Prefeituras cobram indevidamente ITBI: saiba como pagar menos ou reaver seu dinheiro

Se você pretende negociar a compra de um imóvel, acompanhe este post e conheça 5 dicas imperdíveis!
Como negociar na compra de imóveis? 5 dicas imperdíveis
14 de junho de 2018
Você sabe o que é direito de preferência na locação? Veja quais são os direitos do inquilino caso o locador decida vender o imóvel para um terceiro!
Como garantir o direito de preferência na locação
11 de julho de 2018

Ao adquirir um imóvel, inclusive por intermédio de leilão, é preciso pagar Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é o imposto devido em toda compra ou arrematação de imóvel, em casos de leilão.

Os municípios de São Paulo e Santana de Parnaíba possuem uma alíquota de 3%. Já em São Bernardo do Campo a taxa é de 2.5%. Assim, cada cidade é responsável por determinar o seu percentual.

A base de cálculo do ITBI é o valor que o comprador paga pelo imóvel ou o valor venal estipulado pela prefeitura, sempre o que for maior.

Contudo, a Prefeitura de Santana de Parnaíba, por exemplo, determinou ainda que a base de cálculo do imposto não poderá “em hipótese alguma ser inferior ao dobro do valor venal do imóvel”. Ou seja, para os imóveis dessa cidade, o ITBI incide sobre o valor da transação ou sobre o dobro do ITBI.

O município de São Bernardo do Campo criou indevidamente o “valor mínimo apurado” que substitui o valor venal do imóvel apenas na incidência do ITBI.

Em outro caso, na municipalidade de São Paulo, foi concebido, de forma inconstitucional, o valor venal de referência. Isto é, se você adquirir uma propriedade na cidade por R$ 400 mil, e a prefeitura declarar que o imóvel vale R$ 500 mil, você precisará pagar o ITBI sobre R$ 500 mil.

Agora, se essa propriedade estiver situada em Santana de Parnaíba, o valor do ITBI será de R$ 1 milhão, já que não pode ser menor que o dobro do valor venal. Em contrapartida, no município de São Bernardo, a taxa será obtida pelo “valor mínimo apurado”.

Abaixo damos a solução para você pagar menos imposto ou reaver os valores acertados erroneamente, continue a leitura!

O que é valor venal e como se dá na prática?

Valor venal é um conceito existente no Código Tribunal Nacional e seria o valor de mercado do imóvel se colocado a venda, cabendo às prefeituras avaliar e determinar seu preço.

Porém, a prefeitura de São Paulo estabelece dois tipos de valor venal (valor de avaliação do imóvel): 

  • um chamado de “valor venal”, sendo o utilizado para cálculo do IPTU;
  • e outro mais recente, criado por um Decreto já considerado inconstitucional, chamado “valor venal de referência”. Esse é o valor, supostamente, de mercado do imóvel com base em pesquisas próprias da municipalidade, sem nenhum critério legal.

O exemplo citado acima é muito comum, o comprador paga um preço pelo imóvel e a prefeitura cobra ITBI com base em um valor muito maior, de forma abusiva.

Powered by Rock Convert

A ilegalidade do ato da prefeitura de São Paulo está no fato de ela ter criado o valor venal de referência mediante um ato próprio (Decreto), o qual não tem poder para alterar o Código Tributário Nacional.

Já as Prefeituras de Santana de Parnaíba e São Bernardo do Campo, embora tenham criado uma lei própria, essa norma não pode estipular dois valores venais para o mesmo imóvel, um para o IPTU e outro para cobrar o ITBI.

O Código Tributário do Brasil estipula apenas a existência de um valor venal e não permite a criação de outro preço, seja ele de referência ou qualquer outro. Jamais pode haver alterações no referido Código, por prefeituras de cada cidade do país.

O valor venal do imóvel para fins de cálculo de IPTU é sempre menor do que o valor venal de referência.

Ou seja, para fins de IPTU, para quem tem propriedade em São Paulo, Santana de Parnaíba, São Bernardo do Campo e outras cidades, a prefeitura diz que o imóvel tem um valor. Porém, se você for comprar o mesmo imóvel, ele passa a ter outro preço.

Como pagar menos imposto?

Essa questão tem sido levada ao Tribunal, o qual pacificou totalmente o entendimento de que o ITBI deve ser cobrado com base no valor venal do IPTU ou no valor da compra.

Em caso de adquirir o imóvel em leilão judicial a economia de imposto é maior, já que a prefeitura cobra sobre o valor venal de referência ou dobro do valor venal. Mas a compreensão é de que o tributo deve ser pago sobre o valor da arrematação, que é menor que o valor real da propriedade.

Dessa forma, caso você esteja comprando um imóvel, basta ajuizar um processo para que, mediante uma liminar, consiga já no início da ação pagar o ITBI sobre a base de cálculo do IPTU.

O interessante é que esse assunto está tão consolidado no Tribunal que temos conseguido liminar, ou seja, autorização judicial para clientes da Donadio Domingues Advogados pagarem o imposto menor e correto em apenas um dia.

E, se você comprou imóvel há menos de 5 anos, é possível ajuizar processo requerendo a devolução dos valores pagos indevidamente, corrigidos e com juros. 

Portanto, caso pretenda adquirir uma propriedade, ou se já comprou nas condições explicadas acima, saiba que tem direito de pagar menos imposto (ITBI). Aumentando, assim, o retorno do seu investimento!
Gostou do conteúdo? Aproveite para saber dicas de como comprar um imóvel em leilão!

Powered by Rock Convert