Na hora de transferir um imóvel, é necessário cumprir certas etapas. Ainda que nem sempre o processo é rápido, nem simples, é fundamental cumprir toda a legislação. Uma dessas obrigatoriedades é o pagamento de ITBI, um importante tributo.
De modo a garantir a lisura do negócio, é apropriado seguir o processo. Ou seja, por mais que as burocracias possam ser cansativas, elas ajudam a garantir segurança para todos os envolvidos.
Por isso, elaboramos este artigo, para você entender melhor sobre o pagamento do ITBI. Leia até o final, saiba mais sobre o assunto e veja em que consiste esse imposto e como reduzir o mesmo!
O que é ITBI e qual sua importância?
ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto da alçada do município, relevante na compra de imóveis, seja:
- casa;
- terreno;
- apartamento.
Esse imposto assegura ao novo proprietário a possibilidade de fazer a transferência do imóvel comprado para o seu nome. Sem ele, o processo de compra e venda não será oficializado.
Se o comprador não assumir esse pagamento, ele não terá seu nome inscrito como proprietário na matrícula e no registro do imóvel. Geralmente, reúnem-se documentos para a emissão da guia de recolhimento do tributo, incluindo:
- contratos;
- comprovantes de pagamento;
- formulários exclusivos de cada município.
Qual é a diferença com o registro de imóveis?
Visando esclarecer melhor o tema, explicaremos a diferença entre ITBI e registro de imóveis, pois ambos fazem parte do processo de compra e venda de imóveis. É essencial ficar por dentro do tema porque são fundamentais para formalizar o negócio.
O ITBI é um imposto obrigatório que o comprador do imóvel deve pagar à Prefeitura da cidade em que está o imóvel. Ele está previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, mas o valor é definido pelo próprio município.
Cada município tem a sua própria regra; por isso, é preciso verificar a lei da sua cidade, mas via de regra, deve-se pagar o imposto no momento em que se assina a escritura pública e em cerca de dez dias quando a compra é feita por contrato particular. Se não efetivar o pagamento, a transferência não pode ser feita e o imóvel permanece no nome do vendedor.
O pagamento do ITBI é essencial para dar andamento às outras etapas do processo de compra e venda do imóvel (escritura, por exemplo).
Quanto ao registro de imóveis, é uma etapa em que se efetiva o reconhecimento formalizado da propriedade, ou seja, o comprador deve registrar o imóvel em seu nome oficialmente.
Só é considerado proprietário legal da casa, do apartamento ou de outro imóvel, o comprador que der cumprimento a todas as etapas no processo de compra e venda e isso inclui o pagamento do ITBI. Os documentos básicos solicitados para registrar um imóvel são, geralmente:
- RG;
- CPF;
- contrato/escritura;
- comprovante de pagamento do ITBI;
- registro do imóvel em nome do atual proprietário;
- certidão de nascimento ou certidão de casamento;
- matrícula do imóvel com descrição detalhada do imóvel;
- averbação, quando o bem passou por alguma mudança (incluindo adição) de proprietário na matrícula ou no registro.
Qual é o prazo para pagamento do ITBI?
Como já comentado, cada município faz a sua regra mediante lei própria, mas, em geral, o prazo para pagamento do ITBI é a vista, no momento da escritura ou em cerca de dez dias em caso de contrato particular. Nesse ponto está a primeira irregularidade de praticamente todos os municípios. Isso porque está totalmente pacificado pelos Tribunais que o ITBI somente incide no ato de registro da escritura ou contrato na matrícula do imóvel.
Assim, caso você esteja sendo cobrado de multa e juros, saiba que um rápido processo resolve esse problema, pois os juízes costumam conceder liminar. Ou seja, uma ordem de urgência, em cerca de apenas um dia útil, permitindo que você pague o ITBI apenas no momento de registrar a escritura/contrato na matrícula do imóvel.
