A saída é recorrer às linhas de crédito imobiliário ofertadas por bancos, em condições menos vantajosas. Além disso, há a opção de uso do FGTS para compra de imóvel de várias formas. E, como a aquisição da casa própria é um sonho mais complicado de se realizar, esses “recursos facilitadores” parecem, de fato, se apresentar como a melhor opção.
É o começo de uma saga: o mutuário (recebedor do empréstimo) tem o desafio de arcar com uma dívida pesada até quitar o bem. Mas o que acontece se, no decorrer desse período, os limites fixados pela Caixa Econômica Federal aumentarem? Isso faria, por exemplo, com que esse comprador tivesse a possibilidade de usar o FGTS para financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e é exatamente isso que está ocorrendo!
Hoje, a Justiça entende que, mesmo que tenha financiamento fora do SFH, o mutuário tem o direito de ter o valor do FGTS liberado para amortização da dívida, evitando maiores dificuldades de arcar com o valor do financiamento.
Desenvolvemos este artigo para explicar como funciona o processo e tirar as suas dúvidas sobre o recurso do FGTS. Acompanhe conosco!
O que é, e para que serve o FGTS?
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço é um fundo acumulado por todo trabalhador em regime de CLT, o famoso “trabalho assinado na carteira”. Uma parte do salário é destinada ao FGTS, que pode ser utilizado nos casos de demissão ou para ajudar na compra do primeiro imóvel próprio em uma determinada localidade.
Essa última opção pode ser implementada de várias formas: o dinheiro do FGTS pode ser utilizado para dar entrada no financiamento do imóvel, para completar o valor de uma compra à vista e até mesmo para amortizar uma parte da dívida de um financiamento.
Quais os requisitos para retirar o FGTS?
É importante reforçar que, para as pessoas que já estão pagando financiamento fora do SFH, existe a possibilidade de solicitar a liberação do saldo do FGTS para amortização da dívida. Contudo, antes de finalmente poder fazer uso do FGTS para a amortização de dívidas em financiamentos de habitação, existem determinados requisitos que devem ser atendidos.
Dessa forma, o uso do FGTS para compra de imóvel só é permitido para compradores que se encaixem nos seguintes requisitos:
- adquirir o imóvel para moradia própria;
- não ter outro imóvel na localidade;
- estar dentro do valor de limite;
- ter vinculação de FGTS por mais de três anos.
Caso o mutuário se encaixe nesses requisitos, ele poderá dar início ao processo para a retirada de seu FGTS para os devidos fins.
Quais as regras e limites do uso do FGTS na compra de imóveis?
Como citamos, existem restrições impostas pela Caixa Econômica Federal que limitam o uso do FGTS para compra de imóvel a determinados valores. Esses limites são frequentemente revistos. Entre as mudanças mais recentes, estão inclusos os seguintes ajustes:
- Resolução 3.932/2010 — o limite era R$500.000,00;
- Resolução 4.271/2013 — limite subiu para R$750.000,00 (para MG, RJ, SP e DF);
- Resolução 4.537/2016 — aumento do limite para R$950.000,00 (para MG, RJ, SP e DF);
- Resolução 4.555/2017 — foi majorado para R$1.500.000,00 para alguns estados em determinado período;
- resolução 4.676/2018 – possibilitou a utilização do limite de R$1.500.000,00 a partir de janeiro/2019;
- Resolução 4691/2018 – antecipou a possibilidade de utilizar o limite de R$1.500.000,00 a partir e 29/10/2018.
Por conta dessas determinações, muitos trabalhadores que não se enquadravam nos limites impostos foram impedidos de usar o saldo de FGTS de anos de trabalho na compra da casa própria.
No Art. 20, a lei que regulamenta a utilização do FGTS (Lei 8.036/90) determina que o trabalhador pode movimentar sua conta desde que, além de outros requisitos, a operação seja “financiável nas condições vigentes para o SFH”, ou seja, dentro dos limites mencionados.
Entretanto, os tribunais, inclusive, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) — último órgão responsável pelos julgamentos dos processos —, têm decidido pela liberação do FGTS para a compra da casa própria, mesmo nos casos em que o imóvel não se enquadra no Sistema Financeiro de Habitação.
A justificativa é que o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço tem função social e é um direito fundamental de todos. Além do mais, o entendimento é de que os requisitos do Art. 20 da lei são apenas para fins de exemplificação, possibilitando interpretação mais ampla de seus termos.
É uma situação, portanto, que abre espaço para que mutuários possam solicitar na Justiça o uso do FGTS para amortização do saldo devedor. O processo precisa ser aberto porque a Caixa Econômica Federal não permite a liberação do fundo nesse caso. Como o entendimento dos Tribunais é diferente, vale a pena buscar esse direito.
