O pagamento das taxas condominiais é fundamental para a boa administração. Porém, quando um morador deixa de pagar a sua parte, uma prática comum é o rateio da quota do inadimplente entre os demais, para cobrir o valor e garantir o cumprimento das obrigações do condomínio.
Contudo, esse procedimento é um pouco polêmico, principalmente entre os condôminos, que precisarão arcar com a diferença de valor. Afinal, eles estão adimplentes com as suas obrigações, mas terão que arcar com um adicional devido à falta de pagamento de outro morador. Como consequência, os síndicos costumam ficar em dúvida se esse procedimento é legal e não sabem como lidar com a inadimplência da melhor forma.
Esse é um assunto muito importante para a gestão condominial, portanto, preparei este conteúdo esclarecendo os principais pontos sobre o tema. Continue a leitura e saiba mais!
O que é a quota de condomínio?
O condomínio tem diversas despesas mensais relacionadas ao uso e à manutenção do espaço comum. Para custear esses valores, cada unidade é responsável por uma quota, ou seja, um valor pago mensalmente pelos condôminos.
Essas despesas podem ser ordinárias, incluindo gastos comuns do dia a dia, como conta de água, energia elétrica, folha de pagamento de funcionários etc., ou extraordinárias, que não são tão comuns, mas são necessárias para manter o bom funcionamento do condomínio, melhorar o seu uso ou garantir mais conforto.
Alguns exemplos desse tipo de despesa são a pintura de fachada e a instalação de novos sistemas. Quando o condomínio opta por constituir um fundo de reserva, ele também é considerado uma despesa extraordinária.
Dessa forma, o pagamento da taxa condominial em dia é fundamental para que o síndico ou a administradora arquem com todos os compromissos financeiros do condomínio, evitando a aplicação de juros, multas e outras penalidades que afetarão todos os moradores.
É correto fazer os condôminos adimplentes pagarem pelos inadimplentes?
Quando um condômino deixa de pagar a sua quota, podem surgir dificuldades para o gestor do condomínio quitar todas as despesas. Se o valor pago pelos adimplentes não for suficiente para cobrir os custos mensais, é preciso buscar alternativas para quitar a diferença e, geralmente, o rateio da quota do inadimplente é a opção escolhida.
Nesse caso, o síndico convoca uma assembleia extraordinária para explicar a situação e decidir como proceder. Durante a reunião, o rateio da quota do inadimplente deve ser votado e aceito pela maioria dos moradores para ser aplicado.
É importante ter o cuidado de não expor o condômino devedor. O ideal é, se for necessário, apontar apenas o número da unidade que está com a taxa em aberto, não o nome do morador ou proprietário, a fim de evitar situações constrangedoras e que possam configurar dano moral, passível de indenização judicial.
O que acontece se alguém não concordar com o rateio da quota do inadimplente?
Se a medida foi aprovada em assembleia, o condômino deve acatar a decisão e pagar a sua parte no rateio. Deixar de quitar o valor nessa divisão fará com que o indivíduo se torne inadimplente e que sofra a aplicação das penalidades previstas na convenção, como juros, multa e ação judicial de cobrança, que pode levar à penhora do imóvel para quitação do débito.
Também é preciso ter em mente que o descumprimento das obrigações financeiras condominiais traz prejuízos para todos os moradores. Ao atrasar o pagamento de uma conta, incidirão taxas. Por outro lado, se o responsável não pagar os empregados corretamente, o condomínio poderá ser alvo de uma ação trabalhista. Além disso, recursos como água, energia elétrica e gás podem ser cortados pela falta de pagamento.
Ademais, todos os valores gastos nessas situações serão incluídos nas quotas condominiais, assim, caso o condomínio não encontre outra solução para cobrir a inadimplência, os prejuízos podem ser maiores ao negar o rateio. Se você tiver dúvidas sobre a regularidade desse procedimento, consulte um advogado.
Existem leis que fazem a administração arcar com a inadimplência de condôminos?
Muitos condomínios optam por contratar uma administradora para auxiliar na gestão e ficam com dúvidas diante da falta de pagamento de algum morador. Será que, nesses casos, a empresa deve se responsabilizar? Na verdade, não existe nenhuma lei que preveja essa obrigação.
Essa confusão é bastante comum, principalmente quando comparamos o serviço de administração de condomínio com o de gestão de imóveis feito pelas imobiliárias. No segundo caso, é comum que as empresas se responsabilizem contratualmente pela inadimplência do aluguel, com o objetivo de proporcionar segurança ao proprietário e atrair mais clientes para locação.
Porém, no caso das administradoras de condomínio, a função é auxiliar com o cumprimento de diversas obrigações e facilitar a administração do local, o que, em muitos casos, exige conhecimentos técnicos. Assim, elas tomam as medidas cabíveis para cobrar o condômino inadimplente, inclusive com a cobrança judicial, se for necessário, mas jamais respondem pelos débitos de quem não paga.
O que deve fazer o síndico frente a inadimplência?
Primeiro, é essencial que o síndico conte com um bom controle financeiro para identificar a inadimplência assim que ela acontecer. Quando isso ocorre, o primeiro passo é sempre conversar com o condômino para verificar a causa do atraso e como ele pretende regularizar a situação.
Além disso, é preciso acompanhar a solução do problema de perto e, caso o morador não quite o débito, verificar se as taxas pagas pelos outros condôminos são suficientes para quitar as despesas ou se é necessário tomar outras medidas para levantar a diferença, como a assembleia extraordinária para votar o rateio dos valores.
Porém, mesmo que os outros condôminos cubram o valor, é fundamental adotar as medidas de cobrança para que o inadimplente quite o que é devido e os demais moradores sejam ressarcidos de seus prejuízos, geralmente pelo abatimento nas próximas mensalidades.
Uma dica importante é contar com o suporte de um advogado em todas as etapas de cobrança. O procedimento feito por um profissional tem mais efetividade, pois é comum que os condôminos tenham receio de sofrer uma ação judicial, que traz mais custos.
Portanto, é importante sempre buscar uma consultoria jurídica especializada para lidar com a falta de pagamento e identificar as melhores práticas para resolver o problema. Além disso, o advogado também pode esclarecer dúvidas sobre o rateio da quota do inadimplente para garantir a legalidade do procedimento.
Este post esclareceu as suas dúvidas sobre o assunto? Se você deseja saber mais sobre as práticas para lidar com a inadimplência no condomínio acompanhe nosso blog e se inscreva em nossa newsletter.