Conforme explicamos, esse imposto é um pré-requisito para registrar o bem em nome do novo proprietário. Assim, o comprador é o maior interessado no qual o pagamento seja agilizado.
Alguns municípios permitem o parcelamento do tributo. Logo, é importante contatar a Prefeitura de modo a saber detalhes sobre o pagamento do imposto. Caso seja possível o parcelamento, o cartório exigirá o comprovante de pagamento da primeira parcela para dar continuidade ao processo.
Quem deve pagá-lo?
Como falamos, a responsabilidade de pagar o ITBI é do comprador. Mas vale fazer uma ressalva: nenhuma lei federal especifica quem é responsável pela quitação do imposto. Cabe à legislação municipal definir quem assumirá o pagamento. Na maioria das vezes, a responsabilidade cai sobre o comprador.
Quando o imóvel é financiado, algumas despesas, incluindo o ITBI, podem ser inclusas no valor, desde que o total não seja maior que o limite de crédito obtido para a aquisição do bem.
Também é possível, por meio de um acordo, dividir o valor do tributo entre comprador e vendedor. Aliás, o vendedor pode até assumir o valor total e incluir no preço de venda do imóvel.
Quando é isento?
Como é um imposto municipal, as condições de isenção do ITBI são definidas por cada Prefeitura. Por isso, não é possível generalizar regras. De qualquer maneira, há situações comuns. Confiramos as principais:
- isenção do imposto na compra do primeiro imóvel, até certo limite de valor, em são Paulo o limite para 2023 é de R$ 214.711,15;
- a cobrança do imposto só acontece em transmissão de imóveis que envolvem pessoas vivas. No caso de falecimento (ou de doação), incide o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação);
- isenção do imposto para imóveis que fazem parte do Programa Minha Casa Minha Vida, nas condições de utilização do FGTS para aquisição de imóvel residencial, e de utilização do FAR (Fundo de Arrendamento Mercantil), pois a Lei n.º 14.118/2021 sugere que os municípios isentem as pessoas que fazem parte do programa.
Como conseguir desconto no pagamento?
A maioria dos municípios cobra o ITBI indevidamente, pois além de cobrar com multa e juros antes do registro no cartório de imóveis, é comum a cobrança do imposto com base no valor venal, seja ele o de referência ou do IPTU. Isso já foi proibido pelo STJ no tema 1113, restando estabelecido a expressa proibição de cobrança do ITBI com base em valor venal, sendo considerando o valor correto o que constar na escritura ou contrato.
Infelizmente as Prefeituras não respeitam essa decisão e isso é facilmente resolvido com um rápido processo, o qual, como comentado acima, geralmente em apenas um dia os juízes concedem decisão permitindo o pagamento do ITBI com desconto, ou seja, pelo valor efetivo da transação, afastando o valor venal.
Ademais, os municípios costumam dar descontos quando os imóveis têm um preço mais baixo. Existe também a possibilidade de descontos temporários em cima do tributo.
Algumas Prefeituras oferecem descontos para quem adquire o primeiro imóvel por meio de programas habitacionais ou na aquisição do primeiro imóvel, como especificado anteriormente.
Em alguns municípios, a legislação favorece o comprador com desconto caso ele pague o ITBI antes de lavrar a escritura.
Convém, portanto, ter atenção para saber se você se encaixa em alguma categoria de desconto. Pode entrar em contato diretamente com a Prefeitura de modo a obter informações mais precisas.
Como ocorre com imóvel na planta?
Por se tratar de um tributo obrigatório, mesmo quem compra imóveis na planta deve pagá-lo. Nesse caso, usa-se o preço da casa ou do apartamento quando estiver concluído para calcular o valor do Imposto sobre Transmissão de bens Imóveis.
Uma dica é ficar alerta com ofertas que anunciam valores mais baixos do imposto para imóveis comprados na planta, porque podem ser somente tentativas para vender.
Como ocorre com imóvel adquirido em leilão?
