O desmembramento de imóvel é um instituto jurídico previsto no Direito Imobiliário. Trata-se de uma solução que veio para facilitar o trabalho de construtoras e incorporadoras.
Além disso, é uma forma de otimizar o espaço dos terrenos e realizar a obra da maneira mais conveniente. Contudo, a tarefa não é tão simples quanto parece, visto que o procedimento apresenta algumas burocracias.
Este artigo apresentará uma visão geral sobre como funciona o desmembramento de imóvel e as hipóteses que ensejam a realização desse procedimento. Acompanhe a leitura e saiba todos os detalhes!
O que é o desmembramento de imóvel?
O desmembramento de imóveis é um direito que a Prefeitura do município concede ao proprietário de terreno ou imóvel, para que ele divida sua propriedade em duas ou mais frações, desde que haja o aproveitamento do sistema viário existente. Esse direito está previsto no art. 2º, §2º da Lei nº 6.766/1979.
Essa separação legal deixa o espaço livre para acomodar um número maior de edificações — desde que a Prefeitura aprove o projeto. Assim, o desmembramento permite que a loteadora aproveite um único terreno dividindo-o em mais de uma parte (lotes) a serem destinados à futura construção.
Trata-se de uma forma de fazer a subdivisão de gleba em lotes, direcionados à edificação. Para isso, deve ser observada necessidade e exigência de aproveitar o sistema viário já existente, desde que essa medida não cause a abertura de novas vias e ruas, nem a modificação ou ampliação das existentes, já que isso pode configurar loteamento.
Quando é possível fazer o desmembramento?
O proprietário do imóvel precisa verificar junto à Prefeitura o tamanho mínimo do lote na região que pode ser objeto de desmembramento. Se o imóvel ou terreno não atender aos requisitos exigidos, esse procedimento não poderá ser oficializado mediante o devido registro no Cartório de Imóveis.
O desmembramento somente pode ser realizado em áreas que tenham o devido acesso a vias já existentes. Ou seja, as áreas devem fazer parte do sistema viário como logradouros pertencentes ao município, além de serem dotados de uma infraestrutura mínima.
Caso esses elementos não estejam presentes, será necessário o início da execução das obras de urbanização. Trata-se de uma verdadeira condição para que o projeto de desmembramento seja finalmente aprovado. Os requisitos podem variar, conforme a Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) da cidade.
Como é feito o procedimento de desmembramento?
Antes de tudo, é necessário abrir uma solicitação de parcelamento do solo perante a Prefeitura do município, onde o imóvel está localizado. O proprietário interessado deverá apresentar os seguintes documentos:
- comprovação de pagamento de taxa;
- título de propriedade transcrito no Cartório de Imóveis;
- certidão negativa de tributos municipais que recaem sobre o imóvel;
- requerimento assinado pelo proprietário ou procurador legalmente constituído;
- planta arquitetônica do imóvel com localização esquemática, com a escala de 1:2000 e identificação da área da propriedade.
Além disso, é essencial que o terreno seja devidamente medido e avaliado por um profissional que faça parte do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA). A partir dessa análise, será criada a planta e o memorial descritivo do imóvel, etapa importante e necessária para regularização da propriedade.
Quais são as vantagens do desmembramento de imóvel?
Fazer o desmembramento de imóvel pode oferecer muitas vantagens, sendo uma solução apropriada para diferentes situações. Veja algumas a seguir!
Redução no valor do IPTU
O desmembramento da propriedade pode oferecer economia se o valor anual do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) estiver elevado e houver interesse em vender parte do imóvel.
O IPTU é cobrado conforme o tamanho do imóvel, assim, a divisão do bem implica em redução no valor. A parte desmembrada, por sua vez, pode ser vendida ou doada.
Possibilidade de locação
Outra opção para a parte desmembrada é a locação.
Em casos de locação, o responsável final pelo pagamento do IPTU é o proprietário do imóvel, mas é possível incluir uma cláusula no contrato que defina que o inquilino assumirá o imposto (Lei nº 8.245/1991).
De qualquer modo, é importante se conscientizar que, caso o inquilino não assuma o que foi acordado, a lei cobrará do locador o pagamento do IPTU (Código Tributário Nacional).
