Muitos síndicos e moradores de prédios novos ficam inconformados ao descobrir que a construtora, em muitos casos, paga somente 30% das taxas condominiais.
Isso ocorre porque ao finalizar a construção, é feita a convenção do condomínio respeitando o que também costuma constar nos contratos, ou seja, que a construtora deverá pagar apenas um pequeno porcentual do condomínio, em geral de 30 a 50%, referente aos apartamentos de propriedade da construtora que ainda não tiverem sido comercializados.
Além de pagar os condomínios em porcentual reduzido, muitas construtoras cobram também IPTU e condomínio antes da entrega das chaves.
Em tempos de crise como a atual, muitas unidades estão represadas e então os síndicos, ao serem eleitos, se deparam com o caixa do condomínio negativo, já que uma boa parcela dos apartamentos que deveriam arcar com as despesas, praticamente não pagam nada por pertencerem à construtora e esses síndicos ficam sem saber o que fazer e acabam aumentando indevidamente a taxa condominial.
Felizmente é possível resolver esse problema.
CONSTRUTORA X CONDÔMINOS: IGUALDADE DE CONDIÇÕES
Caso o seu condomínio esteja passando por essa situação, saiba que os Tribunais tem considerado abusiva a cláusula que estipula pagamento menor pela construtora.
Isso se dá pelo fato de que a construtora, assim como os moradores, são condôminos do mesmo empreendimento e, dessa forma, devem ser tratados de forma igual.
Ou seja, sendo a construtora também um condômino, deve concorrer em igualdade de condições com os demais condôminos, sob pena de violação do princípio da boa-fé, da isonomia e da garantia.
Não há justificativa plausível para que a construtora arque com valores menores em prejuízo aos demais moradores, já que as despesas do condomínio oneram todo o edifício.
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO É CONSIDERADA CONTRATO DE ADESÃO
Ora, o condômino, ao adquirir uma unidade, é obrigado a aderir a convenção previamente estabelecida pela própria construtora.
Assim, nada mais absurdo todos os demais moradores terem que pagar uma conta maior do que a construtora, que assim como eles, é também proprietária de apartamento no mesmo local.
Assim, a convenção que estabelece valores diferenciados para a construtora pode ser considerada abusiva, já que prejudica a parte mais fraca, havendo respaldo no Código Civil para tanto.
Há inclusive a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em casos como esse, existindo decisões favoráveis inclusive do Superior Tribunal de Justiça – STJ, que é o último órgão a julgar causas como essas.
CONSTITUIÇÃO FEDERAL GARANTE DIREITO DE IGUALDADE
Outra fundamentação aceita pelos Tribunais é a de que a Constituição Federal garante o direito de igualdade de todos perante a lei, que deve ser estendida para as relações em grupo, como nos casos de condomínio.
LEI DO CONDOMÍNIO GARANTE A DIVISÃO IGUAL ENTRE CONDÔMINOS
A Lei 4591/64 em seu artigo 12, determina que:
art. 12 – Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
Como essa lei é especial, ou seja, é feita especialmente para regulamentar os condomínios, ela prevalece sobre as demais e por mais esse motivo todos os condôminos devem arcar com as despesas de acordo com a sua quota-parte e não de acordo com uma cláusula abusiva feita pela construtora em desrespeito à lei.
Portanto, são várias as fundamentações que garantem a mesma coisa: a construtora deve arcar igualmente com as despesas com todos os condôminos, mas para isso o condomínio terá que ajuizar ação.