Quando se fala em investir no mercado imobiliário, o primeiro pensamento costuma ser a aquisição de imóveis. Porém, existe uma alternativa bastante interessante: os fundos imobiliários (FIIs).
Essa modalidade de investimento amplia as oportunidades dos investidores, permitindo que mesmo quem não tem condições de adquirir uma propriedade consiga fazer aplicações no mercado imobiliário.
Porém, é importante entender como eles funcionam, quais são os tipos e como investir nessa modalidade para ter segurança ao aplicar o seu capital. Neste conteúdo, esclarecemos as principais dúvidas sobre o assunto, confira!
O que são fundos de investimento imobiliários?
Antes de tudo, é importante entender o que são fundos de investimento. Eles são formados por um grupo de investidores e administrados por um gestor profissional. Para participar é preciso adquirir uma cota e o capital é aplicado em títulos ou ativos que variam conforme o tipo de fundo.
No caso dos fundos de investimentos imobiliários, o foco é o mercado imobiliário, então ele pode investir em imóveis ou em títulos vinculados às propriedades. Dessa forma, ele traz mais oportunidades para a diversificação da carteira do investidor.
Como eles funcionam?
Como vimos, os fundos imobiliários são administrados por gestores profissionais. Isso significa que o gestor será o responsável por escolher os ativos que vão compor o portfólio e por realizar as negociações necessárias.
Ou seja, o investidor cotista não tem poder de decisão em relação a composição e ações realizadas pelo fundo. Por isso mesmo, é essencial entender quais são os objetivos do fundo e a estratégia utilizada, para decidir se ela é adequada aos seus objetivos.
As cotas do fundo são negociadas na bolsa de valores e, por isso, apresentam uma boa liquidez. Isso significa que o investidor pode decidir vendê-los e receber o valor correspondente quando quiser. Assim, é possível lucrar ao conseguir negociar as cotas por um preço mais alto.
As outras possibilidades de ganho com os fundos de investimento são por meio dos dividendos, que são isentos de Imposto de Renda, e na liquidação das cotas na data de vencimento, se houver.
Quais são os tipos de fundo?
Um dos pontos essenciais para entender como investir em fundos imobiliários é entender os diferentes tipos. Eles tratam dos objetivos do investimento e afetam as oportunidades de ganho. Entenda!
Fundo de tijolo
São fundos focados nos imóveis físicos — fator que deu origem ao nome “fundo de tijolo”. Nesse caso, os fundos utilizam o capital para adquirir propriedades que ajudem a conquistar os objetivo desejado, que pode ser uma renda frequente ou lucros com a valorização do patrimônio.
Dessa maneira, eles podem ser focados na aquisição de terrenos para a construção de imóveis, na compra de propriedades para revender ou na obtenção de um portfólio voltado à locação. Além disso, ele pode contar com variados tipos de bens, como:
- imóveis residenciais;
- prédios corporativos;
- salas comerciais;
- galpões;
- shopping centers;
- hospitais;
- hotéis.
Por causa disso, os FIIs conseguem apresentar um bom potencial de retorno aos investidores. Porém, isso também traz mais riscos, já que há maior exposição às oscilações do mercado e, quando o foco é o aluguel, também é necessário considerar os períodos de vacância e custos com manutenção.
Fundo de papel
Os fundos de papel também são chamados de fundo de recebíveis. Nesse caso, eles não investem diretamente em imóveis, mas em títulos de renda fixa atrelados ao setor. Os principais exemplos são:
- Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI);
- Letras de Crédito Imobiliário (LCI);
- Letras Hipotecárias;
- Títulos de Recebíveis Imobiliários.
Sendo assim, o foco não é compor um portfólio com várias propriedades, focando no lucro a partir da estrutura física. Ele tem objetivo de contar com uma variedade de recebíveis que tenham um bom potencial de rendimento para proporcionar ganhos aos investidores.
Nesse caso, o retorno é limitado pelas taxas de rendimento indicadas nos títulos escolhidos para compor o portfólio. Contudo, isso faz com que esse investimento seja considerado mais seguro quando comparado aos fundos de tijolo.
Fundo de fundo
O terceiro principal tipo de fundo imobiliário são os fundos de fundos. Parece estranho, mas é simples: nesse caso, o portfólio é composto por cotas de outros FIIs, que podem ter o mesmo objetivo ou focos variados.
Assim, ele se torna uma ferramenta para tornar os investimentos mais acessíveis, permitindo o acesso a vários fundos por meio de apenas uma cota, além de auxiliar no manejo de riscos. Também pode ser uma alternativa indicada para quem está começando a investir e ainda não tem muita familiaridade com os FIIs.