Qual a fundamentação da decisão dos tribunais?
Fica fácil compreender porque essa postura dos Tribunais é justa. Imagine que um comprador teve a liberação negada para o uso do FGTS apenas porque o valor de avaliação do imóvel é superior ao limite. Considerando que a compra do patrimônio tenha ocorrido em 2016 no valor de R$1,5 milhão, o comprador não poderia usar o fundo na operação porque o limite permitido era de R$950 mil.
Um ano depois, em 2017, o limite foi elevado para R$1,5 milhão. Qualquer novo comprador poderá usufruir desse benefício, mas quem fez a operação durante a vigência das regras anteriores já terá sido prejudicado. Se, agora, perante a lei, qualquer pessoa nas mesmas condições pode usar o FGTS, por que aquele mutuário não pode?
Vale destacar nesse sentido que a função da moradia, a função social de morar, é muito maior do que qualquer regra anterior. Trata-se não somente de utilizar um recurso financeiro para a quitação de uma dívida, mas de recorrer a uma determinação da Justiça para que pessoas em condições semelhantes se mantenham em “pé de igualdade”.
Como fazer para solicitar a liberação do FGTS para amortizar financiamento?
Infelizmente, há algumas restrições que podem impedir o saque do FGTS para a amortização de financiamento. São eles:
- o requerente não pode ser titular de outro financiamento ativo dentro do SFH, mesmo que em outras unidades da Federação;
- ser proprietário, usufrutuário, possuidor, promitente comprador ou cessionário de outro imóvel residencial dentro do município ou da região em que ele reside ou exerce sua principal ocupação.
Nesses casos, é possível requerer à Justiça para avaliar se as restrições são legais no seu caso em particular, visto que a jurisprudência sobre o assunto é bastante ampla. Independentemente da situação, você deverá ter os seguintes documentos em mãos:
- originais e cópias do RG e CPF, que podem ser substituídos pela CNH;
- comprovação do estado civil;
- carteira de trabalho original e cópia das páginas de identificação, qualificação, contratos de trabalho e opção pelo FGTS;
- matrícula do imóvel;
- comprovante da residência atual;
- declaração de imposto de renda completo.
Por que contratar um advogado para ajudar no processo?
Como citamos, o direito de uso do FGTS é legítimo nesse caso, mas é preciso recorrer à Justiça para garanti-lo. Ou seja: será necessário entrar com um processo na Justiça, procedimento que depende da atuação de um advogado.
É importante relembrar que o advogado não assessora o comprador no momento do financiamento. O profissional será requisitado para cumprir com os trâmites jurídicos quando for constatada mudança na faixa de preço do bem. Desse modo, o advogado auxiliará para liberar os recursos do FGTS para que seja usado na amortização do financiamento.
É muito comum que existam dúvidas em relação a esses procedimentos. Elas surgem, justamente, pela complexidade de se atuar com processos na Justiça. A aplicabilidade desses recursos de acordo com cada caso também levanta dúvidas.
Por que vale a pena entrar com o pedido de liberação do FGTS?
Como explicamos, com o passar do tempo, a Justiça tem adotado posições de favorecimento ao mutuário em casos que envolvam a solicitação de liberação do FGTS para compra de imóvel, seja em condições dentro, seja fora do SFH. Tendo essa perspectiva em mente, vale a pena buscar o direito. O motivo principal, claro, é a facilitação financeira possibilitada por ele.
Muitas vezes, o valor desse saldo é significativo, a ponto de reduzir drasticamente o saldo devedor. Isso pode diminuir muito os juros que incidem inicialmente sobre o financiamento. Em alguns casos, a liberação do FGTS é o que falta para que o mutuário quite completamente a dívida, o que justifica ainda mais a importância de se contar com o benefício.
Imagine uma pessoa que tenha um saldo de R$200 mil no FGTS e que, por meio de financiamento, adquiriu um imóvel avaliado no valor de R$1 milhão. Estamos falando de 20% do valor do patrimônio, uma parcela considerável e de grande importância do valor total.
Observe a situação desfavorável que seria criada no caso de esse comprador ter negado o acesso ao saldo do Fundo, porque, na ocasião da compra, o limite do imóvel era de R$950 mil (apenas R$50 mil abaixo do valor do imóvel comprado).
Ou seja, ele terá uma quantia que representa boa parte do valor do imóvel literalmente parada na conta do FGTS. Isso sem sequer contar com rentabilidade considerável, com o valor rendendo juros a um percentual muito inferior ao dos juros praticados pelos bancos.
É uma maneira desnecessária de se julgar esse caso, e poderia soar até mesmo como uma forma de “penalizar” o comprador — prática que não teria sentido, principalmente, se considerarmos a diferença mínima entre os valores da cobertura do direito e do imóvel financiado.
