O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma obrigação tributária que incide nas negociações de compra e venda de imóveis. No entanto, a pergunta que muitos fazem é: o ITBI é sobre o valor venal ou de venda?
Essa dúvida é comum e gera discussões, principalmente quando o valor cobrado parece não fazer sentido. Saber como funciona essa cobrança evita surpresas desagradáveis e permite contestar erros. Entenda como isso tudo acontece na prática.
O que é ITBI?
O ITBI é um imposto municipal. Ele aparece sempre que há transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas. Ou seja, não tem relação com heranças ou doações, que entram em outra categoria.
O objetivo é arrecadar recursos para o município a partir dessas transações. A prefeitura local é quem define as regras, alíquotas e formas de pagamento. Cada cidade pode adotar critérios diferentes, o que explica parte da confusão.
Quando o ITBI é cobrado?
Os municípios cobram o ITBII no momento em que ocorre a compra e venda de um imóvel, contudo, é pacificado nos Tribunais que o fato gerador do tributo é na efetiva transferência da propriedade, que ocorre apenas com o registro da escritura no cartório de registro de imóveis, logo, exigir o ITBI no momento de assinatura do contrato de compra e venda ou na escritura é errado e pode ser resolvido judicialmente
Para que o novo dono consiga registrar a escritura em seu nome, é necessário comprovar o pagamento do imposto. Sem esse passo, a transferência de propriedade não se concretiza de forma legal.
Por isso, o pagamento do ITBI é obrigatório para garantir a transferência oficial da propriedade. Mesmo nos casos financiados, o imposto costuma ser exigido na fase inicial da transação
Como é feito o cálculo do ITBI?
O cálculo considera uma alíquota que varia conforme o município. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3%. Esse percentual deve incidir sobre uma base de cálculo, que é onde as discussões começam.
O problema surge quando há divergência entre o valor venal e o valor real de venda do imóvel. O valor venal, segundo o município, seria uma estimativa de quanto vale aquele imóvel. Já o valor de venda reflete o que foi efetivamente negociado entre as partes.
O ITBI é cobrado sobre o valor venal ou de venda?
A resposta mais adequada é: o ITBI deve ser calculado sobre o valor da transação declarada pelo contribuinte, ou seja, o valor de venda que constar na escritura e não sobre o valor venal de referência. Essa é a posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ) desde 2022.
De acordo com o STJ, o valor da transação declarado pelo contribuinte só pode ser desconsiderado pela prefeitura se houver uma justificativa adequada e o devido processo, com direito de defesa, para apurar o real valor de mercado do imóvel.
Ou seja, a cobrança automática com base em um valor venal maior do que o preço pago não é aceitável sem a chance de o contribuinte se manifestar.
O valor venal de referência, adotado por muitas prefeituras, costuma ser mais alto do que o valor venal comum e, em vários casos, mais alto que o próprio valor de venda. Isso cria um impasse, pois o comprador acaba pagando mais imposto do que deveria.
O STJ já decidiu que não pode mais ser utilizado como base o valor venal ou valor venal de referência, apenas o valor da transação que foi declarado, salvo, como já mencionado, no caso em que o Município entender que o valor está equivocado e fiscalizar de modo adequado para apurar o valor de mercado do bem, algo que na prática raramente ocorre.
Quando a cobrança de ITBI é abusiva?
A cobrança se torna abusiva quando o município usa um valor venal do IPTU ou de referência, sem considerar o valor real da negociação declarado pelas partes. As decisões dos tribunais, em respeito ao entendimento do STJ, consideram que o contribuinte tem o direito de afastar essa base de cálculo.
Outro ponto importante: a prefeitura não pode presumir que o valor de venda está abaixo do real e, por isso, cobrar sobre um valor maior. Essa prática fere o direito à ampla defesa e ao contraditório. Se isso acontecer, o comprador pode questionar a legalidade da cobrança.
O que fazer em caso de cobrança indevida de ITBI?
Quando há cobrança indevida, o ideal é buscar orientação de um advogado especialista em direito imobiliário. Esse profissional pode analisar o caso, identificar abusos e tomar as medidas necessárias. Muitas vezes, é possível entrar com uma ação para desde o início do processo já obter decisão favorável para reduzir o imposto e ao final reverter a cobrança indevida ou pedir a devolução de valores pagos a mais caso já tenha feito
Esse tipo de processo costuma ser muito rápido e diante do entendimento do STJ, acabam sendo favoráveis aos contribuintes.
A DD Advogados atua com excelência nessa área. A equipe oferece suporte completo em questões ligadas ao ITBI e acompanha o processo de perto, desde o início até a solução final.
Quem enfrenta esse tipo de problema não precisa resolver tudo sozinho. Contar com apoio especializado faz diferença e garante mais tranquilidade em momentos importantes como a compra de um imóvel.
Entender se o ITBI é sobre o valor venal ou de venda é essencial no momento da compra de um imóvel. A legislação protege o comprador contra cobranças abusivas, mas é preciso estar atento.
O imposto deve respeitar a realidade da negociação, e não se basear apenas em estimativas fixadas pelo município. Quando isso não acontece, é possível contestar e buscar os direitos previstos em lei.
Se surgir alguma dúvida ou se você desconfiar de uma cobrança indevida, procure orientação profissional. Conheça a atuação da DD Advogados em direito imobiliário.
Resumindo
Qual é a base de cálculo do ITBI?
A base deve ser o valor declarado da transação, desconsiderando o valor venal do IPTU ou valor venal de referência. Não pode haver cobrança automática com base em valor venal..
Qual valor declarar no ITBI?
O ideal é declarar o valor real da venda, ocorre que os Municípios não aceitam caso seja inferior ao valor venal, sendo necessário um processo judicial para garantir o direito de pagar o ITBI sobre o valor da transação
Como calcular o ITBI pelo valor venal?
Multiplica-se o valor venal do imóvel pela alíquota definida pelo município. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3%.
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