A incorporação imobiliária é essencial para o funcionamento do setor, se relacionando com vários empreendimentos. Assim, existem diversos procedimentos e mecanismos que podem ser usados para trazer mais segurança ao negócio, como o patrimônio de afetação.
Contudo, o termo ainda causa muitas dúvidas, especialmente após a Lei do Distrato Imobiliário, que afetas às possibilidades de multas em caso de desistência da compra.
Então, para que não restem dúvidas sobre o tema, preparamos este conteúdo sobre o patrimônio de afetação e sua relevância jurídica. Confira!
O que é patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação está previsto na Lei 4.591 de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. No entanto, ele foi regulamentado e detalhado em 2004, pela Lei 10.931, que fez alterações na primeira norma jurídica citada.
Esse instituto foi criado com objetivo de trazer mais segurança às partes envolvidas no processo de incorporação imobiliária e na negociação dos imóveis. Nesse caso, ele consiste na separação do terreno referente ao empreendimento do restante do patrimônio do incorporador.
Ou seja, a empresa responsável pode optar por submeter o empreendimento ao regime de afetação para ele ser destinado à realização da incorporação e à entrega das unidades construídas aos compradores. Portanto, funciona como a segregação patrimonial de bens do incorporador por um meio específico.
Como funciona esse processo?
Para que o empreendimento possa estar sob o regime de afetação, ele precisa ter um CNPJ separado durante as obras. É isso que viabilizará a separação financeira entre a incorporação e incorporadora. Ele também terá um regime de tributação próprio.
Depois, a constituição do patrimônio de afetação é feita por termo firmado pelo incorporador e, em alguns casos, pelos adquirentes das unidades imobiliárias que compõem o empreendimento. Esse documento deve ser averbado no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Vale saber que o pedido pode ser feito já no processo de registro do memorial de incorporação. Contudo, caso isso não tenha sido realizado, é possível que a afetação seja regularizada depois.
Em todos os casos, ela será lançada na matrícula do imóvel, dando publicidade ao fato. Isso permitirá comprovar aos interessados em adquirir os imóveis que existe esse mecanismo de proteção. Afinal, o patrimônio constituído responderá por todos os direitos e obrigações que tenham relação com a incorporação.
Quais são as vantagens que o patrimônio de afetação proporciona?
Na prática, o patrimônio de afetação serve para proteger os futuros compradores em relação à sua aquisição. Assim, é um mecanismo que visa a segurança jurídica do contrato. Porém, ele também pode ter outros objetivos. Tudo isso consegue trazer vantagens como:
- maior confiança no mercado imobiliário;
- separação da contabilidade do empreendimento e da incorporadora;
- crédito referente ao financiamento da obra tende a ser menos oneroso;
- possibilidade de manter um controle centralizado dos recursos referentes à incorporação;
- oportunidade de aderir ao Regime Especial de Tributação (RET), que proporciona alguns benefícios fiscais.
No entanto, é preciso ter atenção para que todos os procedimentos sejam seguidos corretamente. Caso contrário, os benefícios proporcionados pelo regime podem não ser concretizados na incorporação.
Impactos na compra de imóveis na planta
Também é relevante entender como o patrimônio de afetação atinge a compra de imóveis na planta. Com a Lei do Distrato, foram estabelecidas regras em relação aos limites de multas que podem ser cobradas na desistência — tema que era alvo constante de discussões judiciais.
Em regra, a multa cobrada pela incorporadora é limitada a 25% do valor pago nos casos em que a desistência não acontecer por justa causa. Todavia, ela pode ser aumentada para até 50% do valor caso o empreendimento esteja sob o regime de afetação.
Diante disso, fica mais fácil perceber a importância do patrimônio de afetação. Caso queira aproveitar esse benefício na incorporadora, conte com suporte jurídico para realizar todos os trâmites. E, se você for um comprador, observe se o empreendimento está sob esse regime de modo a garantir mais segurança jurídica.
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