É um processo rápido?
O processo é demorado, porém, o advogado pode pedir uma liminar. Esse pedido facilitará e tornará mais rápida a liberação dos recursos, que pode acontecer logo no início do processo! Há casos em que a liminar é concedida em cerca de apenas 15 dias após o início dos trâmites. Concedida a liminar, a liberação dos valores pode acontecer rapidamente.
Essa urgência é justificada, principalmente, pela condição financeira desfavorável ao comprador. Como detalhamos, mês a mês, o mutuário estará pagando juros desnecessariamente. Isso porque ele possui recursos para amortizar a dívida, mas que não foram liberados para utilização.
Pense na situação de um comprador que deve R$300 mil ao banco pelo financiamento. Se ele tiver R$200 mil na conta do FGTS, estará muito próximo de quitar a dívida. Quanto mais rápido ele conseguir a retirada e aplicação do dinheiro, menos juros pagará.
Vale lembrar também que o juiz poderá acatar ou não o pedido liminar. Caso aceite, o comprador poderá ter liberado o saldo do FGTS no prazo de 1 a 2 meses a partir desse momento. Então, a Caixa Econômica Federal transfere as quantias ao banco que efetuou o financiamento, reduzindo o saldo devedor.
Caso o juiz negue o pedido liminar, é possível recorrer — nesse caso, reforçando as disposições do pedido de urgência para reduzir ao máximo os prejuízos. Com isso, o processo demorará mais algum tempo até a decisão. Assim, poderá variar entre 3 e 5 meses de adiamento. Esses prazos são estimados.
Todos os trâmites de recursos e argumentação devem ser feitos levando em conta a possibilidade de o juiz ter muitas demandas de trabalho, o que pode mudar essa realidade e retardar a liberação um pouco mais.
O cliente precisa comprovar que o dinheiro foi empregado no imóvel?
É necessário que a pessoa comprove que, de fato, comprou um imóvel financiado e utilizou o dinheiro liberado como parte do cumprimento com a dívida. Para isso, deve juntar o contrato de financiamento, os documentos da compra do imóvel e a regra vigente que limitava a liberação do FGTS para prestação de contas.
As regras para liberação do saldo no financiamento e na amortização são as mesmas?
As regras para o uso do FGTS para compra de imóvel são as mesmas. Reforçando:
- imóvel para moradia própria;
- comprador não ter outro imóvel na localidade;
- vinculação de FGTS ser superior a três anos.
Como usar FGTS para amortizar financiamento?
Com as novas regras, você pode utilizar seu FGTS de várias formas para a finalidade de amortizar seu financiamento. Assim, você deverá analisar bem o que é melhor para a sua situação financeira atual. Veja os detalhes a seguir!
Reduzir o valor das próximas 12 parcelas
Nessa opção, você pode utilizar o saque para reduzir em até 80% as próximas 12 prestações do seu financiamento. Com isso, pagará menos nas prestações por um ano, prazo que pode ser renovado sempre que você quiser.
Ela é ideal para quem não está com uma situação financeira muito boa, mas tem previsão de melhora em um ano, pois, desse modo, é possível reduzir o impacto das prestações no orçamento. Depois da turbulência, pode deixar o dinheiro guardado para utilizar em alguma das opções seguintes.
Diminuir o saldo devedor
Outra possibilidade bem interessante é a utilização do saldo do FGTS para abater no montante que ainda falta para completar o pagamento do financiamento. Por exemplo, vamos supor que você ainda deve R$100 mil ao banco e tem R$20 mil de FGTS. Se utilizá-lo nessa modalidade, ao final, estará devendo somente R$80 mil.
Isso é ideal para quem tem uma estabilidade financeira e sabe que poderá pagar o resto das prestações tranquilamente. Da mesma forma, é interessante para quem tem um saldo devedor pequeno e que, com o FGTS, poderá quitar integralmente ou significativamente a dívida.
Reduzir o número de parcelas
Por fim, você terá a opção de reduzir o número de parcelas. Desse modo, o tempo de pagamento do financiamento será menor. Com os mesmos R$20 mil, caso faltem 24 prestações de R$1 mil, você reduzirá o tempo para 14 meses. Isso é muito bom para quem quer acabar logo com o financiamento, mas ainda tem um bom montante para pagar.
O uso do FGTS para compra de imóvel é um grande estímulo, tanto para compradores, no momento de obter financiamento imobiliário, quanto para mutuários que já estão pagando as parcelas do empréstimo. Como demonstramos, é uma forma de reduzir significativamente os juros pagos e diminuir o peso da dívida no orçamento. Além do pagamento à vista, você pode usar FGTS para amortizar financiamento!
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