Pode parecer incomum, mas entrar com uma ação para garantir a servidão de passagem é uma medida mais recorrente do que você imagina. O crescimento desordenado das cidades e o máximo aproveitamento dos espaços faz com que ocorram situações em que é necessário utilizar o terreno de um terceiro para ter acesso a uma via pública.
A criação da servidão, vale destacar, pode se dar por acordo mútuo entre as partes. Mas quando isso não acontece pode ser necessário se valer da via judicial. Continue acompanhando este post e entenda melhor o assunto!
O que é servidão de passagem?
Ao imaginar um loteamento convencional é fácil pensar que todo imóvel construído precisa ter acesso para uma via pública. Contudo, na prática, nem sempre isso acontece. Há situações em que os imóveis são construídos de modo que para chegar até eles é necessário passar pelo terreno de terceiros.
Quando essa situação acontece, você precisa entrar em acordo com os proprietários dos imóveis ao redor para negociar uma servidão de passagem.
Dessa maneira, essa servidão consiste em um direito real que possibilita ao proprietário de um imóvel ter acesso a uma via pública ou outro local através de outro imóvel pertencente a terceiros. Sua disciplina mais relevante está fixada nos artigos 1.378 a 1.389 do Código Civil.
Quais as diferenças entre servidão de passagem e direito de passagem forçada?
Embora muitas pessoas confundam os dois institutos, eles têm naturezas bastante diferentes. Veja a seguir o que há de diferente entre uma servidão de passagem e o direito de passagem forçada!
Direito de passagem forçada
Ao contrário da servidão de passagem, que é um direito real e será realizada por acordo entre as partes, o direito de passagem forçada é um direito de vizinhança e está previsto no art. 1285 do Código Civil.
Conforme o referido artigo, o proprietário do imóvel que não tiver acesso a uma via pública pode obrigar o vizinho a lhe dar passagem mediante o pagamento de uma indenização. Também em consonância com o dispositivo, o vizinho que vai sofrer esse constrangimento é aquele cujo imóvel seja o mais fácil de prestar a passagem.
Vale lembrar, que enquanto a servidão de passagem pode ser criada para atender a uma comodidade, o direito de passagem forçada vai existir quando não houver outro meio possível para a saída do prédio.
Assim, se existir outro caminho para sair do imóvel, mesmo que seja uma saída difícil ou penosa, não caberá o direito de passagem forçada.
Servidão de passagem
Enquanto isso, a servidão de passagem garante uma utilidade maior para o imóvel que pode estar encravado ou ter uma saída muito difícil.
Esse instituto é bastante comum, principalmente quando os vizinhos utilizam uma mesma passagem, por tolerância do proprietário do terreno, ainda que existam outros caminhos. Pode ser que todos ou mais de um vizinho acabem cedendo espaço para os demais. Ou seja, que a passagem perpasse diversos imóveis, favorecendo a todos.
Como regularizar uma servidão de passagem?
Para regularizar uma servidão de passagem não é necessário ingressar com uma ação judicial. Basta apenas que todos os envolvidos estejam de acordo.
Nesse caso, os proprietários dos imóveis precisam fornecer seu consentimento por escrito e averbar na matrícula do bem ou bens que cederão a servidão no Registro de Imóveis. E, mesmo que o imóvel gravado com servidão seja vendido, os futuros proprietários precisam respeitar o direito dos demais.
Outro ponto que merece destaque é que o registro de uma servidão de passagem por escritura pública gera custos, como o ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação, caso seja uma cessão gratuita ou ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, caso seja onerosa além de emolumentos da serventia.
Vale destacar ainda que em caso de demolição ou perda da utilidade da servidão por abandono, ou outro motivo, o proprietário do bem gravado pode solicitar o desfazimento da servidão de passagem.
Tanto a servidão de passagem quanto o direito de passagem forçada são institutos que garantem acesso a imóveis encravados, ou seja, presos entre outros. Portanto, caso você esteja passando por isso ou conheça um caso semelhante, consulte uma assessoria especializada para avaliar a solução mais indicada.
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