazer. O assunto dá ainda mais o que falar quando o acesso do morador inadimplente a esses espaços é proibido por falta de pagamento da taxa condominial.
O regimento interno e a convenção regem políticas e condutas esperadas dentro da propriedade, mas não podem restringir garantias legais asseguradas ao indivíduo.
Mas afinal, um morador pode ser proibido de utilizar a área de lazer? Siga a leitura e confira mais sobre o tema!
Regras de utilização de área de lazer
Quanto maior o número de unidades condominiais, maior é o controle necessário sobre a utilização de área de lazer, pois elas existem para entreter os moradores e atrair interessados em comprar ou alugar os imóveis.
Assim, o zelo se faz necessário não apenas para evitar más condutas e conflitos em razão do uso desses espaços, mas também para manter sua conservação e, ao mesmo tempo, estabelecer limites para a boa convivência.
As regras de utilização de área de lazer vêm dispostas no regimento interno, que prevê, entre outros tópicos, o comportamento esperado dos condôminos, procedimentos, infrações, multas e demais penalidades.
Salas de jogos, piscinas, saunas e salões de festa fazem parte do bem comum, ou seja, o acesso a eles é um direito, mas o cuidado com sua estrutura e utensílios é um dever de todos.
O consumo de alimentos e bebidas nesses espaços pode — e deve — ser regulamentado pela administração do condomínio. Disposições quanto ao horário de funcionamento, restrição a visitantes e animais, barulho e regras de utilização para crianças também precisam ser estabelecidas.
A utilização de área de lazer e a inadimplência
Embora as normas devam ser impostas, a capacidade regulamentadora da administração deve estar em consonância com a lei e a jurisprudência dos tribunais.
O ordenamento jurídico existe para padronizar relações em sociedade, assegurando a prevalência da legislação em detrimento da conduta arbitrária de síndicos e administradores de condomínios.
Esse entendimento explica por que a inacessibilidade à área de lazer — ao contrário da multa e do impedimento de voto em assembleia — não pode ser penalidade imposta ao condômino inadimplente, como veremos a seguir.
Posicionamento do STJ sobre o assunto
O Superior Tribunal de Justiça afirma: não há amparo legal para impedir o morador em atraso com a taxa condominial de usar tais espaços. Para respaldar esse entendimento, a jurisprudência da Corte se apoia em dispositivos da Constituição Federal, como a dignidade do ser humano, e do Código Civil, conforme apontado no REsp 1564030.
Ademais, ao mencionarem o direito fundamental à propriedade, os magistrados afirmam que ele se aplica não apenas à unidade condominial, mas às áreas de uso comum — em outras palavras, elas são indissociáveis dos apartamentos.
Há outras formas de fazer o morador inadimplente arcar com suas obrigações. Para tanto, com fundamento nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil, por exemplo, é possível aplicar “multa correspondente a até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais” ao reincidente na inadimplência.
Vale ressaltar: o posicionamento do STJ não livra o morador da incumbência legal (art. 1.336, I, do Código Civil) de pagar o condomínio, pois esse dinheiro é destinado à manutenção e bom funcionamento de estruturas imprescindíveis ao conforto e cotidiano de todos condômino.
Assim, não é indicado proibir o morador inadimplente de utilizar a área de lazer, pois isso poderá ensejar um processo indenizatório contra o condomínio, o qual poderá ter que pagar dano moral ao morador!
Conforme foi apontado, existem outras medidas para influenciar os inadimplentes a arcarem com a taxa condominial. Que saber mais? Então, confira nosso outro post e saiba quais são essas penalidades!