Entenda em detalhes como funciona o leilão de imóveis

2020-04-09

7 MIN. DE LEITURA

Comprar um imóvel é uma ação recorrente na vida de várias pessoas. Mas envolve uma grande responsabilidade, afinal de contas se trata da aquisição e aumento de patrimônio.

Atualmente, existem diferentes maneiras de se comprar um imóvel, como o financiamento imobiliário, consórcio, leilão imobiliário e a compra à vista. O leilão imobiliário é uma ótima forma de comprar seu terreno, estabelecimento comercial ou casa.

Neste artigo, vamos mostrar como funciona o leilão de imóveis. Conheça os principais tipos de leilão, como é o processo de participação e outros pontos importantes!

O que é leilão de imóveis?

O leilão de imóveis é uma maneira de adquirir bens, trata-se de uma forma diferente da aquisição convencional, praticada no mercado, porque não é realizada entre as partes.

Isso significa que não existe vendedor, comprador ou negociação para se acordar um valor, isto é, as condições para a venda de um bem. O leilão é precedido de um edital que especifica todos os detalhes do processo.

Por esse motivo, o edital é um documento fundamental e básico, que deve ser lido por todas as pessoas que se interessam em participar de leilões.

Quais os principais tipos de leilões?

Os leilões de imóveis podem ser basicamente de dois tipos:

  • extrajudiciais;
  • judiciais.

O leilão judicial

Os leilões judiciais são efetuados em um procedimento judicial em que o devedor não pagou alguma dívida e teve então seu imóvel penhorado..

Após a penhora do imóvel o mesmo é avaliado e então o juiz autoriza que o mesmo seja leiloado.

O leilão extrajudicial

Já os leilões extrajudiciais envolvem principalmente os que são promovidos por bancos e outras instituições financeiras fora do âmbito judicial, mas podem ser efetuados por pessoas físicas quando se trata de inadimplência nos contratos de alienação fiduciária.

Essa alienação resultou da necessidade de processos rápidos e eficientes, devido à inadimplência dos compradores de imóveis. Os respectivos processos ajudam a cobrir lacunas das outras formas de garantias de crédito, como hipotecas, que exigem ações judiciais e podem demorar anos até a resolução.

A alienação fiduciária está amplamente empregada no mercado, já que permite que o imóvel volte ao seu verdadeiro proprietário sem a necessidade de demandas judiciais.

Porém, se ela oferece vantagens ao credor, há uma desvantagem para o arrematante. Isso porque nos leilões judiciais, a posse do imóvel é normalmente autorizada pelo próprio juiz ao arrematante. Já nos leilões extrajudiciais é necessário entrar com um processo judicial específico chamado de imissão de posse, que pode gerar custos e demora para ser concluído.

O leilão online

Existe ainda modalidade de leilão online, que acontecem de forma digital. Os participantes podem acessar a sala virtual e dar seus lances em sua própria casa. Também existe a opção híbrida, em que o leilão se dá de forma online e presencial, cabendo ao participante decidir se deseja ir até o espaço físico ou acompanhar o evento por meio da internet.

O leilão privado e o leilão público

Os leilões privados acontecem quando uma pessoa física ou jurídica decide vender imóveis por meio de licitação, independentemente da execução de bens ou expropriação judicial.

O leilão público segue a mesma linha do leilão privado, mas os bens são ofertados por uma instituição pública. Apesar de leilões públicos e privados serem comuns em relação a outros bens, não são praticados com imóveis.

Quem pode participar de um leilão de imóveis?

Qualquer pessoa pode participar de um leilão de imóveis, seja física ou jurídica. Ela deve ser maior de idade e capaz..

Em relação a impedimentos, não podem participar pessoas relacionadas no artigo 890 do Código de Processo Civil, ou seja, os curadores, tutores, administradores, testamenteiros,  liquidantes, Juízes, membros do Ministério Público e da Defensoria Pública, entre outras.

Como funciona o leilão de imóveis?