Vale lembrar que, independentemente da questão do IPTU, a locação é uma forma de gerar renda e, em simultâneo, conservar o patrimônio. Por isso, sendo terreno ou imóvel construído, o desmembramento pode ser útil para as finanças.
Construção de outro imóvel
Outra vantagem que o desmembramento de imóvel oferece é a possibilidade de fazer outra construção no novo terreno. Assim, a nova construção pode ser destinada a alguém da sua família, como filho(a), pais, avós ou irmão.
É comum que as pessoas façam isso sem recorrer ao expediente de desmembramento. Trata-se de construir edículas, ou seja, construções no fundo da casa sem ligação com a construção principal. Com a divisão, a situação fica regularizada.
Além de doar a nova construção, você poderá vendê-la, alugá-la ou utilizá-la como estabelecimento comercial:
- clínica;
- escritório;
- ponto de venda.
O desmembramento pode ser feito em qualquer parte do imóvel: na frente, nas laterais ou nos fundos.
Facilidade na venda
Quando uma construtora, loteadora ou pessoa física tem um terreno muito grande, haverá um número menor de interessados em comprá-lo. Isso porque poucas pessoas apresentam as condições financeiras necessárias para adquirir longas extensões de terra.
A divisão do terreno em lotes amplia as chances de lucrar sobre a propriedade. O número de potenciais clientes aumenta quando se tratam de lotes menores e, portanto, com preços mais baixos.
O sonho da casa própria é um dos desejos mais profundos na sociedade humana. Na maioria das vezes, ela só se torna possível pela compra de lotes menores.
Aumento da margem do lucro
É importante considerar que o lucro médio da venda de muitos terrenos tende a ser maior que a margem de lucro de um terreno maior. O desmembramento de imóvel proporciona espaço para mais de uma residência, pequenos prédios e salas comerciais.
Mesmo considerando que a metragem continua a mesma após a divisão, o valor do empreendimento tende a ser mais alto e vantajoso para o proprietário.
Quais são as práticas de desmembramento de imóvel?
Entre as práticas referentes ao desmembramento de imóvel, vale a pena citar algumas. Confira!
Terreno de grande extensão
Como falamos, um terreno muito extenso pode ser otimizado para vendas pela divisão em terrenos menores. Isso vai facilitar a captação de clientes.
Em vez de vender ou alugar um terreno extenso, o proprietário negociará extensões menores, mais interessantes e acessíveis financeiramente para maior parte da população.
Até mesmo pessoas de classes altas podem se interessar pela compra de um ou mais terrenos pequenos. O desmembramento de propriedades grandes é uma estratégia que alcança um público vasto.
Desmembramento de várias casas
Outra prática é desmembrar diferentes casas construídas em um mesmo terreno, como no caso das edículas e, assim, aproveitar para vender ou alugar como residências e/ou pontos comerciais.
Desmembramento por herança
O desmembramento de um terreno pode se fazer necessário para dividir uma herança. Em vez de vender o imóvel e dividir o dinheiro, pode-se dividir a propriedade e, assim, distribuí-la proporcionalmente aos herdeiros.
É uma forma de conservar o patrimônio e evitar que os herdeiros gastem logo o dinheiro. Dinheiro pode ser gasto facilmente, mas os bens imóveis sempre permanecem, podendo passar por melhorias e valorização ao longo dos anos.
Desmembramento de uma casa
É possível desmembrar uma casa muito grande, de modo a formar duas ou até mais propriedades. É uma prática que pode ser aplicada, por exemplo, para oferecer aos filhos ou aos pais uma propriedade particular e um espaço mais privado. Pode ser uma solução em casos de herança também.
Como você pôde perceber, o desmembramento de imóvel é um procedimento burocrático. Cada município apresenta normas específicas que devem ser obedecidas pelo proprietário do bem para que esse processo seja devidamente legalizado.
De toda forma, é importante comparecer à Secretaria de Obras da Prefeitura local e tomar conhecimento sobre todas as condições necessárias para finalizar da melhor forma possível esse trâmite.
Aproveite para conhecer melhor as vantagens que reunimos sobre desmembrar imóvel!