Alguns conceitos imprescindíveis precisam ser compreendidos pelos síndicos e por quem deseja investir em imóveis. Sendo assim, fica a pergunta: você já ouviu falar em condomínio edilício?
Quer entender melhor o conceito, a aplicação e as implicações legais desta estrutura? Elucidamos o assunto para você na sequência.
O que é condomínio edilício e quais são suas características?
Conhecido também como condomínio em plano horizontal, ele une áreas de propriedade individual e coletiva. É a estrutura organizacional normalmente adotada pelos edifícios que conhecemos, onde cada morador é dono exclusivo da sua unidade autônoma e de parte do espaço comum.
Essa forma de disposição justifica a razão pela qual todos podem utilizar piscinas, salões de festa, hall de entrada, academia e elevadores, mas não têm permissão para entrar na casa ou apartamento do vizinho.
Ainda, explica porque você pode usar a vaga na garagem atrelada à sua casa ou apartamento sem que veículo alheio a ocupe. Outras disposições sobre a matéria são encontradas em capítulo do Código Civil especialmente destinado ao tema, a partir do art. 1331.
Quais são as diferenças entre o condomínio edilício e o geral?
Diferentemente do condomínio edilício, o geral pode ser extinto caso os condôminos estejam de acordo, pois aqui eles são igualmente donos de tudo, tanto das unidades quanto das áreas comuns. Um condomínio edilício deixará de existir caso a estrutura sofra com incêndio ou algum fenômeno natural e aqui, ao contrário do geral, não há direito de preferência na aquisição.
Se você compra um prédio de seis apartamentos com mais dois primos e não faz a divisão, presume-se que todas as partes do imóvel pertençam igualmente aos três, organização denominada condomínio geral.
Dessa forma, qualquer um do trio pode realizar obras nas áreas comuns e nas unidades às quais você e seus parentes têm acesso irrestrito. Configurado um edilício, cada um se ocuparia exclusivamente da fração que lhe coubesse e reforma do hall, piscina e portaria somente seria feita mediante concordância dos proprietários.
Como configurar a estrutura do imóvel de acordo com a lei?
Conforme arts. 1º e 2º Lei 4.591/64, cada propriedade autônoma precisa estar discriminada, individualizada e especialmente identificada com números ou letras no documento de instituição firmado no Cartório de Registro de Imóveis.
Além disso, é necessário atribuir a fração ideal do terreno e das partes comuns a cada unidade. A legislação também menciona a obrigatoriedade de regimento interno, responsável por orientar a vida em comunidade, e convenção no condomínio edilício.
Esse documento deve conter algumas disposições já previstas na lei, como a forma e prazo de convocação dos condôminos para as assembleias gerais, quóruns, contribuições para despesas extraordinárias e de custeio, forma de escolha do síndico, suas atribuições e contraprestação pelo serviço prestado.
Em um condomínio em plano horizontal, o proprietário de cada unidade autônoma pode alugá-la ou cedê-la, independentemente de autorização, desde que não seja desvirtuado o propósito do imóvel (se comercial, não pode ser alugado para moradia).
As áreas comuns devem ser usadas de acordo com suas funções, seguindo o art. 1.335 do Código Civil. A conduta inadequada, tanto em tais espaços quanto em cada apartamento, sala ou casa, pode ser punida com advertência ou multa, conforme disposições no regimento interno.
Entendeu sobre a estruturação e funcionamento de um condomínio edilício? Existem alguns delineamentos necessários à tal forma organizacional, requisitos legais que podem ser assegurados com o devido assessoramento jurídico.
Falando nisso, fazer a cobrança judicial dos condôminos inadimplentes pode contribuir muito com a saúde financeira deste tipo de imóvel. Confira também como um advogado pode ajudar nesse caso!