A transferência de imóvel é essencial para oficializar a troca de propriedade em uma venda, doação ou herança. Essa operação envolve etapas e custos que precisam ser conhecidos para evitar complicações legais e financeiras.
Desde a escolha do tipo de transferência até a preparação da documentação e o pagamento de impostos, cada detalhe é decisivo para uma transação segura. Por isso, continue a leitura deste artigo e entenda como funciona esse processo e assegure que sua transferência de imóvel seja eficiente e livre de problemas.
Quais são os tipos de transferência de imóvel?
Há diferentes modalidades de transferência de imóveis, cada um com características aplicáveis a diferentes situações.
Compra e venda
A compra e venda é o tipo mais comum de transferência de imóveis. Esse processo, amplamente utilizado no mercado imobiliário, envolve a aquisição de uma propriedade mediante pagamento e é oficializado com a assinatura de escritura pública e o registro no cartório competente.
Essa modalidade garante segurança legal e patrimonial ao comprador, sendo uma escolha popular para transações imobiliárias residenciais comerciais. Além disso, é comum que compradores realizem financiamentos bancários para facilitar essa aquisição, o que inclui cláusulas específicas de pagamento parcelado.
Doação
A doação ocorre quando o imóvel é transferido sem nenhuma contrapartida financeira. Esse tipo de transferência é muito comum entre familiares e utilizado como uma forma de planejamento sucessório ou um gesto de generosidade.
Um exemplo recorrente é a doação de residências aos filhos ou netos, para evitar processos de inventário. Para a doação ser válida, é necessário elaborar um documento formal (escritura) no tabelionato e realizar o registro adequado no cartório de registro de imóveis.
Herança
O processo de transferência de imóvel por herança é mais complexo, pois depende do inventário, que pode ser judicial ou extrajudicial. Esse procedimento define como os bens deixados pela pessoa falecida serão divididos entre os herdeiros, respeitando as disposições legais e testamentárias.
O processo de herança pode incluir uma grande variedade de etapas burocráticas, como a elaboração de certidões negativas de débitos e a aprovação da partilha pelo juízo competente, quando necessário.
Permuta
A permuta, também conhecida como troca, é uma alternativa interessante para aqueles que desejam substituir uma propriedade por outra. Nessa modalidade de transferência, as partes negociam as condições diretamente, o que pode incluir ou não compensação financeira adicional.
A permuta é particularmente útil em negociações envolvendo imóveis de valores semelhantes, como trocas de lotes em condomínios ou propriedades rurais.
Adjudicação
A adjudicação ocorre em situações judiciais, como leilões ou execuções de dívidas. Nesse caso, o imóvel é transferido para o comprador ou credor após a conclusão do processo judicial e a devida formalização nos órgãos competentes.
Essa modalidade é frequentemente utilizada para regularizar a situação de imóveis com pendências financeiras ou judiciais, o que exige uma análise detalhada de riscos.
Quanto custa para realizar a transferência de imóvel?
O custo da transferência de imóvel varia conforme a natureza da transação, o tipo de transferência escolhida e o valor do bem. As principais despesas estão relacionadas a impostos obrigatórios e taxas administrativas, que podem variar conforme a localidade e a legislação vigente.
ITCMD
O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação é devido em transferências decorrentes de heranças ou doações. Essa modalidade de transferência é especialmente comum em contextos familiares, onde o bem é passado entre parentes.
A alíquota do ITCMD varia conforme o estado, ficando geralmente entre 2% e 8% do valor de mercado do imóvel.
O cálculo desse imposto é realizado com base na avaliação da Secretaria da Fazenda, e seu pagamento é indispensável para que o cartório de registro de imóveis aceite oficializar a transferência.
Além disso, o processo pode demandar a apresentação de um formal de partilha, em casos de inventário, o que pode aumentar os custos gerais.
ITBI
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é aplicado em transações de compra e venda. Ele é calculado com base no valor venal do imóvel, o que pode não corresponder exatamente ao valor de venda acordado entre as partes.
As alíquotas do ITBI geralmente variam de 2% a 5%, conforme a legislação do município onde o imóvel está localizado. Esse imposto normalmente é exigido no momento de assinar a escritura — e qualquer pendência nesse pagamento pode causar atrasos na conclusão da transferência.
Algumas prefeituras também oferecem descontos ou isenções de ITBI para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, o que pode reduzir o impacto financeiro dessa etapa.
Importante destacar que as Prefeituras costumam cobrar indevidamente o ITBI tendo como base o valor venal do imovel, ou seja, a avaliação que ela mesma faz sobre os imóveis, contudo, o STJ decidiu que o valor declarado pelo contribuinte/comprador tem presunção de veracidade, sendo permitido pagar o referido imposto com base no valor da transação.
Caso você passe por essa situação, saiba que é possível resolver facilmente com um processo judicial.
Outros impostos e taxas
Além dos impostos mencionados, transferências de imóveis podem incluir despesas com taxas cartoriais e custos adicionais, como os chamados emolumentos — taxas cobradas pelo cartório pelo serviço prestado —, que podem variar conforme o estado e a natureza do registro.
