Nos grandes centros urbanos brasileiros, o Direito de Laje surge em meio a uma realidade bastante comum. Em bairros periféricos, novas construções passam a ocupar espaços sobre imóveis já existentes, quase sempre fora do registro e da documentação formal.
Essa informalidade, que à primeira vista parece apenas uma solução prática, traz consequências relevantes. Imóveis sem regularização enfrentam dificuldades para serem vendidos, são raramente aceitos em financiamentos e costumam gerar incertezas quando surgem questões familiares, como heranças ou partilhas.
Com o tempo, o que parecia provisório pode se transformar em insegurança patrimonial e em conflitos difíceis de resolver.
Foi para lidar com esse cenário que a Lei nº 13.465/17 passou a oferecer um caminho jurídico específico para esse tipo de construção. A partir dela, tornou-se possível dar tratamento legal a edificações que, por muitos anos, permaneceram à margem do sistema registral.
A seguir, explicamos como funciona o direito de laje, seus fundamentos legais, requisitos e forma de registro.
O que é e qual o fundamento legal do direito de laje?
O direito de laje é um direito real que permite a existência de uma unidade imobiliária autônoma construída sobre ou sob uma edificação já existente, sem a divisão do terreno. Ele foi criado para dar respaldo jurídico a construções sobrepostas que, embora reais e consolidadas, não possuíam reconhecimento formal.
O instituto confere autonomia jurídica à construção, desde que observados os requisitos legais e estruturais.
A laje como unidade autônoma
Diferentemente do condomínio edilício tradicional, o direito de laje reconhece a construção como uma unidade independente, com matrícula própria no cartório de imóveis.
O titular da laje passa a exercer poderes semelhantes aos de um proprietário, podendo usar, fruir e dispor da sua unidade, dentro dos limites legais.
Essa autonomia é essencial para permitir a circulação econômica do bem, viabilizando sua venda, doação ou utilização como garantia em operações financeiras.
A Lei nº 13.465/17 e o Código Civil
A Lei nº 13.465/17 inseriu no Código Civil os artigos 1.510-A a 1.510-E, consolidando o direito de laje no ordenamento jurídico brasileiro. O objetivo do legislador foi enfrentar a informalidade urbana, promovendo inclusão registral e segurança jurídica.
O fundamento legal do instituto está diretamente ligado à função social da propriedade e à necessidade de adequar o direito imobiliário à realidade urbana contemporânea.
Quais os requisitos para a constituição do direito de laje?
Embora seja um mecanismo de regularização, o direito de laje não é automático. Sua constituição depende do cumprimento de requisitos legais específicos, que devem ser analisados caso a caso.
Exigência de construção permanente
A laje deve corresponder a uma construção com estrutura própria e finalidade habitacional ou econômica definida. Não se admite o direito de laje sobre edificações precárias ou que não atendam aos critérios de estabilidade e segurança.
Necessidade de anuência do proprietário da construção-base
A constituição do direito de laje exige a anuência expressa do proprietário da construção-base, uma vez que a nova unidade impacta diretamente o imóvel original. Essa concordância deve constar em instrumento formal, que servirá de base para o registro imobiliário.
Sem essa autorização, não é possível regularizar juridicamente a laje, ainda que a construção já exista de fato.
Como o direito de laje é registrado na matrícula do imóvel?
O registro do direito de laje é etapa indispensável para sua validade perante terceiros. Após a formalização do título, o cartório de registro de imóveis abrirá matrícula própria para a laje, vinculada à matrícula do imóvel-base.
Nesse registro devem constar informações como localização da unidade, acesso, limites, responsabilidades e eventuais restrições. A abertura de matrícula individual garante publicidade, segurança jurídica e plena eficácia do direito, inclusive em negociações imobiliárias e análises de risco.
Quais os direitos e deveres do titular do direito de laje?
O titular do direito de laje possui direitos amplos sobre sua unidade, mas também assume deveres específicos decorrentes da coexistência entre edificações sobrepostas.
Uso, gozo e disposição da unidade
O titular pode usar, gozar e dispor da laje, inclusive aliená-la ou transmiti-la por herança, respeitando os limites legais e estruturais da edificação. O exercício desses direitos não pode comprometer a segurança, a salubridade ou a função da construção-base.
Responsabilidade por despesas e tributos
Cabe ao titular da laje arcar com as despesas de conservação da sua unidade, bem como com os tributos incidentes, como IPTU proporcional, quando aplicável.
Também é sua responsabilidade evitar danos à edificação inferior, respondendo por eventuais prejuízos causados.
O correto entendimento do direito de laje é essencial para transformar construções informais em patrimônio seguro e valorizado. A ausência de orientação jurídica pode resultar em nulidades, conflitos familiares e entraves registrais difíceis de solucionar.
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Resumindo
Pode ter direito de laje em cima de direito de laje?
Sim, o ordenamento jurídico permite a chamada “sucessão de lajes”. Isso significa que, desde que haja condições técnicas e estruturais, é possível criar novas unidades autônomas sobrepostas, de modo que cada laje terá sua própria matrícula independente, formando uma coluna de unidades distintas sob o mesmo solo.
Qual a diferença entre direito de laje e condomínio?
A principal diferença reside na simplificação das áreas comuns. Enquanto no condomínio edilício existe uma divisão obrigatória e complexa de frações ideais do terreno e de áreas coletivas, no direito de laje o foco é a unidade sobreposta. O terreno pertence ao dono da construção-base, e o titular da laje possui apenas a propriedade da sua unidade aérea, com regras de vizinhança mais diretas.
O dono da laje pode vender o imóvel sem falar com o dono da casa de baixo?
Sim, uma vez que a laje esteja devidamente registrada com matrícula própria, o titular tem o direito de alienar sua unidade. Contudo, a lei garante ao proprietário da construção-base o direito de preferência. Isso significa que, antes de vender para um terceiro, o dono da laje deve oferecer o imóvel ao dono da casa inferior nas mesmas condições de preço e pagamento.
Quem mora na laje tem direito ao terreno?
Não. O direito de laje não confere ao seu titular a copropriedade do terreno onde a edificação está erguida. O solo permanece como propriedade exclusiva do dono da construção-base. O que o titular da laje possui é um direito real sobre o espaço aéreo ou subsolo ocupado por sua unidade autônoma, juridicamente desvinculada da propriedade do solo.
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