As dúvidas sobre despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio são recorrentes entre os moradores e síndicos. Esses são os gastos relacionados ao uso, à manutenção e a melhorias dos espaços comuns, mas dependendo da sua finalidade, as despesas são classificadas de forma diferente e contam com regras próprias.
É fundamental entender do que se trata cada uma e o que diz a legislação sobre o tema. Desse modo, é possível garantir uma gestão do condomínio sem erros.
Pensando nisso, esclareço aqui as principais dúvidas sobre as despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. Continue a leitura e saiba mais!
O que são despesas ordinárias de condomínio?
As despesas ordinárias são aquelas comuns, diárias, necessárias para a manutenção do condomínio. Por isso, nos casos de aluguel, elas são de responsabilidade do inquilino. Os principais exemplos são:
- salário dos funcionários e demais encargos trabalhistas;
- água, luz e energia elétrica das áreas comuns;
- manutenção e conservação de equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança que sejam de uso comum, como o elevador;
- pequenos reparos nas áreas de uso comum.
Quais são as responsabilidades do síndico com relação às despesas ordinárias?
O síndico é o responsável pela gestão condominial, portanto, cabe a ele realizar os pagamentos em nome do condomínio, usando os valores pagos pelos moradores nas taxas mensais. Ele deve manter um controle sobre as despesas e os pagamentos realizados, arquivando os comprovantes.
Também é responsabilidade do síndico fazer orçamentos para garantir a contratação de serviços em valores adequados ao mercado, buscando sempre o melhor custo-benefício para o condomínio.
Uma prática comum é dispensar o síndico do pagamento da sua cota condominial, como forma de retribuição pelo serviço prestado aos moradores — principalmente porque essa é uma atividade que exige responsabilidade e dedicação. Contudo, se esse for o caso, vale lembrar que a isenção de pagamento trata apenas das despesas ordinárias, sendo que as extraordinárias continuam devidas.
Quais são as responsabilidades dos moradores?
Os moradores devem pagar pontualmente a sua cota condominial, sob pena de pagamento de multa e juros, além da possibilidade de inscrição em cadastros de inadimplentes e cobrança judicial dos valores em atraso.
Nos contratos de locação, a falta de pagamento do condomínio pelo inquilino justifica a ação de despejo pelo proprietário. Em função disso, é fundamental atentar-se aos prazos para cumprir essa obrigação e evitar problemas.
O que são despesas extraordinárias de condomínio?
As despesas extraordinárias são aquelas que fogem do comum, que não estão relacionadas aos gastos do dia a dia, mas tratam de questões pontuais do condomínio. Caso o imóvel esteja alugado, elas são de responsabilidade do proprietário do imóvel e não do inquilino.
Alguns exemplos comuns são:
- reformas e pintura;
- instalação de equipamentos;
- conserto de vazamentos;
- perfuração de poço artesiano;
- constituição do fundo de reserva.
Como as despesas extraordinárias podem ser divididas?
As despesas extraordinárias de condomínio podem ser classificadas de 3 formas: necessárias, úteis ou voluptuárias. Entenda, a seguir, a diferença entre elas e as regras aplicáveis.
Necessárias
Como o próprio nome diz, essas são as despesas que devem ser feitas para manter o bom funcionamento do condomínio ou as condições de habitação e uso dos espaços pelos moradores. Veja alguns exemplos:
- conserto de portão de entrada;
- reformas para atender à legislação, como aquelas referentes à acessibilidade e segurança;
- consertos estruturais;
- reparos elétricos ou hidráulicos.
Essas obras podem ser feitas pelo síndico independentemente da autorização dos moradores em assembleia. É importante ter o cuidado de fazer vários orçamentos para comparar os preços e evitar gastos excessivos.
Além disso, caso as obras sejam urgentes mas tenham custos elevados, é preciso convocar assembleia e comunicá-la imediatamente sobre sua realização. Se não forem urgentes, as obras precisarão ser aprovadas em assembleia, convocada em caráter especial.
Se um condômino efetuar por conta própria os pagamentos referentes às obras necessárias, ele deverá ser reembolsado. Contudo, nos demais tipos de reformas, mesmo que úteis a todos os moradores, não há direito à restituição.
Úteis
As despesas úteis são aquelas geradas por itens que têm utilidade para o condomínio, aumentando ou facilitando o seu uso, mas não são essenciais. Exemplos:
- cobertura da garagem;
- criação de espaço individual para correspondências;
- construção de uma churrasqueira;
- aumento do salão de festas;
- cobertura da piscina;
- implantação e medição de água individual;
- instalação de sistemas de segurança.
Para esse tipo de obra é preciso convocar assembleia de condomínio, e as despesas devem ser aprovadas pela maioria dos condôminos. Além disso, se a obra tratar da construção de outro pavimento ou de outro edifício para novas unidades imobiliárias, feitos em área comum, a aprovação deve ser unânime.
Caso as obras visem ampliar o espaço já existente para facilitar ou aumentar o seu uso, a aprovação deve ser feita por dois terços dos condôminos. São vedadas as reformas que possam prejudicar a utilização das áreas comuns por qualquer morador.
Voluptuárias
As despesas voluptuárias são referentes a itens que não são necessários e também não aumentam o uso habitual do condomínio, por isso, geralmente são relacionados à estética ou ao lazer. Alguns exemplos são:
- alteração da cor da fachada;
- novos projetos paisagísticos;
- troca de piso com objetivos estéticos;
- decoração de áreas comuns;
- substituição de equipamentos por novos, quando os antigos ainda oferecem boas condições de uso.
Aqui, as despesas devem ser aprovadas por dois terços dos condôminos.
Como e quando as despesas extraordinárias devem ser pagas?
No caso de despesas necessárias e urgentes, elas devem ser pagas com o fundo do condomínio, com a posterior prestação de contas. Se elas foram pagas com recursos próprios, elas serão reembolsadas caso cumpram os requisitos legais.
Para obras necessárias e voluptuárias, a assembleia de aprovação também definirá a forma de pagamento. Geralmente, é feito um rateio e parcelamento, incluídos nas taxas condominiais.
Como regulamentar as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio?
É fundamental que o síndico saiba diferenciar as despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio para que ele siga os procedimentos corretos para pagamento e prestação de contas. No caso das ordinárias, ele deve prestar contas normalmente, com os comprovantes de pagamento e outros documentos referentes às despesas.
Nas extraordinárias, antes é preciso saber qual é sua classificação. Para as necessárias, basta fazer a prestação de contas. No caso das úteis e voluptuárias, o pagamento será feito de acordo com o que foi acordado em assembleia.
Ao enviar a cobrança das taxas condominiais, é preciso indicar os valores para que seja possível separar as despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. Isso permite a correta divisão do pagamento entre locadores e locatários, quando for o caso.
Como um profissional da área jurídica pode ajudar?
Tendo em vista que as questões referentes às despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio envolvem o conhecimento técnico sobre a lei e o cumprimento de obrigações, o síndico pode contar com o apoio de um advogado para auxiliar.
O profissional vai orientar sobre as melhores práticas, como realizar o pagamento das despesas, como proceder em relação aos gastos extraordinários e outros pontos importantes para evitar irregularidades ou pagamentos indevidos.
Nesses casos, é fundamental encontrar um advogado especialista em direito imobiliário e condominial para que ele avalie a situação e indique as melhores soluções, garantindo a melhor gestão do condomínio.
Agora você já sabe o que são despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, bem como as regras aplicáveis a cada caso. Dessa forma, fica mais fácil realizar os pagamentos e a prestação de contas sem cometer erros e evitando prejuízos.
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