Algumas situações levam o comprador a optar pela desistência da compra do imóvel mesmo após assinar o contrato. Isso pode acontecer por diversos motivos, como problemas causados pelo vendedor, atrasos na entrega das chaves ou dificuldades em manter os pagamentos acordados.
Contudo, independentemente da causa, é necessário compreender quais são os direitos e deveres das partes ao optar pelo distrato. Você sabe quais são as regras aplicáveis nesse caso?
Neste conteúdo, explicamos como funciona o distrato de imóveis e como uma assessoria jurídica pode ajudar. Confira!
Como funciona a desistência da compra de um imóvel?
Quando o comprador desiste da compra do imóvel na planta, ele deve entrar em contato com a construtora responsável e informar a sua decisão, para formalizar o término do contrato. Nesse momento, a empresa envia o distrato, que é um documento que traz todas as condições aplicáveis, como:
- taxas;
- prazos;
- formas de pagamento.
Nesse momento, é fundamental que o comprador compreenda quais são os seus direitos e deveres, para que saiba suas obrigações e possa exigir o cumprimento da legislação pela construtora.
O que diz a legislação sobre o distrato imobiliário?
A Lei 13.786/18 trouxe mudanças importantes para o assunto. Até então, a desistência da compra de imóvel contava com vários pontos controversos, principalmente sobre a tolerância de atraso na entrega da obra e o valor da multa que era paga pelo comprador. A seguir explicamos as principais regras sobre o distrato.
Prazo para arrependimento
Um dos principais impactos dessa mudança foi a garantia do direito de arrependimento. O comprador pode desistir da compra em até sete dias, desde que o negócio tenha sido feito fora da sede da construtora ou em um estande de vendas, também fora do estabelecimento da empresa. Nesses casos, ele deve receber 100% do valor que já tiver pago.
Nos demais casos, ele não pode desfazer o negócio sem o pagamento de multa. Contudo, ele pode optar pelo distrato a qualquer tempo, desde que isso aconteça antes da entrega das chaves. Após a conclusão da obra, ele deve arcar com o valor total do imóvel à vista ou por financiamento, sendo o único proprietário.
Regras em caso de atraso
De acordo com a lei, o contrato pode ter uma cláusula que possibilite o atraso de até 180 dias corridos para a entrega da obra, sem que isso justifique a desistência do comprador ou traga outras consequências para a construtora, desde que a regra esteja clara e destacada no documento.
Somente após esse prazo é que o comprador poderá optar pela rescisão do contrato por culpa da construtora, e assim, receberá a devolução dos valores pagos e a multa estabelecida no contrato, se houver.
Além disso, a lei determina que, em atraso superior a 180 dias, o comprador tem a opção de manter o contrato. Assim, caso todos os seus pagamentos estejam em dia, ele terá direito a uma indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês, até a data em que receber as chaves.
Contudo, as alternativas não são cumulativas. Isso significa que, diante do atraso, o comprador deverá analisar se prefere a rescisão do contrato por culpa da construtora ou a manutenção do negócio com o pagamento da indenização.
Valor da multa para o comprador
O valor da multa aplicada em caso de desistência da compra do imóvel é um dos principais assuntos discutidos judicialmente. Como não havia limites determinados pela legislação, a regulamentação dependia das decisões judiciais sobre o assunto. Porém, a lei trouxe os parâmetros que devem ser observados, trazendo mais segurança para as partes.
Para os empreendimentos submetidos ao regime de afetação, ou seja, se a construção está separada do patrimônio da incorporadora, o que traz maior segurança ao comprador, a multa pode ser de até 50% do valor pago pelo comprador. Nos outros casos, o limite é de 25%. Vale ressaltar que a multa só pode ser cobrada quando a construtora não tiver dado causa à desistência.
Desse modo, ao fazer o reembolso para o comprador, a construtora poderá deduzir as parcelas pagas a título de comissão de corretagem e a multa contratual. Se o imóvel tiver sido disponibilizado antes da desistência, ele também pode ser responsabilizado pelo:
- pagamento de impostos;
- taxa de fruição (aluguel);
- despesas de condomínio;
- outros encargos que estiverem previstos no contrato.
Prazo para o reembolso
A construtora deve observar o prazo para reembolsar o comprador em caso de desistência da compra do imóvel. Se o distrato for causado pelo atraso na entrega das obras, o reembolso deve acontecer em até 60 dias a partir da rescisão contratual.
No entanto, caso isso aconteça por iniciativa do comprador, sem culpa da construtora, as regras são diferentes. Quando o contrato foi feito diretamente com a incorporadora e a obra está sob o regime de afetação, o reembolso deve acontecer em até 30 dias após a expedição do Habite-se. Se não estiver nesse regime, o prazo é de 180 dias após o distrato.
