Muitas pessoas sabem o que é usucapião, mas poucos sabem que existem diferentes tipos dessa aquisição. O direito de posse e propriedade está garantido por lei e uma das formas de conquistar a moradia é pelo usucapião urbano.
Por se tratar de um assunto técnico e cheio de desdobramentos, é normal que dúvidas apareçam. Por isso, é importante compreender alguns conceitos básicos para saber como agir diante de circunstâncias que possam afetar seus direitos.
Neste post, abordaremos sobre o usucapião urbano. Entenda melhor as características e de que maneira um advogado pode auxiliar você quanto ao assunto.
O que é usucapião especial urbano?
É um direito garantido pela Constituição Federal e está previsto no artigo 183. Logo, há segurança jurídica na aquisição e tem como objetivo promover a função social. Dessa maneira, é possível apropriar-se de um terreno ou de uma edificação e constituir finalidade de moradia.
Logo, o usucapião nada mais é que uma forma de estabelecer habitação por meio da posse. A partir disso, você pode reivindicar o direito de permanecer no local justamente porque vive como se fosse dono.
No entanto, para solicitar o usucapião urbano, é preciso observar algumas exigências legais. Continue a leitura e entenda melhor quais são elas.
Quais são os requisitos para o usucapião urbano?
Por ser um procedimento solene e previsto em lei, é necessário que os requisitos sejam preenchidos rigorosamente.
A primeira condição é possuir o bem com a intenção de proprietário (animus domini). É imprescindível que a posse não seja resultante de atos permissivos. Um exemplo clássico é o do contrato de aluguel. O inquilino não pode evocar o direito de usucapir só por estar ocupando o imóvel porque ele não tem intenção de ser dono.
A doutrina chama essa questão de atos de mera tolerância. Também ocorre no contrato de depósito e de comodato. É uma dúvida muito comum, mas que realmente se trata de ocupação temporária.
Outro ponto extremamente relevante é que a posse precisa ser mansa e pacífica. Ou seja, não pode haver qualquer contestação do proprietário do imóvel. Precisa ser contínua e duradoura e cada tipo prevê um lapso para adquirir a propriedade.
O usucapião urbano se configura quando alguém ocupa alguma propriedade que tenha 250 m² e cuida do bem, entregando um sentido social para ele. Cabe citar o art. 1.240 do Código Civil, que dispõe que “aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”
Logo, depois de 5 anos ininterruptos habitando a propriedade com finalidade de moradia ou comercial (para subsistência), também pode usucapir. É válido ressaltar que o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural para evocar o direito.
É importante destacar que, se a pessoa tiver esse direito reconhecido anteriormente, não pode usucapir de novo. É a previsão do parágrafo 2º da Lei nº 10.257/2001: O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Ainda sobre a legislação do Estatuto da Cidade, confira outras particularidades: artigo 9º, § 3º: Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
Como posso requerer o usucapião urbano?
O primeiro passo é estar atento quanto às condições e aos prazos. Agora que você já entendeu tudo isso, ainda precisa ser diligente em alguns pontos. Separamos dicas sobre como requerer o usucapião urbano.
Reúna todos os documentos do imóvel
Os documentos mais relevantes e essenciais são: o carnê do IPTU, comprovante de residência contemporâneos e antigos. Se precisar solicitar na prefeitura alguma documentação, faça com antecedência.
Contrate um advogado especialista
O advogado é o profissional certo para atuar nesse tipo de demanda. Isso porque, é uma exigência legal que ele participe nos processos. Contate um escritório especializado e assegure que todo o procedimento será feito da maneira correta.
Prepare a documentação do imóvel
Depois de contratar um advogado, com certeza ele vai solicitar documentos para iniciar o trabalho. Logo, documentos que comprovem o tempo de posse e que demonstram as características do imóvel são fundamentais.
Salvo no caso de apartamento, será preciso ainda contratar um perito para elaborar uma planta e memorial descritivo do bem que se pretende adquirir via usucapião.
