O aumento da taxa de condomínio constantemente gera discussões nas reuniões e assembleias. Assim como ocorre em todo o mercado, os serviços realizados nesse tipo de empreendimento sofrem ajustes constantes e, por isso, os moradores arcam com essa despesa para a qualidade das atividades e a saúde financeira do prédio se manterem em dia.
Inclusive, é preciso considerar tanto as atividades realizadas por empresas terceirizadas, quanto os salários dos próprios funcionários que atuam no local. Dessa forma, a administração conseguirá fazer cada área do empreendimento funcionar plenamente, sem abdicar da satisfação de todos.
Será que você sabe quando a taxa de condomínio pode ser reajustada? Se não, te convidamos a continuar acompanhando este conteúdo. Hoje, solucionaremos todas as dúvidas sobre esse assunto que, vez ou outra, causa muitas polêmicas. Anote!
Tudo sobre a taxa de condomínio
A taxa de condomínio, ou taxa condominial, diz respeito a todas as despesas do empreendimento divididas entre os moradores do local.
O pagamento desse montante é obrigatório e deve ser realizado por todos os condôminos. Veja, por exemplo, o Art. 1.336 do Código Civil:
“I – contribuir para os gastos do condomínio, na proporção de suas frações ideais, exceto disposição em contrário na convenção.”
Assim, aquele condômino que não arcar com a taxa de condomínio poderá pagar uma multa, cobrada com juros e correção monetária. Além disso, esse indivíduo pode sofrer com ações judiciais para que essa cobrança seja realizada. Caso seja proprietário do imóvel, ainda poderá perder o seu patrimônio.
Outra questão a ser destacada é que, ao contrário do que alguns acreditam, a taxa de condomínio não visa garantir lucros para o empreendimento. Sua única finalidade é obter o montante necessário para arcar com os gastos do local, que se dividem entre despesas ordinárias e extraordinárias.
Entendendo o reajuste da taxa de condomínio
A administração do local atualiza a quantia mensal paga pelos condôminos, a fim de cobrir despesas operacionais crescentes, como a manutenção dos espaços, dos serviços de segurança, da limpeza das áreas comuns e por aí em diante. Isso acontece porque diversos produtos e serviços sofrem com a inflação, ou então, têm um acréscimo de valor por conta das demandas crescentes da região.
Portanto, o reajuste da taxa de condomínio pode ser realizado todos os anos e por mais de uma vez no ano se for preciso, desde que aprovado em assembleia, logo após os responsáveis pela administração do empreendimento analisarem as despesas atuais e as projeções para os próximos meses. Essa alteração também pode ser estipulada com base em critérios específicos, como a fração ideal do terreno de cada unidade, garantindo assim, que essa divisão de custos seja justa para todos.
Com tudo pronto, é preciso agendar uma assembleia para justificar os valores e colocar em votação o reajuste. Uma vez aprovado em assembleia, o reajuste ele se torna obrigatório para todos os condôminos.
Quem faz o reajuste da taxa de condomínio?
O reajuste da taxa de condomínio deve ser debatido nas assembleias. Logo, a correção desse valor precisa ser discutida entre os condôminos, contando com o acompanhamento dos profissionais responsáveis por realizar a administração do empreendimento.
Sendo assim, esta não é uma atitude que será tomada somente por uma pessoa, como o síndico ou a administradora, mas sim, uma mudança que precisa ser analisada com a ajuda e votação dos condôminos. Nesse encontro, é preciso apresentar aos moradores a nova previsão de orçamentos, colocando essa proposta em aprovação.
Ao fim, e para assegurar a melhor decisão, deve ser realizada uma votação com a participação dos condôminos, priorizando a escolha da maioria.
Quando fazer o reajuste da taxa de condomínio?
Como falamos, o reajuste da taxa de condomínio pode ser realizado anualmente e até por mais de uma vez ao ano. Entretanto, existem situações em que essa alteração precisa ser feita durante situações em que existe uma necessidade emergencial, como acontece quando há obras não planejadas ou um aumento repentino nas despesas de operação.
