Uma das formas de reduzir custos na construção civil é optando pelas empreitadas e subempreitadas. Esse é um contrato específico e existe uma legislação que trata do assunto.
Neste artigo, vamos explicar o que é contrato de empreitada e como ele funciona, como deve ser aplicado, os diferentes tipos de empreitada e como ela impacta no negócio. Leia o nosso conteúdo e saiba mais!
O que é contrato de empreitada?
Para começar, vamos explicar o que é contrato de empreitada. Trata-se de um contrato civil em que o empreiteiro se responsabiliza pela realização da obra. Ele pode ser uma pessoa física ou uma empresa (incorporadora, construtora).
O trabalho se desenvolve sem dependência, nem subordinação. O empreiteiro tem, assim, total liberdade para administrar as atividades sem ficar subordinado ao dono da construção e pode contratar seus próprios profissionais.
A remuneração do empreiteiro pode ser global ou proporcional ao trabalho feito. Isso não está associado à duração da obra, mas à sua conclusão.
A empreitada está prevista nos artigos 610 a 626 do Código Civil e nos artigos 78 e 455 da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho).
Uma das principais características do contrato de empreitada é a inexistência de vínculo empregatício. Outras características são:
- consensual, pois o contratante e o empreiteiro podem falar sobre as condições e as cláusulas devem ser aprovadas por ambos;
- oneroso, pois o dono da obra deve pagar ao empreiteiro;
- bilateral, com a obrigação de pagamento condicionada à entrega da obra;
- comutativo, pois existe uma equivalência entre os benefícios e as prestações.
Por que escolher o contrato de empreitada?
Há muitas razões para se optar pelo contrato de empreitada. Uma das mais relevantes diz respeito aos aspectos burocráticos que envolvem os contratos comuns de obras.
O contrato de empreitada também permite que o dono da obra conte com mais garantias de que a mesma será efetivamente entregue. É um negócio em que o contratante e o contratado já sabem como a aquisição de materiais será realizada e como será feita a administração da obra, pois todos esses pontos já foram combinados. Daí a importância de saber sobre tudo que está descrito no contrato.
Quais são os tipos de empreitada?
Além de entender o que é contrato de empreitada, é importante saber os tipos de contrato possíveis. Os mais comuns são:
- contrato de empreitada de mão de obra ou labor: oferece apenas a mão de obra;
- contrato de empreitada mista: oferece mão de obra e materiais.
No primeiro caso, o contratado realiza somente a parte do projeto especificada no contrato. Caso a obra pereça antes da entrega, cabe ao dono do empreendimento arcar com os prejuízos. Se o proprietário não for culpado pelo fracasso da construção, o empreiteiro não fará jus à remuneração.
Para ter direito aos honorários, ele terá que apresentar provas de que o insucesso aconteceu devido a problemas nos materiais e que havia reclamado, em tempo, da qualidade ou quantidade desses instrumentos.
Já na empreitada mista, além de fazer o trabalho, o empreiteiro oferece os materiais e ele assume os riscos até a entrega da obra.
Há ainda outros tipos de contrato de empreitada:
- integral;
- preço máximo.
- preço de custo.
- valor reajustado;
- preço unitário ou escalonado.
No contrato de empreitada integral, também chamada de empreitada por preço fixo, fica estabelecido que, após finalizada, a obra deve ser entregue higienizada, com os bens instalados, funcionando perfeitamente. É um modelo mais adotado pelos órgãos da administração pública, não sendo muito aplicada em construções residenciais.
A empreitada por preço unitário é realizada de acordo com um orçamento de unidades definidas. O empreiteiro recebe remuneração referente à mão de obra e aos materiais de maneira mais específica.
A empreitada por valor reajustado tem uma cláusula prevendo o reajuste do preço conforme um índice definido previamente em contrato, acordado entre o dono da obra e o empreiteiro.
Na empreitada por preço máximo, existe um limite que deve ser respeitado pelo empreiteiro. A obra deve ficar limitada a esse valor.
Na empreitada por preço de custo, o empreiteiro receberá, depois que finalizar a obra, os valores gastos durante a execução do projeto (gastos com mão de obra e materiais) mais os lucros definidos no contrato.
Quais são os reflexos da empreitada no negócio?
Para compreender mais a fundo o que é contrato de empreitada, convém nos aprofundarmos em certos aspectos que ele tem sobre o negócio:
Mudanças no projeto original
O dono da obra e o empreiteiro não podem fazer mudanças no projeto sem a devida permissão do autor. Mas há uma exceção: quando problemas técnicos ou adversidade posteriores aumentem muito o valor do projeto original.
Recebimento da obra
Se o empreiteiro não seguir as normas técnicas ou o projeto, o contratante proprietário da obra tem o direito de:
- não aceitar a obra;
- aceitá-la com desconto no pagamento.
