Quem realiza operações imobiliárias de aquisição ou alienação precisa se atentar às obrigações tributárias relacionadas ao ato. Entre elas, está a Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI), documento enviado à Receita Federal para informar determinadas transações envolvendo imóveis.
A declaração DOI não se confunde com as informações inseridas na declaração do Imposto de Renda, nem é uma obrigação direta do comprador ou do vendedor.
Em geral, ela está vinculada aos cartórios responsáveis pela lavratura, registro, anotação, averbação ou matrícula do ato imobiliário.
Para esclarecer o assunto, preparamos este conteúdo explicando o que é a DOI, quem deve emitir, quais são as regras, como fazer o envio, qual o prazo e quais multas podem ser aplicadas em caso de atraso ou erro.
O que é a DOI Declaração sobre Operações Imobiliárias?
A DOI é uma obrigação acessória usada para informar à Receita Federal transações que envolvem a transferência de imóveis.
Devem ser informadas as operações anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas em:
- Cartório de Notas;
- Cartório de Registro de Imóveis;
- Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
A obrigação vale para operações realizadas por pessoas físicas ou jurídicas, independentemente do valor da transação.
Também deve ser enviada uma declaração para cada imóvel alienado ou adquirido, conforme regra da Receita Federal.
Quais são as regras da Declaração sobre Operações Imobiliárias?
As principais regras da Declaração sobre Operações Imobiliárias estão relacionadas ao tipo de ato praticado, ao cartório envolvido e ao prazo de envio à Receita Federal.
De forma geral, a DOI deve ser apresentada sempre que houver operação de aquisição ou alienação de imóvel, como compra e venda, doação, permuta, adjudicação, herança, legado, meação ou outras situações que formalizem a transferência do bem.
As principais regras são:
- A DOI deve ser emitida por imóvel: se uma operação envolver mais de um imóvel, deve ser enviada uma declaração para cada bem;
- A obrigação independe do valor da operação: mesmo transações de menor valor podem exigir DOI;
- O envio é feito pelo sistema DOI-Web: a declaração é preenchida, validada e transmitida online;
- O acesso é restrito aos cartórios ou procuradores habilitados: o sistema DOI-Web é destinado aos titulares dos serviços notariais ou registrais, ou a seus procuradores;
- A declaração exige assinatura digital: a DOI deve ser assinada com certificado digital emitido por entidade credenciada pela ICP-Brasil.
Quem deve fazer a declaração DOI?
A obrigação de fazer e enviar a declaração DOI não é do vendedor nem do comprador do imóvel. Essa responsabilidade é dos cartórios, por meio do serventuário da Justiça titular ou designado.
A seguir, entenda quando cada cartório fica responsável pelo envio.
Cartório de Ofício de Notas
O serventuário da Justiça titular ou designado pelo Cartório de Notas deve apresentar a DOI quando houver lavratura do instrumento relacionado à operação imobiliária.
Nesses casos, o documento deve conter a expressão “EMITIDA A DOI”, conforme previsto na regulamentação da Receita Federal.
Cartório de Registro de Imóveis
O Cartório de Registro de Imóveis também pode ser responsável pela DOI quando o documento referente à operação imobiliária tiver sido:
- celebrado por instrumento particular;
- celebrado por instrumento particular com força de escritura pública;
- emitido por autoridade judicial, em casos como adjudicação, herança, legado ou meação;
- decorrente de alienação por iniciativa particular ou leilão judicial;
- assinado pela União, estados, municípios ou Distrito Federal em programas de regularização fundiária ou habitacionais de interesse social;
- lavrado por Cartório de Notas ou consulados brasileiros, mesmo que já tenha havido emissão anterior de DOI.
Cartório de Registro de Títulos e Documentos
O Cartório de Registro de Títulos e Documentos deve apresentar a DOI quando o documento celebrado por instrumento particular for submetido a registro.
Assim como nos demais casos, o documento deve conter a expressão “EMITIDA A DOI”.
Quais são os documentos necessários para a declaração DOI?
Para preencher a declaração DOI, é necessário ter em mãos os documentos relacionados à operação imobiliária que gerou a aquisição ou alienação do imóvel.
Na prática, o documento utilizado será aquele levado ao cartório para formalizar ou registrar a transação, como:
- escritura pública de compra e venda;
- contrato particular com força de escritura pública;
- instrumento particular de compra e venda;
- documento de doação;
- documento de permuta;
- carta de adjudicação;
- formal de partilha;
- documento decorrente de leilão judicial;
- outros instrumentos que comprovem a transferência do imóvel.
Essas informações servem para identificar as partes envolvidas, o imóvel, o tipo de operação, a data do ato e o valor da transação.
Como emitir a Declaração sobre Operações Imobiliárias?
A Declaração sobre Operações Imobiliárias deve ser emitida pelo sistema DOI-Web, disponibilizado pela Receita Federal.
