Prefeituras cobram indevidamente ITBI – saiba como pagar menos ou reaver seu dinheiro

PREFEITURAS COBRAM ITBI INDEVIDAMENTE NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – SAIBA COMO EVITAR O PAGAMENTO OU REAVER SEU DINHEIRO

Ao adquirir um imóvel, inclusive por intermédio de leilão, é preciso pagar  ITBI, ou seja, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, que nada mais é do que o imposto devido em toda compra ou arrematação (em caso de leilão) de imóvel.

A alíquota do ITBI em São Paulo e em Santana de Parnaíba é de 3%, mas cada Município estabelece a sua, então o porcentual varia para cada cidade. Em São Bernardo do Campo por exemplo a alíquota é de 2,5%.

A base de cálculo do ITBI é o valor que o comprador paga pelo imóvel ou o valor venal estipulado pela Prefeitura, sempre o que for maior.

Contudo, a Prefeitura de Santana de Parnaíba por exemplo determinou ainda que a base de cálculo do imposto não poderá “em hipótese alguma ser inferior ao dobro do valor venal do imóvel”.

Ou seja, para os imóveis dessa cidade, o ITBI incide sobre o valor da transação ou sobre o dobro do ITBI, o que for maior.

O município de São Bernardo do Campo criou indevidamente o “valor mínimo apurado” que substitui o valor venal do imóvel apenas na incidência do ITBI.

Já na cidade de São Paulo a Prefeitura criou o valor venal de referência, o qual já foi declarado inconstitucional, mas mesmo assim continua sendo cobrado indevidamente.

Ou seja, se você está comprando um imóvel na cidade de São Paulo por R$ 500.000,00, mas a Prefeitura diz que ele vale R$ 600.000,00, você é obrigado a pagar o ITBI sobre R$ 600.000,00.

Se no mesmo exemplo acima o imóvel estiver localizado em Santana de Parnaíba, o ITBI incidirá sobre 1.200.000,00, pois não pode ser inferior ao dobro do valor venal, ao passo que na cidade de São Bernardo do Campo o imposto será calculado pelo “valor mínimo apurado”, sempre superior ao valor venal, que seria o correto.

Abaixo damos a solução para você pagar menos imposto ou reaver os valores pagos indevidamente, continue a leitura!

Para que você entenda melhor, valor venal é um conceito existente no Código Tribunal Nacional e seria o valor de mercado do imóvel se colocado a venda, cabendo às Prefeituras avaliar e determinar seu valor.

O que ocorre e para piorar ainda mais a situação, a Prefeitura de São Paulo estabelece dois tipos de valor venal (valor de avaliação do imóvel): um chamado simplesmente de “valor venal” que é o utilizado para cálculo do IPTU e outro mais recente criado indevidamente por um Decreto já considerado inconstitucional, chamado “valor venal de referência”, que é o valor supostamente de mercado do imóvel com base em pesquisas próprias da Municipalidade, sem nenhum critério legal.

Ocorre que é muito comum o exemplo mencionado acima, ou seja, o comprador paga um valor pelo imóvel e a Prefeitura cobra ITBI com base em um valor muito maior, de forma totalmente abusiva.

A ilegalidade do ato da Prefeitura de São Paulo está no fato de que ela criou o valor venal de referência mediante um ato próprio (Decreto) o qual não tem poder para alterar o Código Tributário Nacional.

Já as Prefeituras de Santana de Parnaíba e São Bernardo do Campo, embora tenham criado uma lei própria, da mesma forma essa lei não pode estipular dois valores venais para o mesmo imóvel, um para o IPTU e outro para cobrar o ITBI.

Ou seja, o Código Tributário do Brasil estipula apenas a existência de um valor venal e não permite a criação de outro valor, seja ele de referência, ou qualquer outro, jamais podendo haver alterações no referido Código por Prefeituras de cada cidade do país.

O pior é que o valor venal do imóvel para fins de cálculo de IPTU é sempre menor do que o valor venal de referência.

Ou seja, para fins de IPTU, para quem tem imóvel em São Paulo, em Santana de Parnaíba, São Bernardo do Campo e outras cidades, a Prefeitura diz que o imóvel tem um valor, mas se você for comprar o mesmo imóvel ele passa a ter outro.

Nada mais absurdo!

Assim, essa questão tem sido levada ao Tribunal, o qual pacificou totalmente o entendimento de que o ITBI deve ser cobrado com base no valor venal do IPTU ou no valor da compra, caso seja maior, afastando o valor venal de referência (em São Paulo), o “valor mínimo apurado” (em São Bernardo do Campo), assim como o dobro do valor venal (em Santana de Parnaíba).

Em caso de adquirir (arrematar) o imóvel em leilão judicial a economia de imposto é ainda maior, já que a Prefeitura cobra sobre o valor venal de referência ou dobro do valor venal, mas o entendimento é de que o imposto deve ser pago sobre o valor da arrematação, que é sempre MUITO menor do que o valor real do imóvel.

Neste outro artigo explicamos melhor essa questão do ITBI em leilão judicial, se esse for o seu caso confira lá (clique aqui).

Dessa forma, caso você esteja comprando um imóvel, basta ajuizar um processo para que, mediante uma liminar, consiga já no início da ação pagar o ITBI sobre a base de cálculo do IPTU.

Temos feito muitos casos desse e todos, sem exceção, deram certo.

O interessante é que essa questão está tão consolidada no Tribunal que temos conseguido liminar, ou seja, autorização judicial para nossos clientes pagarem o imposto menor/correto em apenas um dia! Embora não seja possível prometer prazo, pois a análise e o tempo depende do juiz, fato é que as liminares têm sido concedidas em apenas um dia.

E se você comprou imóvel há menos de 5 anos é possível ajuizar processo requerendo a devolução dos valores pagos indevidamente, corrigidos e com juros. Nesse caso o prazo é maior para o recebimento da diferença paga indevidamente, mas também é possível.

Portanto, caso pretenda adquirir um imóvel, ou se já comprou  nas condições explicadas acima, saiba que tem direito de pagar menos imposto (ITBI), aumentando assim o retorno do seu investimento, gerando uma enorme economia!

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