Esses custos abrangem, por exemplo, a lavratura da escritura pública no tabelionato de notas e o registro do imóvel no cartório de registro de imóveis, ambos fundamentais para oficializar a transação.
A escritura pública é essencial para formalizar o acordo entre as partes e garantir não apenas a validade jurídica da transação, mas também a transferência da propriedade. Em alguns casos, especialmente em transferências judiciais ou em processos de regularização fundiária, podem surgir outros encargos, como custas processuais ou honorários advocatícios.
Assim, é importante planejar esses custos no orçamento total da transferência para evitar surpresas durante o processo.
Quais são os documentos necessários para transferência de imóvel?
A documentação exigida para transferir um imóvel inclui documentos pessoais das partes envolvidas, como RG, CPF e certidão de casamento ou união estável, quando aplicável.
Também é necessário apresentar a certidão atualizada do imóvel, comprovantes de pagamento de impostos, como o ITBI ou ITCMD, e certidões negativas de débitos fiscais e de ônus reais.
Em casos de herança, o formal de partilha é obrigatório. Todos esses documentos devem ser entregues no cartório competente para finalizar o processo.
Quem deve pagar as taxas de transferência de imóvel?
Normalmente, as despesas com taxas de transferência e impostos são responsabilidade do comprador, pois ele se torna o novo titular da propriedade e, consequentemente, assume as obrigações financeiras associadas ao processo. Contudo, essa regra não é absoluta e pode ser negociada entre as partes durante a transação.
Um vendedor pode concordar em arcar com uma parte dos custos para facilitar a conclusão do negócio, especialmente em situações em que a transação depende desse acordo.
No caso de doação ou herança, o ITCMD é geralmente pago pelo beneficiário, uma vez que ele é quem recebe o bem transferido. No entanto, há casos em que o doador ou mesmo a massa patrimonial do espólio assume esse custo.
Independentemente da situação, a definição clara de responsabilidades no contrato é essencial para evitar conflitos e garantir que todas as partes estejam alinhadas quanto aos termos e às obrigações financeiras.
Onde fazer a transferência de um imóvel?
A transferência de imóvel deve ser realizada no cartório de registro de imóveis correspondente à localização do bem, para garantir que a transação tenha validade legal e seja reconhecida oficialmente.
Antes de efetivar essa etapa, é imprescindível lavrar uma escritura pública no tabelionato de notas, documento que formaliza o acordo entre as partes. Contudo, há exceções, como no caso de financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação, onde o contrato de financiamento substitui a escritura, agilizando o processo.
Esse registro formal é indispensável para assegurar que não existam pendências legais ou ônus sobre o imóvel, e, assim, evitar complicações.
Além disso, o cartório também verifica se os impostos relacionados à transferência, como ITBI ou ITCMD, foram devidamente quitados, para assegurar que as exigências legais sejam cumpridas.
A validação final no cartório conclui o processo e garante que o novo proprietário esteja plenamente resguardado juridicamente. Uma boa organização das etapas anteriores ajuda a minimizar atrasos e evita problemas.
Quanto tempo leva para transferir imóvel para outra pessoa?
O tempo para concluir a transferência de um imóvel varia conforme a complexidade da transação e a agilidade das partes em reunir a documentação. Em média, o processo pode levar de 15 a 30 dias.
Contudo, em casos de inventário ou regularização fundiária, esse prazo pode ser maior. Fatores como pendências fiscais ou inconsistências no registro também podem impactar o cronograma.
Como a DD Advogados pode ajudar?
Com mais de 20 anos de experiência do sócio fundador Donald Donadio Domingues no setor imobiliário, a DD Advogados presta assessoria especializada para condomínios, síndicos, associações e investidores do ramo.
A equipe oferece suporte completo, tanto legal quanto documental, em processos de compra, venda e locação de imóveis. Além disso, a atuação inclui gestão jurídica e patrimonial, para minimizar riscos e otimizar os custos das transações.
A abordagem é clara e acessível, o que garante que o cliente compreenda cada etapa do processo e realize um negócio seguro e vantajoso.
A transferência de imóvel exige atenção aos detalhes e conhecimento das etapas envolvidas. Seja qual for o tipo de transação, contar com uma assessoria especializada pode fazer toda a diferença. Acesse o site da DD Advogados e descubra como podemos ajudar a tornar seu processo seguro e eficiente.
Resumindo
Quais são os tipos de transferência de imóvel?
Entre os tipos estão:
- Compra e venda;
- Doação;
- Herança;
- Permuta;
- Adjudicação.
Quem deve pagar as taxas de transferência de imóvel?
Normalmente, as despesas com taxas de transferência e impostos são responsabilidade do comprador, pois ele se torna o novo titular da propriedade e, consequentemente, assume as obrigações financeiras associadas ao processo. Contudo, essa regra não é absoluta e pode ser negociada entre as partes durante a transação.
Quanto tempo leva para transferir imóvel para outra pessoa?
O tempo para concluir a transferência de um imóvel varia conforme a complexidade da transação e a agilidade das partes em reunir a documentação — mas, em média, pode levar de 15 a 30 dias.
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