Fatores que devem ser considerados para fazer o reajuste da taxa de condomínio
Realizar o reajuste da taxa de condomínio não é uma tarefa simples. É preciso considerar uma série de fatores, que auxiliarão os administradores a entenderem as reais necessidades do empreendimento. A seguir, mostramos os principais deles.
- O histórico: ao analisar o demonstrativo de gastos do ano anterior, será mais fácil solucionar dúvidas e entender, de fato, os valores que precisam ser ajustados. Para isso, é preciso verificar cada item de maneira separada para, assim, identificar quando um serviço demandou mais gastos do que estava planejado;
- As melhorias: é necessário saber se o empreendimento planeja realizar obras que necessitem de um investimento maior. Pinturas de fachada, impermeabilização e reparos nas áreas de lazer são alguns exemplos disso;
- Os inadimplentes: assim que verificar o histórico do condomínio, será possível identificar a média percentual de moradores que estão inadimplentes. A partir disso, o cálculo mostrará quanto os condôminos que estão “em dia” com as contas deverão pagar a mais para manter as despesas do local;
- O cenário atual: caso as contas estejam fechando tranquilamente e, além disso, exista a possibilidade de guardar um montante todos os meses em uma Reserva de Emergência, isso significa não haver a possibilidade de realizar um reajuste no período. Entretanto, se a situação for contrária, os responsáveis deverão reaver as contas e atualizar a taxa de condomínio;
- A folha de pagamento: os encargos trabalhistas devem considerar o décimo terceiro salário, as férias, o fundo de garantia e o dissídio dos funcionários. Para evitar qualquer tipo de sobrecarga no orçamento entre o período de novembro e dezembro, a dica é dividir essas despesas em 12 parcelas;
- As contas básicas: para ter segurança orçamentária, é interessante projetar quais serão as despesas futuras com o consumo de luz e água do prédio. Nesse caso, a dica é analisar os gastos do ano anterior e adicionar uma margem de até 10% no reajuste;
- A manutenção: por fim, é de extrema relevância analisar quais os contratos irão sofrer reajustes nos próximos meses. Na maioria das vezes, os serviços voltados para a manutenção de elevadores, sistemas de segurança e, até mesmo, paisagismo, costumam entrar nessa lista.
Após analisar estes tópicos e estruturar uma proposta de ajuste para a taxa de condomínio, o síndico, junto aos administradores, deverão apresentar esse planejamento durante a assembleia-geral.
É necessário que todos os condôminos avaliem os fatores considerados para essa mudança e cada tomada de decisão seja explicada claramente, a fim de minimizar qualquer tipo de dúvida entre os moradores.
Os erros comuns ao fazer o reajuste da taxa de condomínio
Da mesma maneira que acontece em diferentes setores, não são raros os casos de síndicos ou administradores cometendo erros, especialmente, na hora de determinar o reajuste da taxa de condomínio. Por isso, e para te alertar, listamos a seguir quais são os pontos que devem ser evitados daqui em diante. Veja só!
- Acreditar, de maneira equivocada, que se as contas do condomínio fecharam tranquilamente no ano anterior, não será preciso realizar cálculos ou reajustes no período atual;
- Ao realizar o cálculo das despesas, não considerar elementos cruciais, como o décimo terceiro salário dos funcionários e o dissídio. Ou então, os gastos que envolvem a atualização dos contratos dos serviços de manutenção;
- Não fazer um reajuste considerando uma margem de segurança de, pelo menos, 10%;
- Não considerar a porcentagem de inadimplência dos condôminos;
- Calcular o reajuste somente com base na inflação, sem analisar outros gastos do empreendimento que podem ser atualizados, mas sem seguir esse índice.
Como foi possível notar, o reajuste da taxa de condomínio é uma mudança, muitas vezes, necessária — que requer de uma análise minuciosa para garantir a satisfação dos moradores, bem como o equilíbrio das contas do empreendimento.
Com mais de 20 anos de experiência no ramo imobiliário, o DD Advogados atua prestando serviços de assessoria para síndicos, condomínios e qualquer outra pessoa que precise de orientação no universo do Direito Condominial e Imobiliário.