O leilão de imóveis é feito em duas etapas. Na primeira etapa, não se aceita valor menor que o valor avaliado e registrado no edital. Caso o imóvel não seja arrematado nessa primeira etapa, na seguinte são oferecidos lances que se iniciam pelo valor mínimo fixado pelo juiz. Esse valor costuma variar entre 40% e 60% do valor de avaliação.

Os imóveis podem ser penhorados e colocados no leilão em lotes ou isoladamente. O lote é conjunto de imóveis que são leiloados. Prefere-se a conclusão do lote inteiro, mas se o participante se interessar por somente um bem, ele poderá fazer arremate desde que não sejam dadas ofertas no lote integral.

Como o imóvel é avaliado para leilão?

Normalmente o valor do imóvel é definido por um perito judicial que recebe a nomeação por meio de laudo de avaliação. Para essa avaliação, são considerados o estado de conservação, a localização geográfica, o preço de mercado para imóveis similares, a renda que o imóvel pode conseguir entre outras coisas.

O que acontece quando o imóvel está ocupado?

Em relação à posse, as coisas se desenrolam de maneira diferente dependendo se o leilão é judicial ou extrajudicial.

Em arrematações judiciais normalmente o juiz da vara em que a arrematação aconteceu autoriza entrega da posse do imóvel.. Depois que a arrematação for homologada, o juiz vai expedir um documento chamado “mandado de imissão”. O oficial de justiça então entrega a posse para o arrematante, podendo inclusive fazer a imissão da posse de forma forçada, com emprego de força policial e arrombamento se preciso, ou seja, se o ocupante criar embaraço.

Caso o imóvel esteja alugado, o correto seria solucionar a questão por meio das próprias leis que tratam de locação. Conforme a legislação, a pessoa que compra um imóvel poderá romper o contrato, exigindo a saída do inquilino, ou poderá manter sua presença, recebendo o dinheiro do aluguel.

Em arrematações extrajudiciais, o banco pode retomar um imóvel e enviá-lo para leilão porque não houve pagamento do financiamento, por exemplo. Hoje, o processo é chamado de alienação fiduciária. Trata-se de uma forma de financiamento. Caso a dívida não seja paga, a pessoa perde o imóvel e o banco deve leiloar o bem conforme determina a lei. Não há mandado de imissão porque não existe uma ação judicial.

O arrematante recebe os documentos, realiza os registros necessários, e caso ele não consiga contatar o proprietário ou quem ocupa o local, deve mover ação de imissão de posse. Alei exige que a pessoa entregue o imóvel no prazo máximo de 60 dias.

Como participar de um leilão de imóveis?

O cadastramento para participar de um leilão de imóvel costuma ser feito online, devendo ser preenchido um formulário e enviados documentos pessoais, como RG, CPF, comprovante de residência e outros.

Com os dados e a documentação, o cadastramento é concluído em pouco tempo, mas pode levar horas ou até dias.

Efetuado o cadastro, é preciso pedir habilitação para o leilão do qual se deseja participar. É um processo rápido, baseado no envio de e-mail ou telefonema, solicitando a habilitação. Então, a pessoa já pode acompanhar o leilão e dar lances.

Como escolher imóveis para arrematação?

Existem diversos leiloeiros no país. Alguns atuam a nível regional, enquanto outros trabalham em todo o Brasil. Cada empresa organizadora de leilões tem sua própria quantidade de bens, site particular e forma de divulgação.

Alguns sites são organizados, permitindo uma pesquisa facilitada. Mas muitos ainda contam com navegação precária, sem oferecer recursos de busca, isso torna o processo de selecionar imóveis, mais trabalhoso. O usuário pode perder tempo escolhendo imóveis ao invés de avaliar os mesmos.

Por isso, é importante analisar o site do leiloeiro e comparar com sites de concorrentes para decidir qual oferece mais vantagens de usabilidade.

Existem canais que divulgam os principais leilões de imóveis do país, como:

Agora que você sabe como funciona o leilão de imóveis, já pode visitar algumas páginas oficiais e fazer uma consulta, procurando os imóveis que mais te interessam, nas cidades e Estados que julgar melhor. Selecione os imóveis mais convenientes aos seus interesses e necessidades.

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