Esteja preparado para isso e evite que o processo tenha algum impasse por ausência de algum documento.
Apresente toda a documentação ao Cartório de Imóveis ou ao Poder Judiciário
Após ter reunido tudo o que é preciso, o profissional vai apresentar o pedido para o cartório de imóveis. Lembrando que deve ser o da circunscrição do imóvel que será usucapido. Ou, ainda, pode ser feito pela via judicial e o protocolo será feito na comarca em que o bem está situado.
Prepare-se para o deferimento da ação
Logo depois da distribuição e processamento da ação de usucapião, se todos os requisitos legais forem preenchidos, o juiz pode declarar a propriedade. Assim, o requerente tem a titularidade transferida para o seu nome e pode usufruir de todos os direitos de proprietário.
Lembrando que o interessado não precisa arcar com o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Como funciona o usucapião de maneira geral?
O intuito do usucapião é tornar-se proprietário de uma propriedade quando ela está desocupada/inativa. A condição é: usar para fins de moradia ou comerciais, com a premissa de comércio para subsistência.
Existem outros tipos, além da especial urbana. Vale trazer brevemente as mais conhecidas.
Usucapião ordinária de bem imóvel
Seguem os requisitos para o requerimento da usucapião ordinária:
- O conhecido animus domini (o possuidor age como se fosse proprietário);
- Não pode haver oposição à posse;
- O possuidor tem que ter justo título (documento viável para que o bem seja transmitido);
- Exercer os cuidados pautados no princípio da boa-fé;
- Possuir o bem imóvel de maneira ininterrupta pelo prazo de 10 anos.
O lapso de 10 anos pode ser reduzido se acontecer duas situações específicas. A primeira hipótese é: caso o imóvel tenha sido adquirido de maneira onerosa e se houver registro no cartório, cancelado posteriormente. A segunda é: se os possuidores constituíram moradia ou fizeram investimento de viés econômico ou social no imóvel.
Veja o parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil: Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião extraordinária
Os requisitos são parecidos. Também deve ter animus domini e ausência de oposição, porém, o prazo é diferente. A posse deve ser exercida por 15 anos, podendo ser reduzida para 10. Para essa redução é necessário que o possuidor tenha estabelecido no imóvel sua moradia convencional ou realizado obras produtivas.
Vale citar o artigo 1.238 do Código Civil: Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Usucapião especial rural
Na categoria especial rural, o imóvel deve ter até 50 hectares e a posse deverá ter fins de moradia (além de tornar produtivo para trabalho próprio ou dos familiares). Em adição, deve ter ausência de oposição, animus domini e não ser proprietário de qualquer imóvel urbano ou rural.
Usucapião especial familiar
A especial familiar: é uma previsão própria para casos de divórcio quando há abandono de lar. Assim, o cônjuge que abandonar o lar por mais de 2 anos ininterruptos, dá o direito do outro usucapir o bem.
Mas é claro, o cônjuge que ficou no bem tem que exercer posse direta e exclusiva, sem oposição e o imóvel tem que ser de até 250m². E, ainda, não ser proprietário(a) de outro imóvel urbano ou rural.
Qual é o papel do advogado no requerimento da usucapião urbana?
O papel do advogado é indispensável. O Código de Processo Civil leciona que é obrigatório a representação do profissional. Mesmo que você faça o requerimento pela via extrajudicial, precisa contratar um especialista.
Após aprender sobre as formas de aquisição da propriedade, em especial, a usucapião urbana, fica mais tranquilo como pleitear os seus direitos. Contudo, não se esqueça de contratar uma boa assessoria jurídica. Assim, você constitui legalmente a sonhada propriedade sem passar por transtornos.
Você gostou dos esclarecimentos e se interessou pelas propostas? Conheça melhor o site da DD Advogados e não perca nenhum conteúdo. Entre em contato com nossa equipe!