Se o empreiteiro, por negligência ou falta de habilidade, tornar alguns materiais inutilizados, ele tem a obrigação de ressarcir o dono da obra pelo prejuízo causado.
Responsabilidade sobre a obra
Em contratos de empreitada de grandes dimensões, o empreiteiro tem a responsabilidade de responder pela segurança e solidez da obra durante 5 anos.
Para assegurar esse direito, o contratante precisa entrar com ação na Justiça no prazo de 180 dias depois que a falha aparecer no empreendimento.
Revisão de valores na empreitada
O empreiteiro só pode exigir aumento se forem efetuadas mudanças a partir de orientações escritas pelo contratante. Porém, ele deverá pagar ao prestador de serviço, obrigatoriamente, se tiver percebido as mudanças no projeto e nunca tiver reclamado. Mesmo que não existam instruções por escrito, deverá ser desse jeito.
O contratante pode solicitar revisão de valores se houver redução no preço do material ou da mão de obra acima de 1/10 do valor definido.
Suspensão da obra
O dono da obra pode suspendê-la depois que começar o trabalho. Mas é sua obrigação pagar ao empreiteiro os gastos e lucros relacionados ao que já foi realizado. Também deve indenizar o prestador de serviço baseando-se no que ele teria ganho se a obra tivesse sido terminada.
O empreiteiro, por sua vez, pode suspender a obra nas seguintes situações:
- culpa do dono ou motivos de força maior;
- imprevistos decorrentes de causas hídricas e geológicas, entre outras, de forma que a empreitada fique realmente muito cara e o contratante não esteja disposto a reajustar o preço;
- mudanças requeridas pelo dono não forem compatíveis com o projeto aprovado, mesmo que ele esteja disposto a pagar mais por essas alterações.
A suspensão sem justa causa implica na responsabilidade do empreiteiro por perdas e danos.
O que é subempreitada?
Já sabemos o que é contrato de empreitada. Agora vamos dedicar um pequeno espaço para falar sobre subempreitada. Subempreitada é o contrato de empreitada em que o empreiteiro ajusta com terceiro a realização daquilo que assumira realizar, seja parcial ou totalmente. Mas isso só é possível se, no contrato, não existir nenhum impedimento a essa ação.
Nos casos em que a empreitada tem que ser efetivada pessoalmente pelo empreiteiro, não se permite a subempreitada.
Essa modalidade de acordo é muito comum em obras maiores, considerando-se a divisão das especializações profissionais. Dessa maneira, é criada uma relação jurídica diferente da relação jurídica entre o contratante e o empreiteiro. O empreiteiro é quem deve se responsabilizar pela realização das atividades destinadas ao subempreiteiro — inclusive por falhas e danos.
Quais são as diferenças entre empreitada e prestação de serviços?
O contrato de empreitada não equivale a um contrato de prestação de serviços, ainda que muitos pensem assim.
Ao falarmos sobre o que é contrato de empreitada, deixamos claro que não há relação hierárquica, de subordinação. Geralmente, o dono da obra não realiza nenhuma supervisão, nem gerenciamento das tarefas.
Também não há previsão sobre as horas de trabalho, nem sobre o modo de cumprimento do objetivo final — o que importa é a entrega da obra conforme o combinado.
Na prestação de serviços, por outro lado, o contratado deve atender às regras do contratante, precisa respeitar um horário definido e se responsabiliza somente pelo seu próprio trabalho — não é responsável por toda a obra.
Vejamos as diferenças entre prestação de serviços e empreitada considerando objeto do contrato, direção e riscos:
Objeto do contrato
Nesse caso, temos o seguinte:
- prestação de serviços: o objeto do contrato é justamente a atividade do contratado e a remuneração costuma se relacionar com as horas de trabalho;
- empreitada: o objeto do contrato é a própria obra e a remuneração não se relaciona com as horas de trabalho.
Direção
Em relação a esse ponto, a diferença é:
- prestação de serviços: o dono da obra administra, dirige e fiscaliza as atividades e o prestador fica subordinado a ele;
- empreitada: o empreiteiro administra, dirige e fiscaliza o trabalho, sem subordinação ao contratante.
Riscos
Finalmente, temos:
- prestação de serviços: o contratante assume os riscos;
- empreitada: o empreiteiro assume os riscos, inclusive quando existe a subempreitada.
Agora você já compreende o que é empreitada. Os contratos imobiliários são fundamentais para que as partes envolvidas em um negócio assegurem seus direitos e seus deveres conforme determina a lei.
O contrato de empreitada é muito importante, mesmo que a obra não seja muito cara, nem muito grande. Para optar pelo melhor modelo e elaboração de contrato, conte com assessoria jurídica de profissionais especializados