Ao planejar a compra de um imóvel, é fundamental que o comprador esteja atento aos pagamentos adicionais necessários na transação, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Em alguns casos, porém, é possível reduzir esses custos, especialmente quando há a possibilidade de isenção do ITBI.
Certas circunstâncias podem permitir a concessão de benefícios na aquisição de um imóvel. Você sabe como isso funciona? Sem o devido conhecimento das regras aplicáveis, existe o risco de perder descontos importantes, o que pode acarretar prejuízos financeiros.
Pensando nisso, preparamos este conteúdo completo para esclarecer o funcionamento do ITBI e as situações em que a isenção deste imposto pode ser obtida. Confira!
O que é o ITBI e como ele funciona?
O ITBI é um imposto cobrado durante a negociação onerosa de um imóvel, como na compra e venda. Ele é arrecadado pelo município, sendo, portanto, dependente das regras estabelecidas pela prefeitura local, o que pode variar de uma cidade para outra.
O pagamento desse tributo é um requisito essencial para a regularização da transação imobiliária. É importante ressaltar que, nos casos de transmissão do imóvel por herança ou doação, esse tributo não é aplicado. Nessa situação, é necessário recolher o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
Como o ITBI é calculado?
Em março de 2022, uma decisão da 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu novas diretrizes para o cálculo do ITBI:
- Base de cálculo: o valor do ITBI é baseado no valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU, que não pode ser utilizada como piso de tributação.
- Valor da transação: o valor declarado pelo contribuinte na transação é presumido como condizente com o valor de mercado. Esse pressuposto só pode ser contestado pelo fisco mediante a instauração de um processo administrativo específico, conforme o artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
- Autonomia municipal: o município não pode estabelecer previamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência unilateralmente determinado.
Diante dessa decisão, o próprio contribuinte pode declarar o valor da transação. O ITBI deveria incidir sobre essa quantia; no entanto, os municípios continuam cobrando o ITBI de maneira distinta da estabelecida pelo STJ, o que exige a necessidade de um processo judicial para resolver a situação.
Os juízes têm concedido decisões favoráveis aos contribuintes, mencionando essa decisão do STJ. Entretanto, apesar dessa decisão, a Prefeitura não é obrigada a cumpri-la sem uma ordem judicial, o que, como já dito, indica que os contribuintes ainda precisarão buscar a redução do imposto judicialmente.
Quanto custa o ITBI?
Um aspecto importante é o valor do ITBI, que varia de acordo com o município, já que se trata de um imposto municipal. Em geral, a alíquota do ITBI pode variar entre 2% a 4% do preço da transação. Contudo, é aconselhável analisar cuidadosamente as normas da região, bem como as faixas de isenção aplicáveis.
Não concordo com o valor do ITBI. E agora?
A solução mais prática e rápida é entrar com um processo, pois o entendimento do STJ é respeitado e normalmente o caso é resolvido rapidamente com uma liminar, permitindo o pagamento do ITBI de forma reduzida.
Outra possível solução que infelizmente não tem sido bem-sucedida, é solicitar uma nova avaliação junto à prefeitura caso o contribuinte discorde do valor do ITBI. Se o pedido for negado, ainda há a possibilidade de recorrer judicialmente.
Contudo, é importante lembrar que esse processo pode ser longo e demorado. Portanto, é recomendável avaliar se realmente vale a pena contestar o valor, já que, em muitos casos, a escritura do imóvel pode não ser obtida por conta da falta de pagamento do ITBI.
Quando é possível conseguir a isenção de ITBI?
Para obter a isenção da taxa do ITBI, é necessário que o imóvel seja incorporado por uma pessoa jurídica cuja atividade principal não pertença ao setor imobiliário.
Em outras palavras, na transferência do capital social, se mais de 50% do faturamento da empresa for de setores que não o imobiliário, não haverá cobrança do ITBI. Contudo, existem outras situações que também dispensam essa tributação:
- quando a empresa que detém a propriedade do imóvel sofre um processo de incorporação ou de fusão;
- quando o contribuinte adquire o seu primeiro imóvel por meio do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV);
- quando o contribuinte compra o seu primeiro imóvel e o mesmo possui o valor máximo, estabelecido pelo município.
É importante destacar que o usuário que conquistar seu primeiro imóvel, mas que já tenha outra propriedade por meio de herança ou doação, não terá direito à isenção da taxa do ITBI. Nesse caso, o contribuinte deverá calcular o valor da tributação e arcar com suas obrigações.
Existem situações em que é possível obter a isenção do ITBI, proporcionando maior economia na compra do imóvel. Entenda como isso funciona!
Isenção total
Quando o imóvel é transferido para ser incluído no capital social de uma empresa ou pessoa jurídica, inclusive em casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção, não há cobrança do imposto. Essa é uma isenção total do ITBI.
No entanto, essa isenção não se aplica se a empresa atua no setor imobiliário, envolvendo venda, locação ou arrendamento de imóveis. Nessas situações, o tributo deve ser recolhido normalmente. Essa regra está prevista na Constituição Federal e, portanto, é aplicada em todos os municípios.
Na cidade de São Paulo, por exemplo, a aquisição, por pessoa física, de imóveis de uso exclusivamente residencial, cujo valor seja igual ou inferior a R$ 235.485,84, está isenta do pagamento de ITBI para o ano de 2025.
Isenção parcial do ITBI
Outra possibilidade é a isenção parcial do ITBI, aplicável a casos específicos, geralmente associados a programas de incentivo ou a propriedades que necessitam de reformas estruturais.
Em muitos municípios, por exemplo, imóveis recém-adquiridos que estão abandonados ou apresentam condições precárias podem ser elegíveis para uma redução na taxa do imposto.
Essas isenções parciais são direcionadas a propriedades que atendem aos critérios definidos pela legislação municipal, incluindo:
- o valor de mercado: se o imóvel foi adquirido por um valor muito abaixo do valor praticado no mercado, o município pode autorizar uma redução proporcional do ITBI.
- destinação social: construções destinadas a finalidades sociais, como instituições de caridade, também podem ter direito à isenção parcial do ITBI.
Seja como for, é obrigatório que o comprador consulte a prefeitura local ou um especialista, como um advogado, para verificar os critérios de elegibilidade à isenção parcial. Esse cuidado pode proporcionar uma economia considerável no orçamento do comprador.
Como garantir a isenção de ITBI?
Para assegurar a isenção do ITBI, contar com assessoria jurídica especializada é fundamental. Um advogado qualificado pode avaliar todas as cláusulas do contrato de compra, garantindo uma aquisição segura, e verificar se há possibilidades de redução ou isenção do imposto.
Além do suporte jurídico para garantir a isenção, o advogado pode conferir a precisão do cálculo realizado pela prefeitura e identificar possíveis irregularidades. Caso surjam inconsistências, poderá ser necessária uma ação judicial para a regularização da cobrança.
O que acontece se o ITBI não for pago?
A inadimplência do ITBI, conforme previsto em lei, traz algumas consequências importantes. A mais imediata é a impossibilidade de transferir o imóvel para o nome do comprador. Outro impacto frequente é a recusa na liberação de crédito para financiamento imobiliário.
Por essas razões, é essencial que o contribuinte esteja atento aos trâmites e mantenha sua situação regularizada, evitando complicações futuras.
Esperamos que este conteúdo tenha esclarecido as condições para isenção do ITBI e os direitos dos contribuintes. Em caso de dúvidas, procure sempre um advogado especializado para avaliar seu caso e verificar as regras aplicáveis, evitando custos desnecessários com tributos.
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