Prefeituras cobram indevidamente ITBI: saiba como isentar, pagar menos ou reaver seu dinheiro

Ao adquirir um imóvel, inclusive por intermédio de leilão, é preciso pagar Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é o imposto devido em toda compra ou arrematação de imóvel, em casos de leilão.

Inclusive, as Prefeituras cobram o referido imposto indevidamente nas cessões de direito, assim como na integralização/conferências de bens (mesmo quando a atividade for preponderantemente imobiliária), indo contra o entendimento dos Tribunais.

Os municípios de São Paulo e Santana de Parnaíba possuem uma alíquota de 3%. Já em São Bernardo do Campo a taxa é de 2.5%. Assim, cada cidade é responsável por determinar o seu percentual.

A base de cálculo do ITBI é o valor que o comprador paga pelo imóvel ou o valor venal estipulado pela prefeitura, sempre o que for maior.

Contudo, a Prefeitura de Santana de Parnaíba, por exemplo, determinou ainda que a base de cálculo do imposto não poderá “em hipótese alguma ser inferior ao dobro do valor venal do imóvel”. Ou seja, para as propriedades dessa cidade, o ITBI incide sobre o valor da transação ou sobre o dobro do ITBI.

O município de São Bernardo do Campo criou indevidamente o “valor mínimo apurado” que substitui o valor venal do imóvel apenas na incidência do ITBI.

Em outro caso, na municipalidade de São Paulo, foi concebido, de forma inconstitucional, o valor venal de referência. Isto é, se você adquirir uma propriedade na cidade por R$ 400 mil, e a prefeitura declarar que o imóvel vale R$ 500 mil, você precisará pagar o ITBI sobre R$ 500 mil.

Agora, se essa propriedade estiver situada em Santana de Parnaíba, o valor do ITBI será de R$ 1 milhão, já que não pode ser menor que o dobro do valor venal. Em contrapartida, no município de São Bernardo, a taxa será obtida pelo “valor mínimo apurado”.

Abaixo damos a solução para você pagar menos imposto, não pagar (nos casos de cessão de direito ou integralização/conferência de bens), ou reaver os valores acertados erroneamente, continue a leitura!

O que é valor venal e como se dá na prática?

Valor venal é um conceito existente no Código Tribunal Nacional e seria o valor de mercado do imóvel se colocado a venda, cabendo às prefeituras avaliar e determinar seu preço.

Porém, a prefeitura de São Paulo estabelece dois tipos de valor venal (valor de avaliação do imóvel): 

• um chamado de “valor venal”, sendo o utilizado para cálculo do IPTU;
• e outro mais recente, criado por um Decreto já considerado inconstitucional, chamado “valor venal de referência”. Esse é o valor, supostamente, de mercado do imóvel com base em pesquisas próprias da municipalidade, sem nenhum critério legal.

O exemplo citado acima é muito comum, o comprador paga um preço pelo imóvel e a prefeitura cobra ITBI com base em um preço muito maior, de forma abusiva.

A ilegalidade do ato da prefeitura de São Paulo está no fato de ela ter criado o valor venal de referência mediante um ato próprio (Decreto), o qual não tem poder para alterar o Código Tributário Nacional.

Já as Prefeituras de Santana de Parnaíba e São Bernardo do Campo, embora tenham criado uma lei própria, essa norma não pode estipular dois valores venais para o mesmo imóvel, um para o IPTU e outro para cobrar o ITBI.

O Código Tributário do Brasil estipula apenas a existência de um valor venal e não permite a criação de outro preço, seja ele de referência ou qualquer outro. Jamais pode haver alterações no referido Código, por prefeituras de cada cidade do país.

O valor venal do imóvel para fins de cálculo de IPTU é sempre menor do que o valor venal de referência.

Ou seja, para fins de IPTU, para quem tem propriedade em São Paulo, Santana de Parnaíba, São Bernardo do Campo e outras cidades, a prefeitura diz que o imóvel tem um valor. Porém, se você for comprar o mesmo imóvel, ele passa a ter outro preço.

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Como pagar menos imposto?

Essa questão tem sido levada ao Tribunal, o qual pacificou totalmente o entendimento de que o ITBI deve ser cobrado com base no valor venal do IPTU ou no valor da compra.

