A administração de um condomínio envolve manter equilíbrio entre o interesse coletivo e os direitos individuais. Para regulamentar essa relação, a Lei nº 4.591/64 e o Código Civil estabelecem diversas normas, que buscam facilitar a convivência entre moradores, colaboradores e visitantes.
Por isso, o síndico tem papel fundamental, pois é ele que aplica as normas, realiza a fiscalização e decreta sanções em caso de descumprimento. É essencial que esse profissional saiba o que dispõe a legislação.
Neste artigo, você poderá entender melhor o Direito Condominial, bem como os deveres e direitos do síndico e moradores. Confira!
Entenda o que é Direito Condominial
O Direito Condominial é o segmento da normativa brasileira que regula o relacionamento entre as pessoas que residem em condomínio, considerando seus direitos e deveres para garantir uma convivência harmoniosa.
Antigamente, a administração de um condomínio era regulamentada unicamente pela Lei nº 4.591/64. Contudo, com o advento do Código Civil em 2002, o Direito Condominial passou a constar nos artigos 1.331 a 1.358. Assim, embora a Lei do Condomínio não tenha sido revogada, o Código Civil se sobrepõe a ela.
Em relação às regras internas, deve ser observada a convenção condominial e o regulamento interno. Esses documentos estabelecem normas de comportamento, permissão para animais e outros detalhes importantes. Vale lembrar ainda que as cláusulas que contrariam o Código Civil são nulas.
Conheça sua importância para a administração de um condomínio
Morar em condomínio é uma opção segura e confortável, especialmente para quem reside em cidades maiores. No entanto, quando os interesses coletivos entram em conflito com os direitos individuais, é comum que surjam atritos.
É importante que o síndico recorra à lei para mediar essas relações e estabeleça a paz entre os moradores. Contudo, é comum que existam problemas recorrentes, como:
- barulho: essa é uma fonte frequente de reclamações, assim como o som alto, despertadores, passos no andar de cima e crianças são alguns exemplos;
- vaga de estacionamento: problemas relacionados à quantidade de vagas, tamanho do carro, objetos deixados na garagem e forma de estacionar são bastante comuns;
- reformas: reformas e reparos são sempre fontes de conflito. Canos vazando, barulho dos trabalhadores, poeira e entulhos costumam gerar atritos entre os vizinhos;
- animais: se o condomínio aceita animais, é normal que existam conflitos relacionados a latidos, tamanho do animal, mau cheiro ou sua presença em elevadores e áreas comuns.
A partir desses conflitos, a legislação oferece amparo para que o síndico e sua equipe possam realizar uma boa administração do condomínio, ao estabelecer parâmetros, como:
- aplicação de multas;
- funcionamento de obras;
- funções e deveres do síndico;
- direitos e deveres do condômino;
- eleição do síndico e do conselho fiscal.
Com isso, a administração pode exercer suas atividades com mais segurança e responder a eventuais questionamentos de forma fundamentada.
Saiba mais sobre as atribuições do síndico
Ser síndico é uma tarefa trabalhosa. Afinal, essa costuma ser uma função com baixa remuneração e grandes responsabilidades.
Conforme o artigo 1.348 do Código Civil, o condômino que assume essa função deve cumprir uma série de obrigações, que podem levá-lo à justiça em caso de descumprimento. Conheça algumas delas previstas nos incisos do referido artigo.
I — Convocar a assembleia de condomínio: esse é um dos principais deveres do síndico. Além de ser uma obrigação legal, são nessas ocasiões tomadas as principais decisões.
II — Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.
III — Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio.
IV — Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.
V — Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.
VI — Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano: apenas com um bom planejamento financeiro é possível atender aos interesses do coletivo com qualidade.
VII — Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.
VIII — Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas deve ser feito de forma clara durante a Assembleia Geral Ordinária (AGO).
IX — Realizar o seguro da edificação: pouca gente sabe, mas essa é uma obrigação importante para preservar o patrimônio. Além disso, o síndico pode ser responsabilizado caso não cumpra o contrato, podendo responder com seu patrimônio pessoal em caso de dano.
§1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
A administração de um condomínio é mais complexa do que parece. Por isso, contar com uma assessoria jurídica, é a melhor maneira de solucionar problemas administrativos com o mínimo de estresse.
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