Como proceder com a desistência da compra de imóvel?
Não é incomum ocorrer a desistência da compra do imóvel. Por isso, é importante que no contrato conste cláusula expressa nesse sentido. O direito de arrependimento está elencado no Código Civil, no artigo 420. Para tanto, cabe citar:
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
Sendo assim, se essa cláusula estiver vigente na transação, comprador e vendedor devem respeitá-la.
Existe devolução total dos valores pagos?
A questão da devolução funciona de forma parcial e em caráter meramente indenizatório. Por essa e outras razões, é aconselhável estar acompanhado de advogado no momento da assinatura e entender todas as propostas.
É necessário ressaltar que não se trata de reposição total do valor, mas somente de aquele pago na entrada da negociação. Fique atento aos prazos e também no que foi combinado e não tenha aborrecimentos na compra de imóveis.
Lembrando que: o prazo do direito do consumidor deve ser levado em consideração. Se a desistência aconteceu dentro dos sete dias contados da assinatura da compra, a devolução é total. Claro que, se o negócio tenha sido realizado fora da sede da construtora ou em um estande de vendas, fora do estabelecimento da empresa
É o que diz o artigo 49, parágrafo único do Código do Consumidor:
Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.
Existe a possibilidade de devolução do sinal (arras)?
Caso o comprador der ensejo ao cancelamento, pode perder o valor do sinal de negócio — ou Arras — que pagou. Do mesmo modo, se o vendedor der causa, deve devolver o montante pago, conforme previsão da norma civil.
Nesse sentido, é possível que ocorra a devolução do sinal. Por isso, priorize buscar a opinião de profissionais qualificados no Direito Imobiliário para que instrua a elaboração do contrato corretamente. Se você não tem conhecimento para formalizar um distrato, peça ajuda e não tenha problemas com eventual desistência da compra do imóvel.
Qual é o prazo para receber de volta os valores pagos?
Com a publicação da Lei 13.786/2018, os prazos de ressarcimento da quantia paga foram estabelecidos. Essa questão do prazo para receber varia de acordo com o tipo de relação contratual.
Se for mediante construtora e ela não entregar a obra no período estabelecido, o comprador deve receber em até 60 dias. Ou, ocorrendo a desistência pelo consumidor (sem culpa da construtora), o reembolso precisa ser quitado em até 30 dias — quando expedido Habite-se. Quando não formalizado o documento, o período é de 180 dias depois do distrato.
Entre particulares também é estabelecido prazos para restituição. As cláusulas precisam determinar a possibilidade de devolução em caso de distrato. Deve, igualmente, definir direitos e obrigações de comprador e vendedor acerca de como operar o desfazimento do contrato da forma correta.
É indispensável que toda tratativa seja realizada nos termos da lei, seja nas relações particulares, diretamente com construtoras ou incorporadoras. Esteja atento aos seus direitos e não faça nada fora das normas e princípios legais.
Quando ingressar com uma ação judicial?
Antes de ingressar com uma ação judicial, é interessante tentar resolver administrativamente. A notificação extrajudicial é uma medida usada quando o interessado busca a resolução amigável. Contudo, muitas vezes não é possível resolver sem processo.
De qualquer modo, não faça nada sem orientação de profissionais do segmento de Direito Condominial. Contate advogados preparados e que possam te auxiliar da melhor maneira possível.
Reúna as provas e adote providências para instruir a ação. É importante ter todos os contratos e acordos feitos para demonstrar a ausência de cumprimento do que foi previamente ajustado.
Dessa maneira, você consegue êxito na reparação de uma lesão material que tenha sofrido. Por essa razão, é relevante contratar equipe com habilidade em ações imobiliárias.
Vale a pena contar com uma assessoria jurídica especializada?
Sempre que for lidar com contratos, vale a pena contar com o suporte de advogados. O profissional verificará se:
- todas as cláusulas contratuais estão corretas;
- existem regras abusivas previstas;
- a nova lei foi respeitada na elaboração do documento.
Para garantir um negócio seguro, a assessoria jurídica auxiliará na análise dos documentos do imóvel para avaliar se existem pendências ou irregularidades que apresentem riscos para o comprador.
Finalmente, caso opte pelo distrato, o advogado ajudará a identificar as possíveis soluções, prestando suporte para negociar com a construtora. Além disso, caso a empresa seja a culpada pela rescisão do contrato, o profissional tomará todas as medidas para garantir os direitos do comprador.
Agora que você conhece os direitos e deveres do comprador na desistência da compra do imóvel, é preciso avaliá-los com atenção antes de decidir pela rescisão do contrato. Para não cometer erros e evitar prejuízos, conte sempre com o suporte de um advogado especializado em Direito Imobiliário.
Caso ainda tenha dúvidas sobre o assunto, entre em contato conosco e veja como podemos ajudar!