Em caso de adquirir o imóvel em leilão judicial a economia de imposto é maior, já que a prefeitura cobra sobre o valor venal de referência ou dobro do valor venal. Mas a compreensão é de que o tributo deve ser pago sobre o valor da arrematação, que é menor que o valor real da propriedade.

Dessa forma, caso você esteja comprando um imóvel, basta ajuizar um processo para que, mediante uma liminar, consiga já no início da ação pagar o ITBI sobre a base de cálculo do IPTU.

O interessante é que esse assunto está tão consolidado no Tribunal que temos conseguido liminar, ou seja, autorização judicial para clientes da Donadio Domingues Advogados pagarem o imposto menor e correto em apenas um dia.

E, se você comprou imóvel há menos de 5 anos, é possível ajuizar processo requerendo a devolução dos valores pagos indevidamente, corrigidos e com juros. 

Como isentar o ITBI nas cessões de direito

De forma simples, cessão de direitos nada mais é que um contrato em que uma parte concede os direitos que ela tem sobre um imóvel para outra pessoa.

Esse procedimento é muito comum nos casos em que o cedente (quem concede seus direitos) ainda não possui a propriedade plena, como nos casos de financiamento (alienação fiduciária), herança, contratos particulares, etc.

A cessão não transfere imediatamente a propriedade e justamente por isso não é preciso pagar o ITBI, pois o entendimento é de que o imposto somente incide quando há o registro/transferência da propriedade.

Ocorre que diversas Prefeituras cobram, indevidamente, o ITBI sobre as cessões de direito, assim, caso uma determinada pessoa tenha cedido seus direitos sobre um imóvel para outra e esse indivíduo por sua vez tenha cedido para um terceiro, esse último acaba sendo cobrado a pagar ITBI sobre todas as transações anteriores.

Da mesma forma como comentado acima, nós temos conseguido isentar totalmente o ITBI nas cessões de direito também em apenas um dia, pois esse entendimento já está totalmente consolidado nos Tribunais.

Como isentar o ITBI na integralização/conferência de bens

Outra situação que tem gerado a cobrança indevida do ITBI é na integralização ou conferência de bens, ou seja, quando um sócio decide colocar imóveis dentro da empresa.

Essa situação é muito comum na chamada holding patrimonial, ou holding familiar, que nada mais são do que empresas constituídas com o intuito de administrar seus bens próprios e com isso gerar benefícios tributários com redução de impostos sobre aluguéis, assim como para reduzir os custos com inventário.

Até pouco tempo atrás, o entendimento era o de que poderia haver isenção de ITBI nos casos em que o sócio integraliza o capital social dentro da empresa com imóvel, desde que o objeto social da empresa, ou seja, seu ramo de atuação, não fosse do ramo imobiliário.

Contudo, o Supremo Tribunal Federal decidiu mais recentemente no Recurso Extraordinário 796376, que mesmo nos casos em que a empresa possuir atividade imobiliária, não deve incidir o ITBI, salvo nos casos em que o capital social da empresa for menor do que o valor dos imóveis, fato esse que dever haver o pagamento do imposto apenas sobre a diferença entre o valor do imóvel e o capital social. Se esse for o seu caso, é possível fazer um processo para garantir esse direito (pagar o imposto sobre a diferença).

Portanto, se você possuir uma empresa, independentemente do ramo de atuação e o sócio integralizar bens imóveis nela, desde que o valor dos bens sejam iguais ou inferiores ao capital social, deve haver isenção total de ITBI, podendo ser cobrado apenas eventual diferença se os bens superarem o capital social.

Entretanto, as Prefeituras continuam cobrando o imposto e a isenção pode ser obtida pelo mesmo procedimento já comentado, visto que já existem decisões favoráveis no Tribunal.

Assim sendo, caso pretenda adquirir uma propriedade, ou se já comprou nas condições explicadas acima, saiba que tem direito de pagar menos imposto (ITBI) ou até mesmo não pagar (nos casos de cessão de direito ou integralização/conferência de bens). Aumentando, assim, o retorno do seu investimento!

Gostou do conteúdo? Aproveite para saber dicas de como comprar um imóvel em leilão!

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