A sublocação de imóvel comercial muitas vezes é realizada com frequência, como quando há a transferência de pontos comerciais ou nos casos em que o imóvel é simplesmente locado para terceiros.
Porém, muitas pessoas não sabem que a sublocação sem o consentimento do locador pode causar diversos transtornos para as partes e, por essa razão, é fundamental conhecer todas as suas regras.
Se você deseja saber mais sobre o tema, acompanhe este post, pois vamos apresentar todos os detalhes. Confira!
O que é a sublocação de imóvel comercial?
A sublocação de imóvel comercial ocorre quando o proprietário de um bem utilizado para fins comerciais aluga o seu estabelecimento para o inquilino e este, por sua vez, o subloca, ou seja, aluga novamente para uma terceira pessoa.
De acordo com a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) a sublocação só é permitida nos casos em que há uma autorização expressa pelo locador.
Assim, quando o locador pretende autorizar que o locatário subloque o imóvel, ele deve inserir uma cláusula no contrato de locação com essa permissão.
Caso o inquilino pretenda sublocar o imóvel, mesmo que durante a locação, deve solicitar autorização ao locador e então fazer um aditamento ao contrato para constar que foi autorizada essa situação.
Qual é a legislação que deve ser seguida nos casos de sublocação?
A sublocação, inclusive a comercial, está prevista na Lei do Inquilinato. Assim, as regras aplicadas nas sublocações são, normalmente, as mesmas da locação. Além da autorização expressa do locador, a legislação prevê que as partes ainda têm outras responsabilidades.
O aluguel, por exemplo, deve ser pago de maneira pontual na data previamente acordada entre as partes, pois o sublocatário responde de forma subsidiária ao locador pelos valores que deve ao sublocador.
Além disso, também há uma determinação legal no sentido de que o valor da sublocação não pode ser superior ao preço da locação e, nos casos em que o valor-limite não for respeitado, a lei permite que o sublocatário reduza o aluguel.
Para realizar modificações no imóvel, é preciso contar com a aprovação prévia dos locadores, assim como todos os danos causados ao bem devem ser comunicados ao locador.
É válido ressaltar que nos casos em que não há o consentimento prévio do locador, a legislação brasileira permite que tanto a locação quanto a sublocação sejam desfeitas e, especialmente no caso dos imóveis comerciais, o ocupante, ou seja, o sublocador, costuma perder os valores que pagou pelo ponto comercial. No mais, quando ocorre uma sublocação ilegal, os reparos feitos no imóvel são cobrados do locatário.
O que deve ser considerado durante a elaboração de um contrato de sublocação?
Vimos que o consentimento do locador é imprescindível para a sublocação de imóvel, e a fim de garantir a segurança jurídica das partes, o ideal é que também seja realizado um contrato de sublocação.
O documento deve abordar alguns pontos imprescindíveis para proteger ambos os lados, como o valor da sublocação, uma vez que ele não pode exceder o valor da locação, e a sua duração. Isso porque, nos casos de término ou rescisão da locação, a sublocação também é desfeita e o sublocatário tem o direito de ser indenizado pelo sublocador se o seu contrato ainda estiver vigente.
Por fim, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel — inclusive a fiança — nos casos em que não há nenhuma disposição em contrário. Por isso, esse item deve constar no contrato para expressar a vontade das partes a respeito do tema.
Como vimos, o ideal é que a sublocação de imóvel não ocorra de maneira ilegal. Portanto, é preciso contar com a autorização do locador. Além disso, é fundamental contar com a assessoria de um profissional jurídico qualificado durante todo o processo para que não seja cometido nenhum erro que prejudique as partes envolvidas na relação.
Se você quer ler mais conteúdos como o deste post, siga as nossas páginas nas redes sociais (Facebook e LinkedIn) para receber atualizações sobre os nossos novos artigos.