O processo funciona assim:
- o responsável acessa o sistema DOI-Web;
- preenche as informações da operação imobiliária;
- informa os dados das partes envolvidas;
- inclui os dados do imóvel;
- informa o valor da operação;
- valida a declaração no próprio sistema;
- transmite a DOI à Receita Federal;
- assina digitalmente a declaração.
Segundo a Receita Federal, a gravação e o envio da declaração são feitos pelo DOI-Web, que valida e transmite a declaração pela internet.
A transmissão exige certificado digital do titular da serventia ou de procurador habilitado por procuração digital.
Qual é o prazo para fazer a declaração DOI?
A declaração DOI deve ser enviada à Receita Federal até as 23h59min59s, horário de Brasília, do último dia útil do mês subsequente ao da lavratura, anotação, averbação, matrícula ou registro do ato imobiliário.
Ou seja, se o ato foi registrado em determinado mês, a DOI deve ser enviada até o último dia útil do mês seguinte.
Em caso de envio fora do prazo, pode ser aplicada a Multa por Atraso na Entrega de Declaração (MAED).
Qual a diferença entre Dimob e DOI?
A diferença entre Dimob e DOI está principalmente em quem deve declarar, quais operações são informadas e qual é a finalidade de cada obrigação.
A DOI Declaração sobre Operações Imobiliárias é enviada pelos cartórios para informar à Receita Federal atos de aquisição ou alienação de imóveis registrados, lavrados, anotados, averbados ou matriculados.
Já a Dimob, Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, é uma obrigação vinculada a empresas que atuam em determinadas atividades imobiliárias, como construtoras, incorporadoras, imobiliárias e administradoras de imóveis. A Dimob reúne informações sobre operações contratadas, intermediações, locações e comissões, conforme as situações previstas pela Receita Federal.
Em resumo:
| Declaração | Quem envia | O que informa |
| DOI | Cartórios | Aquisição ou alienação de imóveis formalizada em atos cartorários |
| Dimob | Empresas obrigadas pela Receita Federal | Operações imobiliárias, intermediações, locações e comissões |
Qual o valor para emitir a Declaração sobre Operações Imobiliárias?
A emissão da Declaração sobre Operações Imobiliárias pelo sistema da Receita Federal é gratuita para o cidadão, conforme informação disponibilizada no portal Gov.br.
No entanto, isso não significa que a operação imobiliária como um todo não envolva custos. A compra, venda, doação, permuta ou registro de um imóvel pode gerar despesas cartorárias, tributos e outros encargos próprios da transação.
A DOI, especificamente, é uma obrigação acessória de comunicação à Receita Federal.
Quais são as multas de quem não emite a DOI?
A falta de apresentação da DOI ou o envio fora do prazo sujeita o serventuário da Justiça à multa de 0,1% ao mês-calendário ou fração de atraso, calculada sobre o valor da operação imobiliária.
A multa tem:
- limite de 1% do valor da operação imobiliária;
- valor mínimo de R$ 20,00;
- redução de 50% se a declaração for apresentada antes de qualquer procedimento de ofício;
- redução de 25% se a declaração for apresentada no prazo fixado em intimação fiscal.
Também é importante ter atenção ao preenchimento correto das informações. Inconsistências, omissões ou erros podem gerar necessidade de correção e aumentar o risco de questionamentos pela Receita Federal.
Por que a declaração DOI exige atenção?
A DOI Declaração sobre Operações Imobiliárias exige atenção porque permite à Receita Federal acompanhar operações de aquisição e alienação de imóveis, cruzando informações sobre partes envolvidas, valores e atos registrados.
Embora a responsabilidade pelo envio seja dos cartórios, compradores, vendedores e demais envolvidos na operação também devem conferir se a documentação está correta e se o ato foi devidamente formalizado.
Em operações imobiliárias, falhas documentais podem gerar impactos tributários, atrasos no registro e dúvidas sobre a regularidade da transação.
Embora não seja uma obrigação direta do comprador ou do vendedor, a Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) faz parte da regularidade documental da operação imobiliária.
Como transações imobiliárias envolvem documentos, registros e obrigações tributárias específicas, contar com suporte jurídico especializado pode evitar dúvidas e reduzir riscos durante o processo.
O DD Advogados é um escritório com atuação em direito imobiliário e condominial. Entre em contato para esclarecer dúvidas sobre operações imobiliárias, documentação e segurança jurídica na compra, venda ou transferência de imóveis.
Resumindo
O que é DOI Declaração sobre Operações Imobiliárias?
A DOI é a Declaração sobre Operações Imobiliárias enviada à Receita Federal para informar operações de aquisição ou alienação de imóveis formalizadas em cartórios.
Quem deve emitir a declaração DOI?
A declaração DOI deve ser emitida pelo serventuário da Justiça titular ou designado do cartório responsável pelo ato imobiliário.
Comprador ou vendedor precisam enviar a DOI?
Não. A obrigação de envio da DOI é dos cartórios, e não diretamente do comprador ou do vendedor do imóvel.
Créditos da imagem: Magnific