Até o início de março de 2022, os municípios brasileiros cobravam, indevidamente, o ITBI em imóveis leiloados, considerando o valor venal do IPTU. Em São Paulo, até hoje é cobrado com base no valor venal de referência, que é ainda superior, sendo que o valor venal seria o valor de avaliação da prefeitura e não o real valor de mercado do bem
Em março de 2022, a situação mudou, após decisão do STJ. Assim, o valor para base de cálculo de imóveis leiloados passou a ser o valor de transação, como comentado anteriormente. Isso deu ainda mais força para o tema que já era pacificado, no sentido de que o ITBI incide sobre o valor da arrematação, seja em leilão judicial (com ou sem impugnação), ou leilão extrajudicial.
Logo, se você arrematou imóvel em leilão, saiba que será cobrado pelo valor venal, caso seja superior ao valor da arrematação e ainda com juros e multa se for pagar apenas quando o juiz homologar a sua arrematação.
Da mesma forma, isso é facilmente resolvido com um rápido processo em que é concedido uma ordem de urgência permitindo o pagamento sem multa e juros e ainda pelo valor da arrematação.
Como ele é calculado?
Para calcular o ITBI, o correto, conforme tema 1113 do STJ, é incidir a alíquota do município sobre o valor da transação, seja arrematação ou valor da compra. Contudo, como já dito, os municípios cobram de forma errada sobre o valor venal do imóvel ou valor da transação, o que for maior.
Mas, como isso se configura prática ilegal, a pessoa que se sentir lesada poderá entrar com recurso, judicial ou administrativo, para que o valor do imposto seja calculado conforme a decisão do Superior Tribunal de Justiça.
Para o cálculo de ITBI, a fórmula geral é: valor do imóvel x alíquota. Assim, caso uma pessoa compre um apartamento por R$ 250 mil e a alíquota definida pela Prefeitura seja de 3% (São Paulo), ela deverá pagar R$ 7,5 mil de ITBI, pois:
ITBI = valor do imóvel x alíquota;
ITBI = 250.000 x 3%;
ITBI = R$ 7.500,00.
No exemplo acima, se o valor venal for R$ 400 mil a prefeitura irá cobrar R$ 12 mil de ITBI referente a R$ 400 mil x 3%, nesse caso é hora de procurar uma assessoria especializada que poderá fazer um processo para reduzir esse imposto para R$ 7,5 mil.
As alíquotas nas capitais costumam variar entre 2% e 3%. Vejamos as alíquotas cobradas em algumas das principais cidades do Brasil:
- Recife (PE): 3%;
- Curitiba (PR): 2,7%;
- São Paulo (SP): 3%;
- Porto Alegre (RS): 3%;
- Rio de Janeiro (RJ): 2%;
- Belo Horizonte (MG): 3%;
- Salvador (BA): 1% para imóveis populares e 3% para os outros tipos de imóveis.
É possível consultar valores na Secretaria da Fazenda ou de Finanças do município (ou no site). Em certas cidades, as alíquotas mudam conforme o tipo de financiamento imobiliário. As habitações populares ou aquelas que estão ligadas a programas federais costumam receber descontos.
O que ocorre se houver atraso no pagamento?
Nos casos em que o comprador perde o prazo de pagamento nos termos da lei municipal, incide penalidade. Por isso a importância de exigir judicialmente o afastamento da multa e juros, pois os Tribunais entendem de forma pacificada de que o ITBI somente incide no momento do registro no cartório de imóveis e não com base na data da transação.
Lembre que sem o pagamento do ITBI, a transferência da propriedade do imóvel não pode ser feita. Então, para dar seguimento ao processo, e se efetivar a transferência de propriedade, será preciso solicitar um novo cálculo de imposto para emissão de um novo boleto.
Agora você já sabe o que é ITBI e como o pagamento desse tributo é importante no processo de compra e venda de imóveis. Para não correr riscos desnecessários, vale a pena contar com assessoria jurídica especializada.
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