Subtipos de fundos
Os fundos também podem ser divididos em alguns subtipos, que têm uma relação maior com o seu objetivo e estratégia utilizada. Veja os principais:
- fundos de compra e venda: o objetivo é ter lucros com a compra e venda de imóveis, trazendo um perfil mais agressivo/arrojado;
- fundos de desenvolvimento: eles constroem ou reformam empreendimentos, com o objetivo de ter lucros ao vender ou alugar as unidades;
- fundos de renda: busca proporcionar rendimentos constantes por meio do aluguel de imóveis.
Quais são as vantagens e os riscos?
Depois de entender quais são os tipos de fundos de investimento imobiliário, fica mais fácil identificar os benefícios e riscos. Porém, para ajudar nessa tarefa, listamos os principais pontos sobre o tema. Veja só:
- eles trazem mais acessibilidade para os investidores, pois existem cotas em diversas faixas de valores;
- ele consegue acompanhar o mercado imobiliário, que oferece opções atrativas para os investidores;
- as cotas contam com liquidez, facilitando a entrada e a saída do fundo;
- ele ajuda a diversificar a carteira de investimentos e pode atender aos diversos perfis de investidor;
- por ser uma opção de renda variável, há maiores riscos envolvidos na aplicação;
- os fundos imobiliários também se expõe as oscilações da economia e riscos do mercado.
Como investir em fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários permitem que investidores com pouco capital ingressem no mercado imobiliário, tendo em vista que é possível encontrar opções com cotas bastante acessíveis. Porém, é essencial entender quais cuidados adotar e quais são os procedimentos necessários para esse investimento a fim de garantir segurança na aplicação.
A seguir, listamos os principais pontos de atenção para quem deseja investir com segurança. Acompanhe!
Defina o seu objetivo e perfil de investidor
O primeiro passo é entender qual é o seu objetivo e o seu perfil ao investir em um fundo imobiliário. Você deseja obter renda contínua? Está disposto a correr riscos para ter maior potencial de ganho?
Existem opções adequadas para pessoas com perfil conservador, moderado ou arrojado, além das variadas finalidades de cada tipo, conforme tratado acima. Portanto, entender essas duas questões são essenciais para conseguir direcionar a busca pelos fundos mais adequados.
Avalie o histórico do fundo
Outro ponto importante é o histórico do fundo. Ao avaliar as opções disponíveis, é possível verificar quais foram os resultados anteriores e se ele teve um desempenho positivo. No entanto, é preciso ter atenção: esse é apenas um indicativo, mas não gera obrigação nem traz a certeza sobre os rendimentos. Não se esqueça de que se trata de renda variável.
Dividend Yield
O Dividend Yield trata da taxa de retorno do fundo imobiliário por meio das distribuições de dividendos aos cotistas. Esse indicador ajuda a identificar se a rentabilidade está dentro do esperado e facilita a comparação com as outras opções do mercado.
Taxas aplicadas
Os fundos são administrados por um gestor, então os cotistas arcam com a remuneração do profissional. Dessa maneira, é preciso entender qual é o valor da taxa de administração e outras cobradas incluídas nas cotas. Como elas afetam o rendimento obtido pelo investidor, é essencial considerá-las na tomada de decisão.
Compare as alternativas de investimento
Outra dica antes de investir em fundos imobiliários é fazer um comparativo com as demais opções do mercado, considerando outros títulos e ativos. Esse é um passo fundamental para garantir a decisão certa na hora de diversificar o seu portfólio.
Também é possível ter suporte profissional para avaliar as diversas questões que envolvem esse tipo de investimento, como uma assessoria jurídica. Um advogado conseguirá ajudar a compreender o funcionamento de cada alternativa, assim como as questões jurídicas envolvidas, como regularidade do fundo e a segurança.
Todos os investimentos trazem termos e condições de uso, que especificam taxas e regras aplicadas que nem sempre são realmente compreendidas pelo investidor. Dessa maneira, o advogado auxiliará na análise dos contratos para que não restem dúvidas antes de optar pela aplicação financeira.
Como foi possível notar, os fundos imobiliários trazem uma alternativa interessante para os investidores que desejam ingressar no mercado imobiliário sem adquirir imóveis. No entanto, é fundamental ter atenção às características dessa opção para entender se ela é adequada para os seus objetivos e garantir a melhor decisão antes de aplicar o seu capital.
Então, o conteúdo esclareceu a sua dúvida? Se você quer aprender mais sobre o mercado imobiliário, entenda como funciona os investimentos em imóveis e como investir nessa opção!